— Как в целом вы оцениваете законодательную инициативу и что в ней смущает подрядчиков?
— Законодательная инициатива сама по себе правильная — нет другого способа проконтролировать, как тратятся кредитные деньги. По данным Генпрокуратуры, на апрель 2024 года заведено около 28 тыс. уголовных дел в отношении недобросовестных подрядчиков в рамках семейной ипотеки на индивидуальное жилищное строительство. Да и сам заказчик может исчезнуть с деньгами или использовать их нецелевым образом. Механизм эскроу прекрасно работает в секторе многоквартирных домов (МКД), вот и подумали, почему бы не применить его и в ИЖС.
Но, на мой взгляд, неверно выбран субъект кредитования. Когда деньги находятся на счету эскроу и не могут быть использованы подрядчиком до сдачи объекта, у того возникает вопрос — на что строить. Брать целевой проектный кредит под стандартные на сегодня 2%? В многоквартирном доме (МКД), пока девелопер не ввел объект в эксплуатацию и не передал ключи жильцам, этот объект вместе с земельным участком — его собственность, его актив, а значит, и понятный залог по кредиту. Если ты не достроил, мы придем и заберем у тебя этот дом и дальше сами будем думать, что с ним делать.
В случае с эскроу в ИЖС субъектом кредитования выступает подрядная организация, вот только она не имеет вообще никакого отношения к объекту строительства с точки зрения создания залога. Заказчик пошел в банк и взял ипотеку на строительство дома под залог своего земельного участка. Но возвести дом на участке заказчика должен подрядчик, причем под свою собственную ответственность. Чтобы получить проектный кредит, он должен обеспечить его 100-процентное обеспечение, то есть, например, отдать банку в залог свои собственные дома, квартиры, машины и что там у него найдется. Кто на такое пойдет?
— Что делать в такой ситуации?
— Деньги с эскроу-счетов можно выводить частями, подтверждая каждый транш актом о завершении того или иного этапа работ на стройплощадке. Никакого отдельного проектного финансирования быть не должно вовсе. Точнее, этапное раскрытие эскроу и будет таким проектным финансированием.
В случае с МКД речь идет о создании крупного объекта, имеющего полный комплект проектно-сметной документации, которая прошла профессиональную экспертизу. Есть земельный участок в собственности или в аренде у девелопера, есть разрешение на строительство, соблюдены обязательные процедуры государственного строительного контроля и надзора и так далее. Сроки согласования тут в среднем составляют от 12 до 18 месяцев. И это для крупных девелоперов. А в ИЖС работает, как я его называю, нанобизнес, мелкие подрядчики. Они строят в среднем по 10–12, в лучшем случае 30 домов в год. В 2026 году мы ожидаем 250 тысяч индивидуальных домов в ипотеку. Это потребует усилий примерно 20 тыс. подрядчиков, не говоря уже о том, что 250 тыс. строек означает 250 тыс. смет, 250 тыс. кредитных договоров и далее по списку. Пока всё это работает только вручную. Но дальше, очевидно, нужна цифровизация и автоматизация. Кажется, что всё очень просто — какие-то квадратики в телефоне, где надо поставить или нет какие-то галочки. Но в итоге формируется целая система цифрового документооборота, которая позволяет раскрывать эскроу-счета не руками банковских работников, а автоматически. Да и банк не может себе позволить обширного сопровождения для небольшого проекта. Не посадишь же на каждый проект по менеджеру.
Если кредитуется подрядчик, то он должен обладать признаками кредитоспособности. Мы взяли базу подрядчиков и отправили ее для анализа в отделы кредитования малого и среднего бизнеса нескольким крупным банкам. Оказалось, что всего 7% обладают признаками кредитоспособности. Неужели мы хотим 250 тыс. строек с привлечением проектных кредитов возложить на них? Это просто невыполнимая задача. Но тем самым мы только убеждаемся, что проектных кредитов для подрядчиков и не нужно, кредитуется только заказчик.
— Подрядчики с вашим мнением солидарны?
— Все подрядчики, с которыми я общаюсь, говорят, что они пока просто не берут заявки на эскроу. Закон предусматривает, что у нас раскрытие всех денег с эскроу происходит только после подписания финального акта приемки-сдачи с клиентом. Здесь открывается бескрайнее поле для самого откровенного потребительского терроризма. Я своими глазами видел переписку с клиентом, где тот прямо заявлял, что не подпишет акт, если подрядчик не перечислит ему бонус в размере 500 тыс. рублей или не выполнит на сходную сумму некие работы сверх оговоренных. А если нет акта, эскроу не раскроют для подрядчика. Как решать подобные споры, пока неясно.
— Но разве освобождение от НДС не стимулирует их работать по эскроу-счетам?
— Изменения в Налоговом кодексе РФ касаются только работ, выполняемых на основании договора строительного подряда, но не материалов. А большинство материалов закупается у крупных поставщиков, где вся торговля осуществляется с НДС. К тому же, нанобизнес в ИЖС и так сидит на упрощенке, ему нет дела до такого освобождения.
Больше новостей читайте в нашем телеграм-канале @expert_mag
