Школа мастер-планирования
Мастер-планы разрабатываются в России с 2010 г. По подсчетам Института Генплана Москвы, всего за 14 лет появилось около 230 таких документов. Под новыми мастер-планами сегодня имеются в виду те, что разрабатываются по прямому поручению президента Владимира Путина. К ним относятся уже утвержденные и принятые к реализации стратегии развития 25 городов Дальнего Востока, 16 мастер-планов для опорных населенных пунктов в Арктике, — их разработка завершится к 1 июля, — и мастер-планы для 200 российских городов, перечень которых Президент предложил определить в послании Федеральному собранию. Несложно подсчитать, что количество новых документов примерно равно, с небольшим превышением, количеству «старых», но подготовить и реализовать их нужно примерно вдвое быстрее: 2030 год в любом случае мыслится рубежным.
Как справиться с такой амбициозной задачей? С помощью каких подходов и инструментов? Это и многое другое обсуждали на дискуссионной платформе «Росконгресс Урбан Хаб» с участием представителей власти, разработчиков и крупнейших застройщиков: сама платформа как раз и была создана для того, чтобы девелопмент получил возможность высказывать свое мнение по стратегическим вопросам развития городов.
«Идея такой площадки, с акцентом на B2G и B2B-повестку, возникла у меня два года назад, на Восточном экономическом форуме во Владивостоке, — рассказала „Эксперту“ Юлия Зубарик, советник экспертно-аналитического отдела Фонда „Росконгресс“ и генеральный директор архитектурно-градостроительного бюро MASTER’S PLAN. — Я поделилась этой идеей с „Росконгрессом“, и уже на ПМЭФ-2023 мы организовали первый „Урбан Хаб“, своего рода форум внутри форума. Нас поддержала Группа „Самолет“, а партнерами стали крупнейшие девелоперские компании ПИК и ГК ФСК. В этом году к нам присоединилась „Страна Девелопмент“».
По словам Юлии Зубарик, задача разработки и реализации 200 мастер-планов требует в первую очередь решения кадровой проблемы. Круг опытных разработчиков на рынке довольно узок, 25 компаний, и каждая может справиться в идеале с двумя мастер-планами в год. Три — это уже и огромное напряжение, и риск потери качества. В условиях резко выросшего спроса на специалистов может вырасти и уровень заработный платы, возникнуть трудовой терроризм сродни потребительскому. При этом дефицит по-настоящему квалифицированных кадров все равно сохранится, и лучше их не искать, пылесося рынок, а целенаправленно готовить.
«На мой взгляд, напрашивается создание отдельного института мастер-планирования или как минимум кафедр в уже существующих вузах, — считает Юлия Зубарик. — Преподавать там обязательно должны практики, а не теоретики. Потому что мастер-план — очень живой и гибкий документ».
Форум показал, что именно так уже и происходит. «На базе Тихоокеанского Государственного университета в Хабаровске в партнерстве с ДОМ.РФ создана образовательная программа по мастер-планированию для всех 11 регионов ДФО, — рассказала на сессии „Урбан Хаба“ Эльвира Нургалиева, заместитель министра Российской Федерации по развитию Дальнего Востока и Арктики. — Мы собираем команду примерно из 10 человек, которую возглавляет зампред правительства региона. В нее также входят представители муниципалитетов и отраслевых министерств, включенных в реализацию документа. Это первая образовательная программа такого рода в России. Она стартует уже на следующей неделе и будет дорабатываться с учетом обратной связи от команд. Надеюсь, полученный методический и управленческий опыт можно будет использовать по всей стране».
Контроль и учет
Обучение — это крайне важно, но недостаточно, особенно в условиях, когда учиться приходится уже по ходу выполнения конкретных практических задач. В 25 мастер-планах городов Дальнего Востока предусмотрено в общей сложности около 1500 мероприятий. Необходим строгий контроль за их исполнением. Корпорацией развития Дальнего Востока и Арктики создана информационная система с использованием ИИ по управлению реализацией мастер-планов. В пилотном режиме она уже была применена в Петропавловске-Камчатском. По словам Эльвиры Нургалиевой, в ближайшие две недели в систему будут загружены мероприятия по остальным 24 городам. Всего предусмотрено порядка 50 тыс. контрольных точек для мониторинга реализации всех 1500 мероприятий. Назначены ответственные лица — около 800 человек со всего Дальнего Востока. Дашборды будут выгружаться для губернаторов каждого из 11 регионов, главы иинистерства по развитию Дальнего Востока и Арктики Алексея Чекункова, а также полномочного представителя Президента РФ в ДФО Юрия Трутнева.
Помимо информационной системы разработан внутренний рейтинг реализации мастер-планов в регионах ДФО. Михаил Кузнецов, генеральный директор Федерального автономного научного учреждения «Восточный центр государственного планирования» (ФАНУ «Востокгосплан»), рассказал, что в основе оценки лежат пять ключевых критериев. Это прежде всего обеспеченность финансированием, кассовое исполнение бюджетов (средства должны быть доведены по назначению), уровень подготовки проектно-сметной документации, контрактация, то есть присутствие за каждым мероприятием конкретного инвестора, и качество взаимодействия, например, власти и бизнеса, регионов друг с другом и с федеральным центром. Эти данные позволят более эффективно управлять процессом реализации мастер-планов.
