В динамичной стабильности

Спецвыпуск
Москва, 21.02.2011
«Эксперт Северо-Запад» №7 (503)
На рынке жилья Санкт-Петербурга вслед за оживлением спроса активизируются девелоперы: реанимируются замороженные проекты, начинается строительство новых объектов

Фото: Владимир Басов

Ситуация на первичном рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга, которая год назад характеризовалась экспертами как промежуточная между стагнацией и стабилизацией (см. «Испытание спросом», «Эксперт С-З» №6 от 15 февраля 2010 года), приобретает более оптимистичный облик.

В прошедшем году произошло некоторое оживление спроса, сохранявшегося на более высоком, хотя и не докризисном, уровне. Наблюдается и позитивная тенденция к активизации девелоперов – на рынок выведено примерно на 70% больше жилья в проектах самого разного масштаба, чем в 2009 году. Очевидно, что рынку не грозит дефицит предложения, равно как и сколько-нибудь существенный рост цен. Впрочем, если одна из тенденций 2010 года продолжит развиваться, то в обозримой перспективе могут несколько скорректироваться и структура спроса, и объемы продаж жилья.

Продажное вдохновение

Спрос на жилье, увеличившись в 2010 году, оставался достаточно стабильным. По данным АРИН, объем продаж на первичном рынке составил около 2 млн кв. м. Это примерно на 30% больше, чем в 2009 году (1,56 млн кв. м), но по-прежнему не достигает показателя 2008-го (2,1 млн). Специалисты консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (ПН) также говорят о спросе в объеме около 2 млн кв. м (в 2009 году было продано 1,47 млн кв. м жилья, в 2008-м – 2,5 млн). О динамике роста продаж свидетельствует то, что из 2 млн кв. м жилья в первом полугодии реализовано 780 тыс. кв. м, а во втором – все остальное, то есть 60%.

«Объем продаж со второго квартала 2010 года стабилизировался на уровне 530-550 тыс. кв. м в квартал, что было характерно для докризисного периода, – подчеркивает руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН Зося Захарова. – В кризисном 2009 году ежеквартальные продажи составляли 300-500 тыс. кв. м». По оценкам ПН, объемы реализации жилья с третьего квартала 2009 года находятся в пределах 300-400 тыс. кв. м.

Относительно стабильны были в 2010 году и средние цены на жилье. По словам аналитиков ПН, в сегментах эконом- и бизнес-класса цены колебались в пределах 1-2%, в сегменте же элитного жилья они выросли в среднем на 8%. В АРИН указывают на 15-процентный рост средневзвешенных цен, причем, как уточняет Захарова, в четвертом квартале они поднялись на 8,5%.

Необходимо учитывать, впрочем, такую особенность кризисного и посткризисного рынка, как разрыв между ценой реальных сделок и базовой ценой предложения – в конце 2010 года он составлял, по информации ПН, от 2 до 6%. Кроме того, как и предсказывали эксперты и участники рынка уже с первых месяцев кризиса, более значительную ценообразующую роль стал играть такой фактор, как качество предложения. «По итогам 2010 года особенно заметна тенденция к удорожанию качественного предложения, независимо от сегментации и степени готовности объектов, и, наоборот, к удешевлению низколиквидного жилья, – рассказывает заместитель генерального директора „Петербургской недвижимости“ Ольга Трошева. – Эта тенденция заметна даже по стоимости выводимых на рынок новых объектов жилищного строительства, что продолжает корректировать общую среднюю цену предложения».

Долгожданный спрос

Девелоперы, констатируя стабилизацию рынка жилья, в то же время несколько расходятся в видении динамики его развития и степени активизации спроса. «Несомненно, произошла стабилизация рынка, – говорит генеральный директор „ЮИТ Лентек“ Михаил Возиянов. – Объемы продаж, стабилизировавшись во второй половине 2009 года, сохраняются приблизительно на одном уровне. В течение 2010-го были пики активности спроса – в феврале-марте и октябре-ноябре. Они не переросли в какой-то устойчивый рост рынка – оказались для этого недостаточными. Признаком стабилизации является и то, что, по большому счету, цены за минувший год не изменились. Колебания происходили в диапазоне плюс-минус 2%, и, в принципе, мы вступили в 2010-й и вышли из него с одинаковой ценой».

