Ипотека дорожает
Напомним, что в сентябре правительство России повысило минимальный размер первоначального взноса по ипотеке с господдержкой с 15% до 20%.
Рост первоначального взноса до 20% уже привел к замедлению темпов выдачи кредитов. В октябре объем выданных кредитов составил 770 млрд руб., в ноябре — 737 млрд руб.
Вероятно, рынок вскоре ждет еще одно повышение: ЦБ, который давно борется со льготными ипотечными программами, разгоняющими цены на рынке, поддерживает идеи Минфина об ужесточении условий льготной ипотеки. Ведомство предлагает поднять первоначальный взнос по льготной ипотеке с 20 до 30%, сократить максимальный размер кредита для Москвы, Санкт-Петербурга и областей c 12 млн руб. до 6 млн руб., а также снизить на 0,5 п.п. предельную величину субсидий, получаемых банками. Иначе говоря, сделать льготную ипотеку не такой уж и льготной, как для заемщика, так и для банка-кредитора.
Тем не менее, по прогнозам Алексея Попова, руководителя Циан.Аналитики, ипотека достигнет в этом году рекордных показателей. «По итогам этого года будет зафиксирован 15-летний максимум по объему продаж в Московском регионе (более 150 тыс. ДДУ-контрактов на покупку квартиры), превышен прошлогодний показатель по числу сделок в агломерации Санкт-Петербурга (более 70 тыс. ДДУ), а также будут зафиксированы хорошие результаты продаж (более 160 тыс. ДДУ) в региональных центрах с населением более 1 млн жителей (там будет продано больше квартир, чем и в 2021 и в 2022 гг.). По итогам этого года правильнее говорить не о „затоваривании“, а о формировании баланса на рынке», — прогнозирует Попов.
Рано бить тревогу
Сейчас отмечается плавный рост количества выставленного жилья на первичном рынке. Однако он не обязательно означает, что первичное жилье плохо продается, уверены в пресс-службе Сбера. «Увеличение объемов предложения вызвано прежде всего активностью застройщиков и стремлением не упустить период повышенной покупательской активности», — отмечают в банке.
«За год было запущено рекордное количество новых девелоперских проектов — уже более 44 млн кв. м. Всего в стране единовременно возводится свыше 107 млн кв. м. жилья в сегменте МКД, что близко к максимальному значению за всю историю наблюдений. Поэтому здесь необходимо исходить из понимания, что около 40% строящегося жилья приходится на объекты, продажи в которых открылись совсем недавно», — говорит руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. Девелоперы в свою очередь строили все больше и больше жилья на фоне поддержки от государства.
«На фоне запуска льготной ипотеки с целью поддержки девелоперов в пандемию стал расти спрос на новостройки. Девелоперы посмотрели и подумали, что надо выходить с новыми объёмами на таком растущем рынке. Затем случились события февраля прошлого года и девелоперов опять поддержали, рынок стал расти дальше», — объясняет генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи» Денис Бобков.
Большая часть от «нераспроданных 67% квартир» — это проекты, где активные продажи и не начинались, уверяет Алексей Попов. «Этот попавший во все заголовки показатель, во-первых, меняется в достаточно узком диапазоне, во-вторых, сильно зависит от объемов жилья, приходящихся на ЖК без активных продаж. Те проекты, которые сейчас получают разрешение на ввод, содержат достаточно комфортную для застройщиков долю непроданных квартир, около 20%. Сейчас алармистские заголовки, основанные на наблюдениях за динамикой описываемого показателя, являются преждевременными», — заключает он.
