ПУБЛИКУЙТЕ НОВОСТИ О ГЛАВНЫХ СОБЫТИЯХ
СВОЕЙ КОМПАНИИ НА EXPERT.RU

Самое интересное за месяц с комментариями шеф-редактора. То, что нельзя пропустить!

Экономика

Вложил и забыл

, 2003

Закрытые паевые фонды недвижимости призваны упростить процедуру доступа инвесторов на привлекательный рынок

Закрытые паевые фонды недвижимости - новая "звезда" рынка инвестиционных услуг. Уже в следующем году подобные структуры будут представлены и в Петербурге. Порог вхождения на рынок недвижимости для "чистых инвесторов" благодаря новациям, похоже, не уменьшится, зато сама процедура инвестирования и получения дохода значительно упростится. Впрочем, фонды недвижимости - инструмент новый, а потому даже профессионалы рынка, инициирующие их создание, некоторые специфические вопросы предпочитают пока оставлять без ответа.

Привлекательный актив

Недвижимость всегда привлекала инвесторов, так как считается одним из самых стабильных и надежных способов вложения капитала. В нынешних российских условиях относительно низкий риск инвестирования в этот актив дополняется высокой доходностью, которая в некоторых случаях сравнима или превышает уровни доходности инструментов финансового рынка. В предыдущем выпуске "Частных инвестиций" (см. "Эксперт С-З" 43 от 17-23 ноября 2003 года) мы продемонстрировали, что доходность различных вариантов вложений на первичном и вторичном рынке недвижимости Петербурга может достигать 40-50% годовых.

В системе координат "риск-доходность" положение недвижимости, по большому счету, уникально. Финансовые рынки остро реагируют на любые новости, очень изменчивы и трудно прогнозируемы; рынок недвижимости инертен, мало подвержен панике.

"C точки зрения риска инвестирование в недвижимость можно расположить между банковскими депозитами и вложениями в акции надежных эмитентов, - рассуждает Айя Кляшева, вице-президент Parex investment company (дочерняя структура латвийского Parex Bank). - Подобно акциям, стоимость недвижимого имущества при определенных условиях может упасть. Отличие же состоит в том, что цена никогда не может равняться нулю. Даже если дом снести, останется земля, которая в городах обычно составляет значительную часть стоимости имущества".

Иллюстрируя консервативность рынка недвижимости, российские риэлтеры всегда вспоминают дефолт 1998 года, когда падение цен случилось не единовременно, а растянулось на полгода. Правда, ситуация сильно сказалась на ликвидности, но это уже другой вопрос.

Привлекательность инвестиций в недвижимость ни у кого особых сомнений не вызывает. Именно поэтому на рынке достаточно уверенно чувствует себя прослойка "чистых инвесторов", настроенных не на использование приобретенных объектов "по назначению", а на извлечение дохода от вложенного капитала. Они покупают квартиры в строящихся домах в расчете на рост цен, выгодно перепродают уже существующие объекты, наконец - становятся рантье. Причем речь идет как о физических, так и о юридических лицах, а также о разных масштабах инвестиций - от приобретения небольшой "однушки" до скупки целых подъездов и этажей.

Пойти в обход

Итак, вложения в недвижимость привлекают внимание инвесторов из-за выгодного соотношения "риск-доходность". Ценовая конъюнктура рынка чрезвычайно привлекательна: эксперты прогнозируют, что жилье, офисные и торговые площади в Петербурге почти наверняка продолжат дорожать в среднесрочной (два-три года) перспективе. Наконец, недвижимость позволяет диверсифицировать свои активы, принимая во внимание сравнительно низкую корреляцию с динамикой основных индикаторов финансового рынка.

Желание вложиться в квадратные метры присутствует у многих. Проблемы начинаются на этапе практической реализации этого желания. Во-первых, порог вхождения на рынок недвижимости довольно высок. За своеобразный минимум принимается стоимость стандартной однокомнатной квартиры, которая сейчас составляет 25-30 тысяч долларов или чуть выше. (В некоторых случаях порог можно снизить, используя схему рассрочки платежа, практикуемую в долевом строительстве, но тогда значительно снижается доходность.) Во-вторых, прямые вложения в недвижимость сопровождаются дополнительными юридическими и организационными трудностями, и именно они зачастую перевешивают все аргументы "за".

Выход из положения уже давно придуман на Западе и называется он "фонд недвижимости". Такие структуры работают по общей для всех паевых инвестиционных фондов (ПИФов) технологии - продают инвесторам паи, после чего тем или иным способом вкладывают вырученные средства в объекты недвижимости и стараются извлечь из них максимальный доход. Таким образом, пайщик лишь принимает решение об инвестировании средств, перекладывая все остальные вопросы на управляющую фондом компанию.