Представители холдинга «Эталон – ЛенСпецСМУ», говоря о 40-процентном увеличении спроса на объекты компании в прошлом году, отмечают: «Сегодняшний уровень спроса не достиг ни уровня первой половины 2008-го, ни даже уровня 2007 года, так как в тот период рынок переживал бурный рост. Но рыночная конъюнктура в 2010-м – начале 2011 года в корне отличается от ситуации замершего рынка 2009-го. Рынок ожил: заработала ипотека, у людей появилась уверенность в завтрашнем дне, в продажу выходит много новых объектов, покупатели начали обращать внимание на более комфортное, а не на самое дешевое жилье».

Подтверждая, что рынок еще не вышел на уровень 2007 года, руководитель компании ЛЭК Павел Андреев подчеркивает, что за 2010-й продажи объектов компании увеличились на 38%: «Основная тенденция – активизация покупательского спроса. После стабилизации экономической ситуации в стране вернулось доверие к строительной отрасли. Поэтому в некоторые месяцы 2010 года департамент аналитики „НДВ СПб“, эксклюзивного продавца наших объектов, фиксировал рост спроса на 20-30%. Цены на строящееся жилье были стабильными – по итогам года выросли примерно на 3%. Главное – произошло увеличение объемов продаж».

Рынок элитной недвижимости в целом, по наблюдениям коммерческого директора корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга» Ларисы Инченковой, показал неплохие результаты: «Объем продаж на элитном рынке центра Петербурга, по данным нашего аналитического отдела, за 2010 год оценивается в 714 квартир (на 25% выше показателя 2009-го) площадью 83 тыс. кв. м (на 32% больше, чем в 2009-м). Замечу, что доля корпорации по площади проданного жилья составляет 37% рынка первичной недвижимости в центре города – это рекордный показатель за все годы работы». Подъем спроса, максимум которого пришелся на август-сентябрь, начал ощущаться с весны 2010 года. «В результате мы существенно перевыполнили годовой план по продажам, – поясняет Инченкова. – По итогам года в сегменте жилой недвижимости (включая встроенные помещения) совершено на 66% больше сделок».

Что же касается динамики цен в элитном сегменте, то, на взгляд Ларисы Инченковой, на рынке имеются предпосылки к постепенному росту цен в 2011 году: «Мы как маркет-мейкер в секторе элитной недвижимости города служим неким индикатором для других участников рынка. На объектах корпорации наметилась тенденция к осторожному увеличению цен. Так, в элитарном доме „Венеция“ на некоторые квартиры максимальный рост цен за минувший год достиг 20%, в жилых комплексах „Парадный квартал“ и „Резиденция на Суворовском“ повышение составило 15%».

Постоянство предпочтений

Структура спроса, определившаяся в период кризиса, сохранялась, в общем, и на протяжении 2010 года. По оценкам АРИН, в объеме всех продаж 91% составляло жилье массового спроса (эконом-класс – 58, «комфорт» и «комфорт плюс» – 33%). Оставшиеся 9% – объекты в сегментах «бизнес» и «элита». Специалисты АН «Бекар», использующие несколько иной подход к сегментации рынка жилья, определяют продажи в эконом-классе в 2010 году на уровне 70%, в бизнес-классе (включающем в себя, по сути, и объекты класса «комфорт») – 25, в элитной недвижимости – 5%.

