В I квартале 2024 г. в России в эксплуатацию было введено 8,8 млн кв. м жилья в многоквартирных домах, это минимальный показатель более чем за полтора года. В соответствующий период прошлого года этот показатель был выше на 27%, а в последнем квартале прошлого года ввод жилья побил рекорд — в объеме 20,1 млн кв. м.
За отчетный период было начато строительство 11,0 млн кв. м, что в целом сопоставимо с квартальными значениями последних 2 лет (10–12 млн кв. м), за исключением рекордного IV квартала 2023 г. (17,1 млн кв. м).
ЦБ отмечает, что на первичном рынке рост цен замедлился с 4,7% в IV квартале 2023 г. до 2,5% в I квартале 2024 г., но «оставался на достаточно высоком уровне». На вторичном рынке цены прибавили 1,6%.
Спрос на «первичку» поддержали сохранение программы «Льготной ипотеки» (под 8% годовых) и переток спроса со вторичного рынка, где при более низких темпах роста цен ставки по ипотеке существенно выше.
При этом поступление средств на счета эскроу сократилось за первые три месяца 2024 г. до 1,0 трлн руб. после рекордных 1,9 трлн руб. в предыдущем квартале (но все равно оно было на 26% выше уровня I квартала 2023 г). Этот факт ЦБ трактует как снижение текущего спроса на жилье, что в том числе связано с ужесточением условий ипотечного кредитования.
Эскроу-счет — это специальный счет в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры на этапе строительства и застройщиком. Последний получает деньги только после исполнения договора, например, передачи квартиры в собственность покупателю. Покупатель не имеет права по своему желанию забрать деньги, это можно сделать только при неисполнении застройщиком своих обязательств. Такая схема защищает покупателей от затягивания строительства или банкротства застройщика.
В первом квартале доля реализованного жилья в строящихся проектах с эскроу-счетами выросла на 0,5 п. п. до 31,8%.
Доля проданного жилья в домах, введенных в эксплуатацию, выросла на 3,6 п. п., до 79,5%, что ЦБ объясняет следствием значительных продаж второй половины 2023 г.
В то же время объем выдач застройщикам денег в рамках проектного финансирования жилья составил 1,1 трлн руб. после рекордных 2,0 трлн руб. в последнем квартале прошлого года. Это выше I квартала 2023 г. (0,9 трлн руб.) и близко к уровню II–III кварталов 2023 г.
В целом объем задолженности застройщиков приблизился к 6,5 трлн руб., увеличившись с начала текущего года на 346 млрд руб. или 6%. Кварталом ранее показатель вырос на 101 млрд руб. или 2%. Причиной такой динамики регулятор называет увеличение площади строящихся проектов и погашение обязательств застройщиками.
Пока ЦБ считает качество кредитов по проектному финансированию высоким, но предупреждает, что оно может снизиться при сокращении объемов продаж.
Средняя ставка по проектному финансированию выросла за квартал на 0,5 п.п. до 6,9% (+0,8 п.п. в IV квартале 2023 г.). Рост ставки стал следствием увеличения доли кредитов по проектам на начальной стадии с незначительным объемом накоплений на счетах эскроу и, соответственно, низким уровнем покрытия. Однако застройщики по-прежнему кредитуются в 1,8 раза дешевле, чем корпоративные клиенты.
Более низкие ставки кредитования для застройщиков по сравнению с остальным бизнесом связаны с тем, что строители жилья предлагают покупателям открывать эскроу-счета в банках, где они кредитуются. Проценты на эскроу-счета не начисляются, то есть банк пользуется этими деньгами бесплатно, взамен снижая ставку по кредитам застройщикам.
Во втором квартале 2024 г. ЦБ ожидает «роста продаж из-за планируемого изменения условий ипотеки с господдержкой и, как следствие, ускорения роста цен».
Действительно, 1 июля завершается массовая программа льготной ипотеки. Желающим получить ипотеку под 8% годовых до этой даты необходимо подписать все договора. Поэтому можно ожидать повышения спроса на недвижимость и ипотеку.
«Дальнейшая динамика цен будет определяться объемом субсидируемого и рыночного спроса, а также масштабами вывода новых площадей», — говорится в обзоре Банка России.