Принять и пересобрать
Строго говоря, любой разработанный мастер-план содержит план реализации или так называемую дорожную карту, где четко указаны сроки исполнения, а также объем и источники финансирования. Но мастер-план пока что не закреплен законодательно. Это документ непрямого действия: чтобы перейти к реализации, его следует перевести в комплексный план долгосрочного социального-экономического развития, представляющий собой таблицу проектов и мероприятий, получающих финансирование, в том числе бюджетное. Такой план сегодня закрепляется распоряжением правительства РФ.
Это означает, что при переходе от дорожной карты к официально закрепленному комплексному плану источники финансирования могут быть пересмотрены или пересобраны, то есть изменится баланс государственных и частных средств. Именно поэтому первым критерием в рейтинге реализации мастер-планов является финансовая обеспеченность мероприятий.
Одно из преимуществ документа — приоритизация таких мероприятий по стратегической значимости для города и по их реализуемости. Очевидно, что как минимум по второму критерию после «пересборки» источников финансирования мероприятия придется дополнительно приоритизировать проекты. А это может привести и к уточнению некоторых целевых показателей мастер-плана, пересмотру баланса между стратегическими и тактическими задачами, между архитекторами и инженерами, застройщиками, вообще подрядчиками, от которых в решающей степени и зависит реализация проектов в том виде, в котором они были задуманы.
«Нужно сделать больший упор на финансово-экономическое прогнозирование мастер-плана для бизнеса, — считает Алексей Алмазов, управляющий партнер по сегменту „Регионы“ ГК ФСК. — Сейчас получается так: общая картинка готова, примерные эффекты подсчитаны, какое-то количество населения поучаствовало в обсуждении мастер-плана. Но в нашем случае сразу за его разработкой следует договор комплексного развития территории или КРТ. Видим, территория интересная, есть спрос. Но дальше начинается расселение ветхого и аварийного жилья. С этим непонятно. Новые инженерные сети, возможно, заложили в бюджет, но деньги пока не пришли — и так далее. Так что для бизнеса эффекты мастер-планирования все-таки нужно прогнозировать более детально и точно».
Это особенно важно с учетом того, что из 4,4 трлн руб., выделенных на реализацию мастер-планов городов ДФО, ровно четверть, 1,1 трлн руб., приходится на строительство нового жилья, и в первую очередь по проектам КРТ, то есть как раз с расселением ветхого или аварийного жилого фонда и обновлением инженерной инфраструктуры. В Улан-Удэ, например, по этим проектам будет реорганизован практически весь исторический центр.
Мастер-план — гибкий документ, в этом его преимущество перед куда более жестким генеральным планом. Но у такой гибкости есть и минусы. Дополнительная приоритизация мероприятий, а тем более их корректировка, могут вызывать вопросы не только у девелоперов, но и у самой главной целевой аудитории — жителей городов.
Что скажут горожане
Эльвира Нургалиева отметила, что на Дальнем Востоке люди сегодня очень хорошо осведомлены о том, что такое мастер-план их города, точно знают, где и какие объекты должны быть построены. Во что бы ни упаковывали этот документ в дальнейшем, он представляет собой набор определенных обязательств городских властей перед горожанами.
«Мы считаем, что нужно институализировать работу с жителями, — сказала на сессии Татьяна Журавлева, генеральный директор Благотворительного фонда Андрея Мельниченко. — Раньше было модно делать краудсорсинговые платформы, собирать идеи и предложения. Потом стали популярны стратегические сессии, сессии соучаствующего проектирования. Но сегодня, особенно в компактных городах, мы идем по пути создания советов горожан. Эти советы — тот актив, который с самого начала разработки мастер-плана и вплоть до его реализации будет наблюдать за ходом работ. И именно совету мы в конструктивном диалоге сможем объяснять, почему что-то меняется или сдвигается по срокам. Людей уже больше не нужно вовлекать, нужно работать с их ожиданиями».
При увеличении количества мастер-планов сумма этих ожиданий также увеличится, а с ними работать, пожалуй, всего труднее, тем более что знать о новых подходах и инструментах реализации этих документов людям уже не обязательно. Новая образовательные программа? Внутренние рейтинги регионов и информационные системы контроля? Все это очень важно, но скорее для самих команд городских управленцев или оперативных штабов, которые целесообразно создавать на местах для контроля за реализацией мастер-планов и работы с подрядчиками.
Искусственный интеллект? На сессии «Урбан Хаба», посвященной «Будущим технологиям в строительстве», Дмитрий Самоходкин из ПАО «ГК Самолет», отвечающий за автоматизированную платформу масштабирования строительного бизнеса «Самолет 10D», рассказал о «Роботе мастер-плане». С его помощью уже сегодня можно размещать на территории проектирования застройку разной этажности, класса и типологии, производить компоновку дворов — и все это с учетом различных регуляторных ограничений и параметров комфортной среды. Фонд ДОМ.РФ и компания Rocket Group с помощью генеративного ИИ сумели всего за один день разработать мастер-план развития территории, включая цифровую концепцию застройки. Кто знает, может быть, уже совсем скоро и все 200 мастер-планов получится разработать за полгода с небольшим. Но конечно, реализовать ни один такой документ ИИ не сможет. И уж тем более не объяснит, почему какой-либо из особенно дорогих горожанам проектов так и остался нереализованным. Пожалуй, начинать придется со школы мастер-планирования, систем контроля и рейтингования. Дальний Восток и Арктика как раз успеют накопить здесь опыт для всей страны.