Наибольшей популярностью в сегменте типового жилья продолжают пользоваться студии и малогабаритные одно- и двухкомнатные квартиры. По информации Ольги Трошевой, 60-70% сделок приходятся на студии и однокомнатные квартиры эконом-класса, потеснившего в 2009-2010 годах бизнес-класс. Причем по-прежнему основная доля реализованных квартир (до 60% сделок) – объекты, находящиеся в завершающей стадии готовности или уже введенные в эксплуатацию. «Покупатели все еще боятся приобретать жилье в недостроенных домах, хотя на уровне котлована квартиру можно купить, например, за 1,5 млн рублей», – подтверждает директор департамента новостроек компании «Бекар» Ольга Литвиченко. Представители холдинга «Эталон – ЛенСпецСМУ» отмечают, что в 2010-м оживление рынка было сконцентрировано в ценовом сегменте «эконом» и в ближайший год эта тенденция сохранится: «Основной спрос приходится на квартиры небольшого метража: однокомнатные – площадью 30-35 кв. м и двухкомнатные – до 60 кв. м. Эта востребованность привела к сокращению предложения ликвидных квартир, особенно в домах средней и высокой степени готовности».

Об этом говорит и заместитель генерального директора Группы компаний «ЦДС» по СМИ Инна Малиновская: «В этом году спрос на наши квартиры серии „БК-стандарт“ – оптимально спроектированные квартиры небольшого метража – стабильно рос. Отложенный спрос активизировался на фоне выздоровления экономики. К тому же в „ЦДС“ всегда уделялось большое внимание созданию удобных схем приобретения квартир: рассрочка до пяти лет, возможно беспроцентная, различные жилищные программы, сертификаты, ипотека. Все это не могло не заинтересовать потребителя».

Хотя, как полагают участники рынка, все более заметна тенденция к приобретению жилья на более ранних стадиях строительства, проявившаяся еще летом прошлого года. «Покупателям стали интересны не только квартиры в сданных домах или в домах высокой степени готовности, но также в проектах, находящихся на начальной стадии реализации, которые привлекают более низкой по сравнению с готовыми объектами ценой и возможностью рассрочки на весь период работ», – поясняет коммерческий директор Городской ДомоСтроительной компании (ГДСК) Екатерина Немченко. «Росли продажи квартир в домах на ранних этапах строительства, что не было характерно для 2009 года», – продолжает Павел Андреев.

Кроме того, по его словам, наметилась и другая тенденция: «Если в первой половине 2010 года основной спрос был сосредоточен на объектах эконом-класса (в большинстве случаев приобретались студии, одно- и двухкомнатные квартиры небольших площадей), то с октября ситуация изменилась и начал расти спрос на квартиры бизнес-класса». Малиновская подтверждает рост интереса покупателей к жилью более дорогой ценовой категории: «В июне 2010 года „ЦДС“ представила на рынок уникальный проект поселка таунхаусов „Кантеле“ в Репино. За первые три месяца было реализовано порядка 30% объема предложения. Нужно учитывать, что большинство клиентов рассматривают таунхаус как так называемое второе жилье, что свидетельствует о росте покупательной способности».

По мнению Михаила Возиянова, существующая структура спроса, при которой наиболее востребованными оказываются одно- и двухкомнатные квартиры, «в большей степени задана объективными потребностями семьи, чем другими факторами, в том числе, как зачастую полагают, снижением платежеспособности клиентов под влиянием кризиса». «Некоторые акценты сместились, но рынок глобально не поменялся. Понятно, что покупатели несколько чаще, чем до кризиса, обращают внимание на цену. Наверное, больше внимания уделяется надежности застройщика, хотя не могу сказать, что люди однозначно стали на это ориентироваться. Продажи идут, в общем, у всех компаний – даже у тех, кого ругают в прессе», – оценивает он происшедшие во время кризиса изменения потребительских предпочтений.

При этом, считает Возиянов, можно говорить о возникновении нового сегмента жилой недвижимости – объектов на окраине города, вблизи КАД (в частности, «Северная долина», «Семь столиц», «Новое Мурино», проекты в Шушарах, Парголово). «Предложение в сегменте подобных проектов по цене дифференцировано от того, что происходит в районах сложившейся застройки, – описывает он. – Цены в этом сегменте могут оказываться ниже на 15-20 тыс. рублей за 1 кв. м, люди, в свою очередь, готовы ехать в пока отсутствующие, по сути, районы, которые будут еще долго оставаться новостройками. Понятно, что и степень развития транспортной, социальной и прочей инфраструктуры может быть весьма различной». «Интерес потребителя к проектам на границе города и ближайшего пригорода обусловлен тем, что это, как правило, объекты квартальной застройки, то есть в них предусмотрена собственная развитая инфраструктура, – размышляет Инна Малиновская. – Например, в жилом квартале „Новое Мурино“ – втором комплексе „ЦДС“ недалеко от метро „Девяткино“ – планируется возведение объектов бытового назначения, школ и детских садов. А близость метро и КАД делают такие проекты еще более привлекательными».

