Эксперт по развитию ИЖС. Автор проекта «Региональный контур управления ИЖС»
Когда обсуждают пространственное развитие, обычно говорят про комплексное развитие территорий (КРТ), мастер-планы или национальный проект «Инфраструктура для жизни». КРТ создавались под логику девелоперских проектов. Они предполагают единого заказчика, понятную проектную экономику и окупаемость через продажи. Но в ИЖС собственность распределена между тысячами семей, экономика — повседневная, а жители думают не о марже, а о качестве среды. Это ядро региональной экономики — но государственные механизмы его порой не видят.
По данным Ассоциации МЖС, через механизмы КРТ по всей стране за несколько лет было построено около 90 домов ИЖС. Общий объём индивидуального жилья, включённого в КРТ, составляет всего 0,4% — примерно 296 тыс. кв. м по всем проектам, запланированным до 2034 г.
В мастер-планах ИЖС нередко присутствует лишь как территория «где спят», но не как место, где живут, работают, создают малый бизнес и формируют налоговую базу.
Минстрой часто отвечает: «в ГрК уже всё есть». Формально — да. Но КРТ остаётся механизмом девелопмента, а не развития. Он структурно привязан к единому заказчику, новому строительству и к проектной модели окупаемости.
Развитие ИЖС выгодно государству. Именно эта среда формирует реальную экономику регионов и становится магнитом для привлечения специалистов. Это не периферия, а живая экономическая ткань, просто в низкой плотности застройки.
Именно поэтому и появился механизм субсидированной инфраструктурной ставки — государство фактически признало, что качественная среда создаёт экономический эффект. Но регионам ИЖС невыгодно: подрядчики и поставщики — федеральные, а инфраструктурная нагрузка ложится на региональные бюджеты.
Чтобы объяснить природу этого разрыва, я использую термин КОИЖС (комплексное обновление индивидуальной жилой застройки). Это не новый механизм и не предложение создать отдельную структуру, а обозначение типа задачи, который сегодня нигде не закреплён. КОИЖС — это работа с существующей средой: дороги, инженерия, общественные пространства, социальные объекты, энергоэффективная модернизация, цифровые кадастры и единые регламенты. Это то, что нужно там, где люди уже живут, а не там, где предполагается новое строительство.
Исследования и расчетные модели показывают, что модернизация инфраструктуры в ИЖС может приводить к росту стоимости земли и домовладений в полтора—два раза, увеличению налоговой базы на 30–40% и давать экономический мультипликатор до 3–3,5 раз.
Для поселения на 1 тыс. домов совокупный эффект по оценочным моделям может достигать 12 млрд рублей в горизонте десяти лет. До 3 млрд — прямой рост доходов населения, до 2 тыс. новых рабочих мест. Инфраструктура, которую принято считать «социальным расходом», на деле становится капитализируемым активом, сопоставимым по эффективности с промышленными проектами.
Экономическая модель возврата вложенных средств держится на четырёх потоках: рост налогов (земля, имущество, НДФЛ), софинансирование подключений, сервисные доходы оператора инфраструктурного кредита и прирост ВРП. Проблема не в отсутствии денег, а в отсутствии субъекта, который способен управлять этим контуром.
Муниципалитеты сами не справятся — у них нет ресурсов и полномочий. Девелоперам существующая застройка ИЖС неинтересна. Жители не могут заниматься инфраструктурным развитием. Но такие структуры уже существуют: один из потенциальных операторов — Региональные центры компетенций Минстроя. Пока это методические офисы, но при расширении функций они способны стать операторами развития: создавать дизайн-коды, сопровождать инженерные решения, контролировать качество, координировать инфраструктурные заявки, вести цифровые кадастры.
КОИЖС — не альтернатива КРТ, а его второй контур, работающий с уже сложившимися территориями. Он может включать зоны КРТ, где есть девелоперы, но не зависеть от их моделей.
ИЖС — это крупнейший недооценённый ресурс развития. Россия долгие годы демонстрирует политику «самоорганизации ИЖС», которая не улучшила ситуацию и привела к деградации территорий. Я предлагаю модель, которая минимально и мягко вмешиваясь, переносит в ИЖС строительные знания, действующие механизмы развития и институциональные инструменты. Это способ помочь гражданам повысить стоимость своих активов и дать территориям новый импульс роста.
Индивидуальная застройка — это миллионы людей, которые формируют новую производственную географию. И если встроить этот сектор в систему территориального развития, страна получит экономику с ясными правилами, возвратностью вложений и измеримыми эффектами.
Больше новостей читайте в нашем телеграм-канале @expert_mag