Задержка с появлением фондов недвижимости в России была вызвана несовершенством законодательной базы. Только с появлением в конце 2001 года новой версии закона "Об инвестиционных фондах" стало возможно создавать так называемые "закрытые ПИФы". Инвесторы передают им свои средства на довольно длительный (несколько лет) срок и не имеют права требовать возвращения денег до завершения работы фонда. Именно это условие является необходимым для работы на рынке недвижимости, срок реализации проектов на котором обычно растягивается на месяцы и годы. Заметим, что ПИФы, инвестирующие в инструменты фондового рынка, являются открытыми (инвесторы могут "выйти из игры" в любой момент) или интервальными ("выход из игры" возможен с определенной периодичностью, например раз в квартал).

В практической деятельности закрытые фонды недвижимости могут использовать различные стратегии вложений. Они могут специализироваться по сегментам (например, на жилом или коммерческом строительстве), могут финансировать только новые девелоперские проекты или вкладываться в уже существующий бизнес, приносящий стабильный доход (например, в бизнес-центры). А могут комбинировать все перечисленные и оставленные за скобками возможности.

С удобствами

"Ниша, которую займут фонды недвижимости, крайне интересна потенциальным инвесторам, - говорит генеральный директор управляющей компании Промышленно-строительного банка (УК ПСБ) Андрей Белявский. - Хотя бы потому, что приобретение пая - гораздо более простой процесс, нежели операция с конкретным объектом недвижимости". Кроме того, продолжает Белявский, фонд недвижимости сможет обеспечить инвестору диверсификацию активов по объектам вложения с целью минимизации рисков. "Подобную степень диверсификации не сможет позволить себе ни отдельный частный инвестор, ни корпоративный", - уверен Андрей Белявский.

Владимир Кириллов, генеральный директор управляющей компании "Креативные инвестиционные технологии" (КИТ - дочерняя структура Вэб-инвест Банка), называет еще две привлекательные характеристики фондов недвижимости. Первая - прозрачность. "Все риски в данном случае разнесены - отдельно депозитарий, отдельно реестродержатель, независимый оценщик, аудитор. В результате вероятность "вольностей управляющего" практически сведена к нулю, - говорит Владимир Кириллов. - Наконец есть собрание пайщиков (а такого понятия не существует для открытых или интервальных фондов), которое может влиять на стратегию фонда, даже вправе сменить управляющую компанию".

Вторая привлекательная характеристика - налогообложение.

По закону, паевой фонд не является юридическим лицом, а представляет собой "обособленный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление, и находящийся под управлением специализированной компании". В результате фонд не обязан платить корпоративные налоги, например НДС и налог на имущество. Налоги удерживаются лишь в момент окончания работы фонда и "выхода" из него пайщиков: 13% от полученного дохода для физических лиц и 24% (ставка налога на прибыль) - для юридических. "Можно сказать, что государство в рамках фондов обеспечивает

льготы", - резюмирует Кириллов. Впрочем, многие эксперты не спешат зачислять вопросы налогообложения в актив фондов недвижимости. "Льготы есть, но не факт, что они будут всегда. Злоупотреблять ими сейчас опрометчиво", - такова их точка зрения.

Первые ласточки

Родоначальником коллективного инвестирования на рынке недвижимости в России стал "Первый инвестиционный фонд недвижимости" под управлением УК "Конкордия", который начал свою работу в Москве весной 2003 года. Затем еще две столичные управляющие компании сформировали собственные фонды недвижимости. В ноябре к ним добавилась петербургская УК "КИТ", которая зарегистрировала сразу два фонда - "Деловая недвижимость" и "Межрегиональная недвижимость". Правда, объекты, в которые будут инвестировать фонды "КИТа", также расположены в московском регионе.

"Таковы были приоритеты инвесторов, - объясняет Владимир Кириллов. - Фонд "Деловая недвижимость" создавался под конкретный проект бизнес-центра, "Межрегиональная недвижимость" - также под несколько вполне осязаемых проектов. Как бы там ни было, мы общаемся с людьми в разных регионах, нас самих это направление очень интересует".

УК ПСБ собирается запустить целую линейку закрытых фондов недвижимости в первой половине следующего года. "Тема интересует как потенциальных покупателей - инвесторов, так и продавцов - строителей", - говорит Андрей Белявский.

Его слова подтверждает финансовый директор холдинга RBI и компании " Северный город" Марк Лернер: "...чем больше источников финансирования, тем лучше". "Я пока не ощущаю фонд недвижимости как финансовый инструмент на кончиках пальцев, но не думаю, что разобраться будет сложно", - говорит Лернер.

