Интервью

За каменной стеной

Что происходит на рынке новостроек летом 2025 года

За каменной стеной
Фото: Евгений Филиппов/Эксперт
Завершился сезон полугодовых отчетов девелоперов жилой недвижимости. Как и ожидалось, большинство компаний показали существенное снижение продаж по сравнению с предыдущим годом: рынок новостроек оказался под давлением высоких ставок и сворачивания льготных программ.

Острая ипотечная недостаточность

Отчет за первое полугодие 2025 г. от аналитического центра ДОМ.РФ подтвердил ожидания рынка: с января по июнь продажи жилья в новостройках составили 10,4 млн кв. м — на 26% меньше, чем в первой половине 2024 г. В отчете названы причины такой ситуации: отмена льготной ипотеки, скорость снижения ключевой ставки, «риск несоответствия структуры строящегося жилья потребностям населения» и «затоваренность в ряде регионов». Продажи в денежном выражении сократились меньше, на 16%, что обусловлено ростом средней цены реализации.

Опрошенные «Экспертом» специалисты в области инвестиций согласны, что одна из главных причин сокращения продаж — высокая база первой половины 2024 г. на фоне сворачивания массовой льготной ипотеки.

«Общедоступная льготная ипотека сильно повлияла на темпы роста рынка недвижимости. Она создала не только благоприятные условия работы девелоперов, но и вызвала у них представление, что так может быть всегда, — говорит Марат Ибрагимов, старший аналитик „Газпромбанка“. — Девелоперы начинали новые проекты, не всегда учитывая, что программы господдержки в любой момент могут закончиться».

По наблюдению Марата Ибрагимова, цены на новостройки пока не снижаются, даже немного растут, но это объясняется не высоким спросом, а искусственным ограничением предложения: девелоперы умышленно удлиняют сроки строительства и точечно выводят объекты. «Коммерсантъ» уточняет: в июне этого года более половины введенных в эксплуатацию домов были сданы с задержкой, и это максимальный показатель с марта 2019 г.

Фондовый рынок не теряет интереса к сектору

Падение продаж в денежном выражении на 16% может привести неспециалиста к выводу, что рынок и правда в кризисе, однако эксперты смотрят на происходящее с умеренным оптимизмом. «Ситуация в отрасли достаточно серьезная, но не критическая. Цены растут, сохраняется определенный уровень спроса благодаря оставшимся программам льготной ипотеки, а также предложениям и рассрочкам от девелоперов. Плюс пик ставок уже пройден», — говорит Андрей Шаров, аналитик «БКС Мир инвестиций».

«Череды банкротств среди девелоперов я не жду, — соглашается Марат Ибрагимов, — эскроу-счета работают в качестве подушек безопасности, — а вот подрядчики, те, кто непосредственно занимаются строительством, с связи с торможением рынка могут оказаться под ударом. В любом случае, рейтинг лидеров строительного рынка России в ближайшие годы изменится. Те застройщики, которые будут проводить грамотную ценовую политику, а также выводить на рынок качественные объекты, смогут даже увеличить масштабы бизнеса. Те же, кто не захотят менять стратегию, в итоге сократят объемы строительства».

По мнению Андрея Шарова, акции девелоперов сохранили свою привлекательность: «Нам нравятся инвестиционный кейс ПИК. У ПИК сильнейшие рыночные позиции при умеренной долговой нагрузке, что позволяет поддерживать маржинальность».
За последние два месяца акции публичных компаний показали положительную динамику, при этом некоторые из них опередили общий рыночный тренд. Акции ПИК, начиная с 31 мая 2025 года, продемонстрировали росли почти на 20%, бумаги ЛСР на 5,2%. Чуть менее активно росла компания «Самолет», чьи акции поднялись на 2,8%.

Строить в нужное время в нужном месте

В инвестиционные обзоры по акциям пока не попадает компания, которая демонстрирует отличные показатели, но только в июле объявила о своем намерении выйти на IPO — GloraX. Организаторами и консультантами по размещению выступают Сбер и «Т-Банк».

