Зачем платить больше
Госдума 12 марта во втором и третьем чтениях приняла изменения в Градостроительный кодекс РФ, уточняющие обязанности застройщиков при комплексном развитии территорий. Девелоперы и раньше должны были обеспечивать новые кварталы соцобъектами, но существовала правовая «лазейка»: если участок на момент принятия решения о КРТ не был определен в правилах землепользования и застройки как зона комплексного развития, формально можно было запускать проект без обязательств по инфраструктуре. Теперь расчетные показатели обеспеченности школами, садами и поликлиниками станут обязательными и определять их будут по региональным нормативам градостроительного проектирования. Проще говоря, девелоперы больше не смогут «отделаться» постройкой детсада или школы, не соответствующих реальной потребности жителей.
Для застройщиков это просто означает снятие правовой неопределенности, заявил «Эксперту» первый заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев: «Новый закон не вводит новых объектов для строительства, а лишь уточняет, откуда брать цифры (сколько именно квадратных метров школ или садов нужно построить) в конкретном частном случае».
Правовой пробел, о котором идет речь, становился основой для судебных разбирательств между застройщиками и органами власти, пояснил «Эксперту» президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков. Девелоперы, которые осваивали территории, изначально не запланированные под КРТ, могли доказать, что не обязаны возводить там социальные объекты определенных параметров. Обеспечение территорий школами, садиками и поликлиниками — это задача государства, а не бизнеса, напомнил президент НОСТРОЙ: «Однако органы муниципальной и региональной власти в силу низкой бюджетной обеспеченности не всегда могут нести обязательства, которые полностью возложены на них».
Жесткие обязательства по созданию «социалки» неизбежно скажутся на стоимости нового жилья, уверены специалисты отрасли. По оценке Антона Глушкова, строительство школ и детских садов исключительно за счет девелопера добавит к стоимости квартир, в среднем около 20–25 тыс. руб. на «квадрат». Эту плату застройщику придется переложить на покупателя (что непросто в условиях высоких цен на жилье и дорогих кредитов) или сократить свою прибыль.
В том, что удорожание квадратного метра неизбежно, уверен и председатель правления группы компаний «Паритет Девелопмент» Павел Галкин: «В ряде регионов социальная нагрузка на застройщиков за год увеличилась на 3–3,5 тыс. руб. и уже достигла 10–10,5 тыс. руб. на квадратный метр. Важно понимать, что параллельно с новыми требованиями произошло сворачивание федеральной программы, которая компенсировала часть затрат на инфраструктуру (программа „Стимул“, направленная на субсидирование проектов комплексного развития территорий в регионах, действовала с 2011 по 2024 гг. — „Эксперт“). Сегодня, по сути, 100% затрат на инфраструктуру в составе КРТ ложатся на плечи девелоперов».
Для города и жителей новостроек, решение инфраструктурных вопросов — безусловный плюс. Часть аудитории — прежде всего семьи с детьми — согласится «доплатить» за готовую среду, но для молодых специалистов или тех, кто не планирует сразу переезжать, существенный рост стоимости жилья станет барьером к покупке, подчеркнул Павел Галкин.
Перераспределение ценностей
Если для крупных девелоперов поправки особо ничего не поменяют, то для мелкого и среднего бизнеса они могут стать причиной отказа от комплексной застройки. Войти в проект КРТ с минимальными вложениями больше не получится, считает руководитель «Паритет Девелопмент»: «Небольшие компании, не имеющие доступа к длинному и дешевому финансированию, будут вынуждены уходить с этого поля либо объединяться, чтобы распределять нагрузку».
По мнению Антона Глушкова, проектов КРТ, появившихся по инициативе застройщиков (а не органов власти) станет меньше: «Мелким игрокам, которые осваивают небольшой земельный участок, будет сложно выполнять такие правила игры».
Решая проблему одной правовой неопределенности, поправки создают другую, предупреждают юристы. Если застройщик уже начал строительство на участке, который ранее не был предназначен для КРТ, после принятия решения об отнесении данной территории к КРТ, он будет обязан соблюдать нормативы градостроительного проектирования, пояснила «Эксперту» юрист Института проблем предпринимательства Наталья Шептунова: «Застройщики, объекты которых находятся в высокой степени готовности, станут „первыми ласточками“, оспаривающими правомерность увеличения объема социальных обязательств. Оспаривать будут принятые решения о КРТ, применимые нормативы, минимально допустимый объем социальных объектов».
При этом прогнозировать, какой будет позиция судов в таких спорах, пока сложно: многое будет зависеть от сроков получения разрешения на строительство, процента готовности объектов (и количества дольщиков), а также общей обеспеченности социальными объектами прилегающих территорий, считает Наталья Шептунова.
Больше новостей читайте в нашем телеграм-канале @expert_mag
