Пятиэтажкам объявлена война без правил

Тема недели / СНОС ПЯТИЭТАЖЕК Проект сноса всех хрущевок в Москве пока выглядит авантюрой. Нет ни денег, ни концепции. При этом ясно, что этот проект займет несколько десятилетий и кардинально ухудшит городскую среду за счет уплотнения застройки.
ТАСС

21 февраля мэр Москвы Сергей Собянин получил согласие президента на начало тотального сноса столичных пятиэтажек. Если первая волна (1999–2018 годы) касалась лишь домов так называемых сносимых серий, то новый проект делает возможным демонтаж зданий, которые еще вполне в приличном состоянии. Под снос могут пойти 8000 домов площадью 25 млн кв. м, в новые квартиры могут переехать 1,6 млн человек. Стоимость проекта оценивают в 3–6 трлн рублей.

Россия нуждается в новой градостроительной политике. Ее приоритетом должно стать высокое качество городской среды
Алексей Щукин

Хрущевкам объявлена война. Создается штаб по сносу пятиэтажек, который возглавит сам мэр. В течение месяца должны быть готовы предложения о размещении стартовых домов, в которые будут переселяться жильцы пятиэтажек. Интересно, что идея пока почти не имеет содержания: нет градостроительных проектов, финансовой схемы, самой общей концепции. Куда переселять людей? Кто будет финансировать снос и стройки? Что будет строиться на месте пятиэтажек? Понятно только, что новый мегапроект весьма неоднозначен и несет массу рисков.

Разговор с президентом

Программа сноса московских пятиэтажек воспринимается как проект Владимира Путина. Это не так. Чтобы убедиться в этом, достаточно прочитать стенограмму его беседы с мэром Москвы. Столичный градоначальник сначала отчитался о ходе программы сноса хрущевок «сносимых» серий. Программа сноса 6 млн кв. м жилья и переселения 160 тыс. человек, которая была начата еще при Юрии Лужкове в 1999 году, должна завершиться в 2018-м. Осталось расселить и разобрать 75 домов. В то же время в Москве остается еще 25 млн кв. м жилья в панельных пятиэтажках, которые не вошли в первую программу и нуждаются в капитальном ремонте. Город при этом встал перед дилеммой: ремонтировать эти дома, как положено по закону, или сносить.

По мнению Собянина, ремонт экономически неэффективен. «Эти пятиэтажки были построены на срок “до строительства коммунизма”, как Хрущев говорил. Но пятьдесят лет прошло, коммунизм не наступил, — заметил мэр. — Центральное отопление вмонтировано прямо в стены домов: чтобы отремонтировать, надо выломать все стены либо разместить отопление внутри жилых помещений. Канализация вмонтирована в стены между квартирами — при ремонте надо сносить перегородки между квартирами или выносить стояк. Но выносить некуда, потому что это уже купленное пространство. Стены находятся в очень плохом состоянии. Те, которые в хорошем состоянии, боюсь, что через десять лет тоже будут в таком же состоянии. На фасадах разошлись швы. Печальное зрелище».

В ответ на это Путин заметил, что, зная ожидания людей о переезде в новые дома, он не против сноса пятиэтажек. Но спросил, хватит ли возможностей московского бюджета и есть ли возможность привлечения инвесторов. «Такой проект требует огромных финансовых ресурсов. Когда мы проводили снос первой серии пятиэтажек — по масштабу он гораздо меньший, — требовались просто неимоверные усилия. Многие и

Регионам на ремонт не нужны триллионы

Новые технологии и повышение прозрачности финансирования позволяют успешным регионам ремонтировать жилой фонд без увеличения софинансирования из федерального бюджета.

 

По данным Росстата, еще в 2012 году в России около 275 тыс. многоквартирных домов (почти 9% жилищного фонда) нуждались в капитальном ремонте, стоимость которого при среднем тарифе 4500 рублей за квадратный метр оценивалась в 10,4 трлн рублей. С учетом того, что на капремонт из разных источников финансирования последние пять лет в среднем выделялось по 100 млрд рублей в год, выходит, что статистически даже без учета появления очередных ветшающих домов полностью отремонтировать старый жилой фонд можно лишь через сто лет. Однако, в то время как одни регионы, прикрываясь такой статистикой, опускают руки, другие умудряются существенно ускорить «расчетное время».

