контекст
Президент России Владимир Путин во время прямой линии заявил, что выступает против продления моратория на штрафы застройщикам за нарушение сроков сдачи жилья.
Мораторий на штрафы застройщикам за задержку сдачи жилья принимался во время пандемии коронавирусной инфекции для поддержки строительной отрасли.
Впервые мораторий был введен 3 апреля 2020 года и действовал по 1 января 2021-го. Затем эту меру ввели на период с 29 марта 2022 года по 30 июня 2023 года. Вновь мораторий вернули 22 марта 2024-го, а затем продлили до конца 2025 года.
Для дольщиков это скорее хорошая новость, так как они снова получат инструмент защиты своих прав и реальную юридическую и финансовую ответственность застройщика. Правда нужно учитывать, что взыскать неустойку за время действия моратория не получится.
В этот период финансовые санкции (неустойки, пени, штрафы) просто не начисляются. И даже если застройщик задерживал сдачу дома весь 2024 и 2025 годы — сумма его обязательств будет равна нулю. Деньги можно будет взыскать только за периоды до или после моратория. Например, с июля 2023 по март 2024 года. Правда расчет будет идти по сниженной ставке — 7,5% годовых.
Вместе с тем, дольщики сохраняют право требовать: устранения строительных дефектов или возмещения расходов на их исправление. Убытки, если они не связаны напрямую с нарушением срока сдачи дома.
Для застройщиков последствия будут чувствительными. Финансово слабым игрокам станет сильно хуже. Может сработать «эффект накопленной массы». Так как дольщики начнут подавать иски за периоды просрочки, не покрытые мораторием, а также за новые нарушения. Ведь взыскания по отсроченным судебным решениям станут обязательными к исполнению буквально с 1 января.
В итоге около четверти застройщиков могут столкнуться с финансовыми трудностями. В частности, девелоперы с высокой долговой нагрузкой и низкой маржинальностью получат проблемы с ликвидностью. Особенно те, кто продавал дешево на старте продаж и активно демпинговал или и вовсе рассчитывал на продление моратория и брал короткие бридж-кредиты. Но крупные игроки, конечно, выплывут.
В отрасли сохранится риск снижения вывода новых проектов — застройщики будут концентрироваться на достройке текущих корпусов, чтобы не допустить новых просрочек и расходов. Но в целом, в долгосрочной перспективе рынок станет здоровее — повысится финансовая дисциплина и стройки, где есть деньги, будут сдаваться в срок. Возможно ускорится консолидация рынка — объединение или смена собственников у мелких и средних игроков.
Что касается цен — отмена моратория, конечно, их не снизит. Но и в запредельного роста из-за увеличения издержек я тоже не предвижу. На цены скорее продолжит влиять стоимость капитала, которая все еще остается высокой.
Цены будут держаться. В каких-то проектах будут расти, где-то — точечно корректироваться, но в стандартном сценарии массового падения или взлета я не жду.
В общем, отмена моратория — это не удар по рынку, а скорее возвращение к ответственным взаимным правилам. Для меня всегда выбор застройщика важнее цены, а финансовая модель проекта важнее красивых рендеров.
Больше новостей читайте в нашем телеграм-канале @expert_mag
