«Время активного строительства позади»

Русский бизнес
КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
«Эксперт» №11 (1067) 12 марта 2018
Столичный рынок коммерческой недвижимости насытился. Высокая вакантность и снизившиеся ставки аренды столичных офисных и торговых площадей оставляют мало возможностей для нового строительства. На повестке дня — реконцепция ранее построенных объектов коммерческой недвижимости
«Время активного строительства позади»

За последние пять лет столичный рынок коммерческой недвижимости прошел серьезную трансформацию, пережив ряд мощных шоков. Часть изменений связана с разнообразными реформами столичного правительства: в городе активно реализуются проекты комплексного освоения территорий, редевелопмент крупных промзон, была введена платная парковка, благоустроены улицы в центре, снесены ларьки около метро и так далее — все это, естественно, сильно сказалось на рынке коммерческой недвижимости.

Эти реформы шли на фоне острого экономического кризиса, радикально снизившего спрос на офисы и торговые площади. Только офисных площадей класса A и B в столице сейчас пустует более двух миллионов квадратных метров. Как реформы столичного правительства повлияли на рынок коммерческой недвижимости? Почему Москве больше не нужно офисов? Каковы главные тренды рынка? Об этом «Эксперт» поговорил c председателем совета директоров компании RRG, председателем Экспертного совета по редевелопменту при РГУД Денисом Колокольниковым.

— Какая ситуация сегодня складывается на рынке офисной недвижимости? Что сейчас на повестке дня?

— Ситуация не самая хорошая, но рынок очень живой. Сделок с офисами в прошлом году было рекордное количество — почти два миллиона квадратных метров. Однако это сделки, связанные в большинстве своем с переездом компаний. Нового спроса на офисы со стороны бизнеса не возникает, в целом поглощение отрицательное. В последние годы строят минимальные объемы новых офисных площадей — в 2017 году ввели всего 400 тысяч квадратных метров. А прежде доводилось и по миллиону квадратных метров в год сдавать, и больше.

— Сколько площадей пустует в офисных центрах? И что происходит со ставками аренды?

— В 2015 год в офисах класса А было до 25 процентов вакантных площадей, в классе В — около 12 процентов, а сейчас средняя доля вакансии по обоим классам на уровне 13 процентов. Это произошло за счет минимизации ввода новых площадей и роста сделок.

В 2014–2015 годах ставки серьезно упали, следующие два года тоже наблюдалось их плавное снижение. К концу 2017 года ставки стабилизировались на достаточно невысоком уровне. Например, в среднем по Москве для офисов класса В ставка аренды составляет около 14,5 тысячи рублей за квадратный метр в год. Получается, строить офисы классов А и В с точки зрения окупаемости инвестиций не очень интересно, за исключением центральных локаций.

— Доходность получается низкой?

— Себестоимость строительства в рублях достаточно высокая, и кредитные ставки высоки. Инвестиционный подготовительный этап длится два-три года, срок окупаемости получается не менее восьми-десяти лет. И это в лучшем случае — при условии, что стройка не затянулась, что в аренду сдано сто процентов площадей и так далее. И главное, это будут высокорискованные инвестиции: очередное падение цен на нефть, санкции, снижение деловой активности и прочее могут еще понизить арендную ставку.

— То есть на офисном рынке наступила инвестиционная пауза? Новых офисов больше не нужно строить?

— В целом да,