Наиболее проворные региональные руководители коммунального хозяйства проявили себя в 2008–2013 годах, когда начали действовать адресные программы Фонда содействия реформированию ЖКХ (ФСРЖКХ). Его механизмы позволили местным властям при соблюдении определенных условий (наличие утвержденной проектной документации, добросовестного подрядчика, подтвержденной готовности жильцов к софинансированию и проч.) привлекать в несколько раз больше федерального софинансирования на капремонт и переселение из ветхого жилья, чем раньше, когда все регионы получали финансирование по усредненному нормативу. В итоге за первые пять лет работы фонда по всей стране было отремонтировано более 134,2 тыс. многоквартирных домов всего за 300 млрд рублей из всех источников финансирования, а не за статистические 5 трлн — главным образом потому, что новая система софинансирования стимулирует местные власти к поиску новых технологий и схем финансирования капремонта. 

Одними из первых, еще в 2008 году, такие технологии успешно использовали в Омской области. Здесь большинство домов 335-й серии в основном укрепляли по периметру металлическими вертикальными несущими конструкциями, что позволило продлить срок их эксплуатации на тридцать-сорок лет. В тех случаях, когда власти не могли самостоятельно полностью отремонтировать дом (например, при одновременной сильной изношенности несущих конструкций и инженерных систем), к делу подключали бизнес. Застройщикам в обмен за проведение капремонта ветхих домов предоставляли возможность достраивать на них мансарды и продавать в них квартиры. В центральных районах города такая схема порой позволяла вовсе обойтись без затрат на капремонт как из муниципального бюджета, так и из кармана собственников квартир. В результате удалось избежать сноса в Омске почти 150 зданий. Подобные технологии ремонта и схемы привлечения к нему инвесторов позднее были успешно применены в других городах. 

Потребность в новых технологиях стала еще больше, когда с 2014 года изменилась сама схема федерального софинансирования капремонта (ранее на две трети финансирование предоставлял ФСРЖКХ, теперь столько же должны собрать собственники домов). При том что ответственность местных властей за объем капремонта только усилилась, на первый план вышли именно организационные задачи, главные из которых — снижение затрат на подрядные работы при сохранении качества и усиление коммуникации с населением. Обе задачи при желании можно решить лишь за счет повышения прозрачности конкурсных процедур и информатизации системы капремонта. В частности, в Белгородской области усиление конкуренции среди подрядчиков за качество привело к появлению вполне симпатичных кварталов ярко раскрашенных многоквартирных домов (обычно после укрепления конструкций здания выглядят страшновато). Возникло своего рода состязание среди жителей за внешний вид своих домов. Наряду с внедрением региональной электронной системы (сейчас подобные созданы во многих регионах) мониторинга капремонта, которая позволяет жильцам контролировать виды работ и затраты на них в реальном времени, все это позволило Белгородской области повысить активность населения и увеличить собираемость с него средств на капремонт до уровня свыше 85% при средних по стране 30–40%. В 2016 году здесь отремонтированы 152 многоквартирных дома на 1,6 млрд рублей, в то время как в среднем регионы ремонтируют порядка 20–50 домов ежегодно. 

К слову, на основе качества ремонта фасадов (это считается одним из простых элементов капремонта) центр «Народная экспертиза» ОНФ составил первый рейтинг программ капремонта. В тройку лидеров рейтинга вошли Республика Татарстан, Белгородская и Тульская области. На последних позициях рейтинга оказались Чукотский АО, Омская область (в последние годы там большой дефицит бюджета) и Еврейская автономная область. Выяснилось, что из отобранных для оценки 26 регионов даже с такой, казалось бы, простой задачей, как покраска внешних стен зданий, справились лишь 23. И основная причина тому, как отмечают эксперты ОНФ, в нежелании многих региональных руководителей искать наиболее эффективные способы ремонта домов, не требующих триллионных вложений.

 

Александр Лабыкин