Ставка для застройщика
Прошедший 2025 г. сложно назвать удачным для строительной отрасли. Девелоперы ввели в оборот 107,6 млн кв. м жилья, почти сохранив объемы 2024 г. (107,7 млн «квадратов»). Однако построить — не значит продать. Льготные ипотечные программы сократились, а рыночные кредиты остаются практически недоступными из-за высокой ставки ЦБ. Затягивать ввод новых домов, чтобы сбыть имеющиеся объемы в готовых проектах, теперь тоже нельзя — в 2026 г. отменен мораторий на штрафы за срыв сроков сдачи жилья (хотя и с отсрочкой их выплат). Как пояснил «Эксперту» президент Ассоциации «Национальное объединение строителей» (НОСТРОЙ) Антон Глушков, большинство участников рынка выбрали «осторожную тактику» и свели объем новых проектов к минимуму, не желая рисковать.
Подтверждением этой тактики стало снижение количества выданных разрешений на строительство в стране на 15% по сравнению с 2024-м. Об этом сообщил в конце декабря вице-премьер Марат Хуснуллин. В Минстрое России «Эксперту» назвали еще менее оптимистичные цифры —17,7% в количестве объектов и 19,7% по площади жилья.
Представители ведомства заявляют, что работают над увеличением выдачи новых разрешений. Однако «ускорить» девелоперов можно только перспективой спроса, а для этого нужно либо расширение господдержки, либо радикальное удешевление кредитных денег. По данным НОСТРОЙ, более 80% общего объема ипотеки сегодня приходится на ранее действовавшие льготные программы, хотя еще 3 года назад эта доля была вдвое меньше. И только 15% потенциальных покупателей готовы приобрести квартиру без использования кредитных средств.
«Для реального стимулирования спроса нужно развивать программы государственного субсидирования процентной ставки по ипотеке. Или же ключевая ставка должна быть такой, чтобы население могло брать ипотеку без поддержки государства. Она должна быть не более 8–9% (сейчас 16%. — „Эксперт“). До момента, пока это не произойдет, застройщики в большей части регионов точно не будут увеличивать объем предложения нового жилья», — уверен Антон Глушков.
Роста цен не избежать
В наступившем году, как рассчитывает Марат Хуснуллин, будет построено около 103 млн кв. м жилья. Но спад выдачи разрешений на строительство, который произошел в 2025 г., отразится на рынке через 2–3 года — именно столько длится средний инвестиционно-строительный цикл проекта. В НОСТРОЙ ожидают, что самым сложным будет 2027 г., когда объем предложения в многоквартирных домах может рухнуть на 30–40% по сравнению с «достаточно хорошим» 2026-м. Разрыв между спросом и предложением грозит нехваткой жилья и ростом его стоимости. Однако вряд ли цены на новостройки взлетят — для этого нужен скачок спроса, считают опрошенные «Экспертом» участники рынка.
«Смягчение риторики Центробанка, безусловно, добавило рынку оптимизма, но реальные движения на нем произойдут, только когда „ключ“ упадет до 10–12%. Но и тогда ажиотажного спроса ждать вряд ли стоит», — прокомментировал «Эксперту» генеральный директор компании «Брусника» Александр Щиголь. По его мнению, в среднесрочной перспективе будет сокращение предложения «первички», но к дефициту жилья и новому разгону цен оно не приведет.
Генеральный директор ГК «Железно» Юрий Захаров ожидает, что снижение ввода жилья к 2028 г. будет сопоставимо с сокращением выдачи разрешений на строительство — те же 15%, однако это не столь сильный спад, чтобы возник дефицит. «15% — это лишь небольшое колебание рынка, и в масштабе нескольких лет оно пройдет незаметно», — рассказал он «Эксперту», отметив, что в 2026 г. запусков новых проектов будет больше, чем в 2025-м. А при дальнейшем снижении «ключа» те девелоперы, которым удалось «хорошо пережить кризис», начнут более активно наращивать объемы строительства, уверен Юрий Захаров.
С тем, что сокращение, возникшее в прошлом году, не критичное и само по себе не приведет ни к дефициту жилья, ни к росту цен, согласен зампредседателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ, основатель ГК «Садовое кольцо» Сергей Колунов. «Исходя из цифр, которые мы видим, точно можно сказать, что объем предложения не упадет на 30%. Такого серьезного падения не будет», — заявил он «Эксперту».
По мнению Юрия Захарова, в 2027 г. рост цен на жилье все-таки будет опережать инфляцию.
Директор по продажам группы «Самолет» Анастасия Горбунь отметила, что квартиры будут дорожать вне зависимости от количества выданных разрешений. Ключевую роль играет рост себестоимости строительства — удорожание стройматериалов, энергоносителей и зарплат рабочих (на 20% за минувший год) напрямую увеличивает цену квадратного метра. Как и в 2025 г., в 2026-м застройщики не будут торопиться с выводом на продажу новых очередей и проектов, фокусируясь на выполнении обязательств по уже строящимся жилым комплексам, подчеркивает Анастасия Горбунь: «К моменту снижения ставок по ипотеке и оживлению спроса на рынке образуется нехватка строительных объемов, которую не удастся покрыть в краткосрочной перспективе. Это приведет к еще большему удорожанию жилья. Поэтому предпосылок для снижения цен мы не наблюдаем, к концу года возможно даже некоторое ускорение роста».
Больше новостей читайте в нашем телеграм-канале @expert_mag