По мнению экспертов, средства фондов недвижимости могли бы заменять девелоперам как средства дольщиков (в случае жилищного строительства), так и банковские кредиты. В частности, фонды могли бы браться за финансирование крупномасштабных проектов реконструкции или строительства целых кварталов. Обычно для того, чтобы взять кредит в банке, девелопер должен довести проект до определенного этапа. Фонды могли бы, например, успешно финансировать подготовительный и начальный этапы строительства - пайщиков ведь интересует не залог, а прирост стоимости вложений.

Вход и выход

Существующие фонды недвижимости не могут похвастаться доступностью своих паев. Фактически только фонд "Конкордии" декларирует работу с частными инвесторами, да и то довольно специфическим образом: при первичном размещении паи "Первого инвестиционного фонда недвижимости" мог купить лишь заранее известный круг инвесторов на сумму не менее 16 млн рублей каждый.

"Говорить о массовой продаже паев сейчас рано, это штучный товар, который в потенциале выглядит очень привлекательно, - уверен Владимир Кириллов. - Пока идет накопление опыта: сами инвесторы не все понимают, и мы еще не можем предоставить им набор готовых решений. Эти решения нужно искать совместно".

Управляющие выделяют две причины, препятствующие массовой эмиссии паев фондов недвижимости. Во-первых, формирование фонда не может занимать много времени, а потому ни одна УК не пойдет на выпуск паев, не имея уже готового списка потенциальных инвесторов. Во-вторых (и это, пожалуй, главное), большое количество пайщиков отрицательно повлияет на управление закрытым фондом. Все жизненные вопросы в данном случае принимаются общим собранием пайщиков, которое может быть управляемым только при адекватной численности последних.

Не менее важный вопрос, решением которого озабочены управляющие компании, - ликвидность паев. Закрытый характер фонда недвижимости не должен означать, что инвестор не сможет реализовать свой актив до окончания работы фонда. Очевидное решение - организация вторичного рынка паев. Инвестор может сам найти покупателя, но если у него есть желание, ему поможет управляющая компания. Другой вариант - вывод паев на биржу. Например, с конца ноября на ММВБ обращаются паи "Первого инвестиционного фонда недвижимости". Впрочем, этот вариант не у всех вызывает энтузиазм. "Мне не очень понятен принцип формирования биржевой котировки, - говорит Владимир Кириллов. - Переоценка активов фонда происходит не так часто, чтобы адекватно оценивать сиюминутную стоимость пая. Особенно это относится к фондам, которые в инвестиционной декларации указывают не конкретный проект, а абстрактные вложения в недвижимости".

Как бы там ни было, постепенная либерализация "входа" в фонды недвижимости кажется неизбежной, также как и положительное решение вопроса обеспечения ликвидности паев. В результате можно ожидать, что через какое-то время инвесторы, которые сейчас самостоятельно вкладывают средства в недвижимость, поймут, что доверить деньги фонду гораздо легче, во многих случаях выгоднее, а риск инвестирования при этом значительно ниже. Многие из них станут пайщиками закрытых фондов недвижимости. Возможно, за ними потянутся и новые инвесторы.

Но то, что в следующем году мы станем свидетелями появления большого числа самых разных фондов недвижимости, - факт очевидный.

Санкт-Петербург

«Эксперт Северо-Запад» №48 (157)
Подписаться на «Эксперт» в Telegram



    Реклама



    «Экспоцентр»: место, где бизнес развивается


    В клинике 3Z стали оперировать возрастную дальнозоркость

    Офтальмохирурги клиники 3Z («Три-З») впервые в стране начали проводить операции пациентам с возрастной дальнозоркостью

    Инновации и цифровые решения в здравоохранении. Новая реальность

    О перспективах российского рынка, инновациях и цифровизации медицины рассказывает глава GE Healthcare в России/СНГ Нина Канделаки.

    ИТС: сферы приложения и условия эффективности

    Камеры, метеостанции, весогабаритный контроль – в Белгородской области уже несколько лет ведутся работы по развитию интеллектуальных транспортных систем.

    Курс на цифровые технологии: 75 лет ЮУрГУ

    15 декабря Южно-Уральский государственный университет отметит юбилей. Позади богатая достижениями история, впереди – цифровые трансформации

    Когда безопасность важнее цены

    Экономия на закупках кабельно-проводниковой продукции и «русский авось» может сделать промобъекты опасными. Проблему необходимо решать уже сейчас, пока модернизация по «списку Белоусова» не набрала обороты.

    Новый взгляд на инвестиции в ИТ: как сэкономить на обслуживании SAP HANA

    Экономика заставляет пристальнее взглянуть на инвестиции в ИТ и причесать раздутые расходы. Начнем с SAP HANA? Рассказываем о возможностях сэкономить.

    Армения для малых и средних экспортеров

    С 22 по 24 октября Ассоциация малых и средних экспортеров организует масштабную бизнес-миссию экспортеров из 7 российских регионов в Армению. В программе – прямые В2В переговоры и участие в «Евразийской неделе».


    Реклама