Компания позиционирует себя в качестве «федерального девелопера, активно работающего в 11 регионах». Согласно отчетности компании за первое полугодие 2025 г., в проданных площадях она выросла к аналогичному периоду прошлого года на 66%, до 109 тыс. кв. м, а в выручке от продаж — на 41%, получив 22 млрд руб.

«Основной потенциал роста рынка недвижимости сегодня сосредоточен в регионах — именно там наблюдается устойчивый спрос и структурный дефицит качественного жилья. В соответствии с этими тенденциями мы выстраиваем стратегию долгосрочного развития, делая ставку на комплексное развитие территорий и активное взаимодействие с местными властями. За последние месяцы мы расширили географию присутствия и вышли в новые субъекты РФ, обеспечив запуск сразу нескольких крупных проектов. Такой подход позволяет не только эффективнее использовать земельный банк, но и формировать востребованный продукт с развитой инфраструктурой. Это усиливает доверие со стороны покупателей и инвесторов и способствует повышению инвестиционной привлекательности портфеля», — прокомментировал Дмитрий Кашинский, CEO GloraX.

«GloraX — уникальное явление, судя по отчетам, — говорит Марат Ибрагимов, аналитик „Газпромбанка“, — Они сделали ставку на регионы с растущими экономическими показателями и выбрали стратегию КРТ — комплексного развития территорий. Можно сказать, строят в коллаборации с местными властями. Получают от них землю на хороших условиях, снижая свою долговую нагрузку, но взамен берут обязательства сдавать микрорайоны со всей необходимой жителям социальной инфраструктурой.

В последние годы самыми популярными у девелоперов были проекты так называемой „точечной застройки“ по принципу строительства плотнонаселенных жилых комплексов без организации общественного пространства вокруг. Однако рыночная конъюнктура меняется: покупатели становятся более требовательными не только к качеству жилья, но благоустройству окружающей среды. И как всегда, успешнее становятся те участники рынка, которые оперативнее и точнее реагируют на запрос населения».

На этом фоне растет и рыночная стоимость девелоперского портфеля GloraX — 125,3 млрд руб., что на 79% больше, чем год назад.

Курс на доступность

По данным опросов, более трети семей в России хотят улучшить свои жилищные условия. В 2025 г., по прогнозу «Альфа-Банка», рост цен на первичную недвижимость составит около 10% по отношению к прошлому году — при условии снижения ключевой ставки и расширения субсидируемых программ ипотеки. В банке ожидают, что ввод нового жилья в 2025 г. будет примерно на уровне 2024 г.

Ирина Фомкина, старший отраслевой аналитик «Альфа-Банка», отмечает: «Разворот по ставке — позитивный фактор для застройщиков по целому ряду причин. Во-первых, уменьшается стоимость обслуживания и привлечения финансирования. Во-вторых, ипотека становится более доступной, что стимулирует спрос. Ждем, что средняя ставка по ипотеке в следующем году может опуститься примерно до 18% с текущих 22,4%. Инвесторы, заметив перелом в отрасли, вновь проявляют интерес к акциям строительных компаний и готовящимся IPO в этом секторе».

Больше новостей читайте в нашем телеграм-канале @expert_mag

Материалы по теме:
Финансы, 15 авг 20:00
Инвесторы с длинным рублем уходят от налогов
Финансы, 8 авг 21:42
Россияне резко увеличили покупку валюты и ОФЗ в июле
Финансы, 1 авг 22:00
Инвесторы готовятся вкладывать дивиденды
Финансы, 18 июл 22:22
Июнь стал удачным для финсектора, полугодие — заметно слабее
Свежие материалы
Вагонам сокращают жизненный путь
Промышленность,
На железной дороге наметился тренд на ускоренное списание «грузовиков»
Индекс отыграл встречу в верхах
Финансы,
Инвесторы ждут трехсторонних переговоров
Бирже фиксируют цену
Промышленность,
Правительство хочет сдержать подорожание топлива в оптовой торговле