Девелоперы, констатируя стабилизацию рынка жилья, в то же время расходятся в видении динамики его развития и степени активизации спроса

Ипотечный рычаг

Важнейшим фактором, повлиявшим в 2010 году на активизацию спроса на жилье, эксперты называют тенденцию к восстановлению ипотеки. Соответственно, с ее развитием участники рынка связывают дальнейший рост и объема продаж жилья, и в целом девелоперской активности.

«Росту спроса значительно способствовало возвращение на строительный рынок и активное развитие ипотечного кредитования, появление кредитных программ с приемлемыми условиями от ведущих банков страны, – уверена Екатерина Немченко. – Доля сделок по ипотеке в общем объеме продаж ГДСК в 2010 году в среднем составила 10%, а в декабре достигла 22%». Как рассказывает Павел Андреев, доля ипотечных сделок при покупке жилья в объектах компании ЛЭК еще в сентябре прошлого года была на уровне 14%, а сейчас составляет в среднем около 20%. Впрочем, по данным «Эталон – ЛенСпецСМУ», доля ипотечных сделок холдинга, достигавшая до кризиса 8,7%, в 2010 году составила 3,9% (в 2009-м их почти не было). В качестве альтернативы ипотеке клиентам предлагаются длительные рассрочки (беспроцентные – до сдачи дома в эксплуатацию).

Одни из наиболее высоких показателей в регионе – у компании «ЮИТ Лентек», которая порядка 40% сделок осуществляет с использованием ипотечных кредитов. «В начале 2010 года доля ипотеки составляла около 20%. Думаю, в дальнейшем она будет еще увеличиваться, и мы этого очень ждем. Достаточно быстрое восстановление ипотечного сегмента, безусловно, стимулировано снижением процентных ставок, которые стали даже лучше, чем до кризиса. Тогда они находились на уровне 13%, а теперь – 11-12, в некоторых случаях снижаются до 10%. Мы работаем с девятью российскими и западными банками, стремясь максимально разнообразить выбор для клиентов», – поделился Михаил Возиянов.

В минувшем году, как сообщает директор департамента ипотечного кредитования АН «Бекар» Алексей Кошелев, выдано примерно на 40% больше ипотечных кредитов, чем в 2009-м: «Требования к заемщикам при этом ужесточились практически по всем параметрам: по зарплате, стажу работы, профессии, отсутствию негативной кредитной истории. Наиболее распространенный запрос на кредитование – порядка 1,2 млн рублей на 15 лет».

С запасом для роста

Наличие значительного объема предложения, темпы ввода новых объектов и особенно ставшая очевидной в 2010 году активизация девелоперов по-прежнему защищают рынок от возникновения дефицита жилья в каких-либо сегментах. «Разморозка» докризисных планов и запуск новых проектов, в том числе на приобретаемых земельных участках, по прогнозам специалистов, в нынешнем году будут идти гораздо интенсивнее, придавая рынку дополнительную динамику.

По итогам прошедшего года в Санкт-Петербурге, согласно данным Комитета по строительству, ввод жилья сохранился на уровне 2009-го – 2,65 млн кв. м (символический прирост составил 50 тыс.). Если вычесть объемы индивидуального жилищного строительства и реконструкции нескольких жилых домов, получится, что собственно новое строительство составило 2,5 млн кв. м. При этом около 300 тыс. кв. м – за счет бюджета города в рамках осуществления различных социальных программ. Стоит заметить, что, очевидно, 2010-й не стал исключением из традиционной практики властей, стремящихся максимально подтянуть сдачу жилых объектов к окончанию года для получения более эффектных показателей (обычно около половины объема годового ввода жилья приходится на ноябрь-декабрь). Видимо, и на этот раз подобные усилия были предприняты. Губернатор Валентина Матвиенко с нескрываемой радостью публично подчеркивала, что Петербург по статистике сдачи жилья опередил Москву (считавшуюся при экс-мэре Юрии Лужкове своего рода строительной столицей России).

