Счетная палата анализировала пять программ государственной поддержки рынка ипотечного кредитования за 2021–2023 гг.: «Семейная ипотека», «Дальневосточная ипотека», «Сельская ипотека», «Льготная ипотека на покупку квартир в новостройках» (уже завершилась) и «IT-ипотека».
Задачей этих программ были поддержка семей с детьми («Семейная ипотека», действует с 2018 г.), региональное развитие жилищного строительства и поддержка отдельных категорий граждан («Дальневосточная ипотека», с 2019 г., и «Сельская ипотека», с 2020 г.), поддержка жилищного строительства («Льготная ипотека», с 2020 г.), поддержка сотрудников аккредитованных компаний, осуществляющих деятельность в области информационных технологий («IT-ипотека», с 2022 г.).
Деятельность Минфина, Минцифры и АО «ДОМ.РФ» по реализации этих программ Счетная палата в целом признаёт эффективной, но при этом отмечает ряд негативных моментов.
В период 2021–2022 гг. каждый третий ипотечный кредит оформлялся в рамках программ льготного ипотечного кредитования, а по итогам 2023 г. — практически каждый второй, говорится в документе. Доля льготных ипотечных кредитов, выданных под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ), относительно общего объема ипотечных кредитов выросла с 0,8 % в 2018 г. до 56–60 % в 2020–2022 гг.
«Возможность получения льготного ипотечного кредита повысила спрос населения на жилье на фоне отсутствия возможности оперативно нарастить объемы строительства нового жилья, и, как следствие, выросли цены на жилье, в первую очередь на первичном рынке», — отмечают аудиторы Счетной палаты.
«Массовое предоставление льготных ипотечных кредитов формирует понижающий тренд средневзвешенной ставки по ипотеке на первичном рынке. А снижение средневзвешенной ставки на один процентный пункт по ипотечным кредитам, выданным под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве, соответствует росту реальной цены (из-за роста спроса) жилья на первичном рынке на 0,9–2%», — приводит Счетная палата комментарий своего аудитора Алексея Саватюгина.
В результате, если в 2018 г. цены на первичную недвижимость увеличились на 6,3%, в 2019 г. — на 8%, то в 2021 г. — на 26%, а в 2022 г. — на 21%. На покупку вторичной недвижимости программы льготной ипотеки не распространялись, поэтому темпы роста стоимости вторички сильно отстали, составив 4,1%, 3,8%, 17,2% и 11,8% соответственно. В результате сформировался дисбаланс на рынке недвижимости в виде существенного (в ряде регионов страны от 60% до 30%) превышения уровня цен на первичном рынке по отношению к ценам на вторичном рынке.
На 1 января 2024 г. задолженность по ипотечным льготным кредитам достигла почти 7,2 трлн руб. Почти половину от этой задолженности составляют кредиты с первоначальным взносом менее 20% от стоимости приобретаемой недвижимости, говорится в докладе аудиторов.
В связи с этим Счетная палата предупреждает, что нарастание негативных тенденций в экономике, связанных в том числе с санкционными рисками, снижение стоимости залогового имущества по ипотечным кредитам на 20% и более может привести к необходимости доформирования банками резервов в объеме почти 4,5 трлн руб., что составляет 34,2% значения собственных средств топ-13 кредитных организаций, которые занимают более 95 % рынка ипотечного кредитования. Десять из указанных банков являются системно значимыми кредитными организациями.
«Соответственно, государство будет вынуждено поддерживать банковский сектор вливаниями из федерального бюджета в целях предотвращения разрастания кризиса», — говорится в документе.
В тройку лидеров по числу выданных ипотечных кредитов входят Сбер, ВТБ и Альфа-банк. Причем Сбер обслуживает более половины ипотечных кредитов, выданных по всей стране.
Некоторые эксперты ранее отмечали еще один риск для банков и заемщиков. После покупки новостройки недвижимость сразу же переходит в раздел вторички и может упасть в цене более чем на 20%. Поэтому при появлении у заемщика финансовых проблем и невозможности выплачивать ипотеку стоимости его квартиры может не хватить для погашения долга банку (а дальнейшее взыскание долга может быть осложнено отсутствием активов).
Банк России и правительство РФ приняли меры для охлаждения рынка ипотечного кредитования, однако «в 2020–2023 гг. накоплен существенный объем ипотечных кредитов низкого качества, в том числе предоставленных в рамках программ льготного ипотечного кредитования, что может негативно повлиять в случае снижения цен на рынке жилья на финансовые показатели кредитных организаций».
Отметим, что в последние месяцы наблюдается резкое замедление темпов роста ипотечного кредитования.
«Если сравнивать с первой половиной года, то в июле — августе выдачи действительно снизились где-то вдвое, до 350 млрд рублей в месяц. По сути, речь идет о возврате к сбалансированным темпам роста, который не будет приводить к перегреву спроса и опережающему росту цен на жилье», — заявила глава Банка России Эльвира Набиуллина на ХХI Международном банковском форуме в четверг.
«Если такие выдачи, как в июле — августе, сохранятся до конца года, то ипотечный портфель по итогам этого года вырастет где-то на 12%. Это верхняя граница того диапазона кредитования, который мы оцениваем как сбалансированные темпы», — добавила она.
Счетная палата также констатирует, что слишком поздно были приняты меры, не позволяющие одному и тому же лицу получать льготную ипотеку несколько раз.
Из-за этого, отмечается в документе, более 114,9 тыс. заемщиков оформили два и более льготных ипотечных кредита на общую сумму 1,1 трлн руб., из которой около 34% приходится на льготную ипотеку, 62% — на семейную ипотеку.
Пять и более льготных ипотечных кредитов оформили 1563 заемщика (максимальное количество на 1 заемщика — 26 кредитов, максимальная сумма на 1 заемщика — 196,03 млн руб.) на общую сумму 42,4 трлн руб.
«Заемщик, способный в течение ограниченного периода времени (не более пяти лет) оформить и обслуживать пять и более кредитов, имеет доходы выше среднего и не нуждается в поддержке государства для улучшения жилищных условий», — резюмирует Счетная палата.
Как отметила Эльвира Набиуллина, в последнее время начали возникать разные псевдоипотечные схемы: так называемые льготные ставки, варианты с изменением ставки, траншевая ипотека, варианты без первоначального взноса, рассрочка с трансформацией в ипотеку. «Но когда мы анализируем, всё это сводится к завышению цен на квартиры. И мы реально можем поставить людей, которые входят в эти схемы, в тяжелую ситуацию, когда у них будут проблемы, если денег после продажи квартиры не хватит на выплату остатка долга», — сказала она.
Для борьбы с этими схемами «мы будем настойчиво просить законодателя утвердить тот ипотечный стандарт, за который банки не смогут выходить», — пообещала глава ЦБ.
Больше новостей читайте в нашем телеграм-канале @expert_mag
