В Бельгии, Нидерландах и США валовая доходность от дешевого жилья на 2,1 п.п., 2,7 п.п. и 0,6 п.п. выше соответственно, чем в дорогом сегменте. Чистая доходность в Бельгии и Нидерландах на 0,9 и 1,1 п.п. выше. Разница в доходности от прироста капитала также в пользу дешевого жилья: 0,84 п.п. в Бельгии, 2,5 п.п. в Нидерландах и 3,25 п.п. в США. Совокупная доходность в США на 3,86 п.п. выше в дешевом сегменте.
В исследовании подчеркивается, что за последнее десятилетие возросла арендная нагрузка, отсутствие доступного жилья стало глобальным кризисом, особенно для арендаторов с низким доходом. В 2015 году арендаторы составляли от 15% населения в Испании до 60% в Швейцарии, при этом средний арендатор тратил до 32% дохода на жилье в Испании, 31% в США и 29% в Бельгии. В США почти треть арендаторов тратит более половины своего дохода на жилье. Нагрузка на арендаторов возросла, особенно в странах с развитым частным сектором аренды, говорится в исследовании.
Ученые пришли к выводу, что низкая прибыльность и высокие риски не сдерживают предложение доступного жилья. Даже с учетом всех расходов, дешевые квартиры остаются более доходными, несмотря на более высокие затраты.
Попытка объяснить разрыв в доходности через систематический риск не удалась. Во время кризисов, включая пандемию COVID-19 и финансовый кризис 2008 года, чистые денежные потоки от доступного жилья росли, в то время как доходы от дорогих объектов снижались. Доступное жилье становится востребованным в трудные времена, так как арендаторы переезжают из дорогих квартир, продолжая платить за базовое жилье.
В исследовании утверждается, что доступное жилье — это хедж от рецессии. Регуляторный риск также не объясняет разницу: в регионах с жесткой защитой арендаторов доходность не растет, а снижается, что противоречит гипотезе о «регуляторной премии за риск».
Экономисты отмечают, что крупные институциональные арендодатели, несмотря на высокую доходность, избегают дешевого жилья из-за риска репутационных потерь и неэффективности управления. Средние арендодатели ограничены в капитале и не могут быстро расширяться, а потенциальные новые игроки часто не осведомлены о рынке. Арендаторы не могут стать собственниками из-за недостатка накоплений, дохода или доступа к ипотеке, а многие квартиры сложно выкупить индивидуально.
Больше новостей читайте в нашем телеграм-канале @expert_mag