Объем предлагаемого на рынке, то есть непроданного жилья в строящихся и построенных объектах, по оценкам ПН, на начало 2011 года составлял 2,9 млн кв. м (74% – жилье массового спроса). Таким образом, предложение увеличилось на 10% по сравнению с первым кварталом предыдущего года, а также превысило уровень июня 2010-го (2,58 млн кв. м). Всего же в пределах Северной столицы на разных стадиях строительства находятся объекты общей площадью 6,3 млн кв. м. По информации АРИН, текущий объем предложения на первичном рынке Петербурга составляет 2 млн кв. м – этот уровень сохранялся в третьем и четвертом кварталах 2010 года (в первом квартале в продаже находилось 2,3 млн кв. м жилья).

В течение 2010-го в продажу выведено, как сообщают в ПН, 1,5 млн кв. м жилья – на 77% больше, чем годом ранее. Причем со второго квартала объем поступающего на рынок предложения оказывался на устойчиво высоком уровне – в среднем 450 тыс. кв. м в квартал. Эксперты АРИН отмечают, что в 2010 году в продажу вышли 48 новых проектов площадью 1,4 млн кв. м (на 75% больше, чем в 2009-м).

Несмотря на то что предложение в 2010 году восполнялось медленнее и с меньшей динамикой, чем выводилось на рынок, имеющийся резерв жилья – вполне надежная «подушка безопасности», гарантирующая рынку поступательное, без ажиотажных всплесков и дефицитных осложнений восстановление. Важен и обозначенный в прошлом году вектор развития деятельности ведущих застройщиков Петербурга – в ряде случаев на рынок выведены долгоиграющие проекты, которые будут реализовываться очередями и в последующие годы. В 2010-м на рынок вышли крупные проекты компаний «Главстрой-СПб», Setl City, ГДСК, «ЮИТ Лентек», «ЛенСпецСМУ», RBI, «ЦДС», «Отделстрой», NCC, «Дальпитерстрой», «Темп» и др.

Рентабельность развития

Экономические предпосылки для роста активности девелоперов на рынке имеются, убежден Михаил Возиянов: «Стабильный, в общем, уровень цен (хотя пока они близки к показателям 2007 года) позволяет делать проекты рентабельными. Необходимо учитывать и то, что чем больше времени проходит, тем мощнее становится фактор ожидания подъема рынка – из-за инфляции, повышения цен на стройматериалы и энергоносители, продолжающегося роста доходов населения (накопления в банках за время кризиса увеличились). 2010-й был промежуточным годом раскачки, нынешний же, безусловно, станет годом запуска проектов – к этому все стремятся. И показательно, что инвестиции вновь стали направляться на сделки с земельными участками». В прошлом году «ЮИТ Лентек» начала возведение семи объектов общей площадью 125 тыс. кв. м, к работе по еще пяти-шести предполагается приступить в 2011 году.

Земельный банк ГДСК, по словам Екатерины Немченко, на декабрь 2010 года превысил 700 га (на них планируется построить более 6,5 млн кв. м). В частности, для возведения жилья были приобретены участок 34 га в Калининском районе и участок на Московском шоссе рядом с Парком городов-героев. ГДСК намерена начать строительство и открыть продажи в семи объектах в различных районах, общая продаваемая площадь запланированных к выводу на рынок объектов – свыше 250 тыс. кв. м.

В сегменте элитной недвижимости центра Петербурга, подчеркивает Лариса Инченкова, важнейшими тенденциями прошлого года стали возобновление работы над новыми проектами и значительный рост предложения: «По данным нашей аналитической службы, к концу года выведено в продажу в пять раз больше площадей, чем за весь 2009-й. Причем это касалось преимущественно крупных комплексов. Так, в 2009 году началась реализация семи объектов общей площадью всего 31,4 тыс. кв. м, а в 2010-м – десяти проектов площадью 159,4 тыс. кв. м». Корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» вывела на рынок три значимых объекта: элитарный дом «Венеция» на Крестовском острове, жилой комплекс «Смольный квартал» и вторую очередь комплекса «Парадный квартал». Во второй половине 2011 года планируется приступить к реализации масштабного проекта на Петроградской стороне (бывшая территория завода «Электрик»). Проект, который до «заморозки» имел название «Электрик-Сити» и предполагал создание высококлассного офисного квартала (около 200 тыс. кв. м), прошел реконцепцию. Теперь им предусмотрено возведение 9-14-этажного жилого комплекса бизнес-класса.

Амбициозная реалистичность

«Главстрой-СПб», как рассказывает генеральный директор компании Игорь Евтушевский, учитывая успешный ход продаж жилья в комплексе «Северная долина», планирует увеличивать динамику реализации проекта. В нынешнем году будет введено 280 тыс. кв. м жилья, в 2012-м – 420 тыс. Таким образом, полностью завершится строительство первого квартала фактически нового городского района. Вопросы инженерно-энергетического обеспечения, необходимого для ввода 700 тыс. кв. м жилья, решены.

Весной «Главстрой-СПб» предполагает начать работы на строительной площадке другого масштабного проекта комплексного освоения территории – «Юнтолово» (на 237 га планируется построить 2,2 млн кв. м жилья). Проектирование первой очереди малоэтажной застройки (115 тыс. кв. м) завершено. Если в процессе весенней корректировки бюджета Петербурга будут предусмотрены средства на строительство коллектора, необходимого для развития территории в Конной Лахте, то ввод первой очереди станет возможным в 2012 году (как и планировалось до кризиса). Наконец, закончив реконцепцию проекта застройки территории между улицами Шкапина и Розенштейна (изначально здесь предполагалось создание делового квартала), «Главстрой-СПб» намерен весной приступить к возведению первой очереди – жилого комплекса площадью 60 тыс. кв. м.

Партнер УК «Теорема» Игорь Водопьянов отмечает, что совместно с двумя компаниями в 2011 году начинается строительство 100 тыс. кв. м малоэтажного жилья на бывших землях птицефабрики «Красные зори» на Ропшинском шоссе (до кризиса девелоперы приобрели здесь участок 322 га). Задержка с освоением территории вызвана бюрократическими процедурами по завершению оформления прав на часть земельного участка и согласованием градостроительной документации. Впрочем, освоение территории уже идет – весной нынешнего года УК «Теорема» сдаст 45 тыс. кв. м жилья, построенного по контракту с Минобороны РФ.

Однако примечательно, что и эксперты, и особенно сами девелоперы стали весьма сдержанны в прогнозах роста цен (с оговорками для отдельных сегментов и наиболее удачных проектов они допускают увеличение цен на 10-15%). Более смело о перспективах ценовых «реваншей» аналитики рынка судили в начальный период кризиса, когда еще не наблюдалось признаков восстановления спроса и девелоперской активности. Очевидно, полученный рынком опыт, не говоря уже о явно нарастающей конкуренции, способствовал формированию одной из главных посткризисных тенденций – стремления к реалистичности.    

Санкт-Петербург

Впервые после начала кризиса спрос стабилизировался на достаточно высоком уровне
С весны 2010 года девелоперы стали смелее открывать продажи в новых объектах
Девелоперы переориентировались на строительство наиболее востребованного жилья эконом-класса

У партнеров

    «Эксперт Северо-Запад»
    №7 (503) 21 февраля 2011
    Пенсионная реформа
    Содержание:
    Гадание на пенсионной гуще

    Правительство пригласило общественность к обсуждению будущего пенсионной системы. Но предложенный документ не содержит внятного описания предполагаемых реформ, больше напоминая «пробный шар», запущенный для изучения настроений россиян

    Реклама