Согласно данным исследования ДОМ.РФ и ВЦИОМ при участии ГК ФСК, еще в 2019 г. рост сегмента ИЖС составил 18,80%. После пандемии показатель увеличился до 23,37%. Всего лишь за первые 8 месяцев 2024 г. доля ИЖС поднялась до 70% от общего ввода жилья, который, в свою очередь, достиг 43,6 млн кв. м — за весь рекордный 2023 г. он составил 58,6 млн кв. м.
Данные исследования, в ходе которого было опрошено 1,6 тыс. человек в 150 населенных пунктах России, показывают, что 65,5% семей хотели бы переехать в ИЖС, но откладывают этот шаг из-за нехватки денежных средств.
Продажи растут за счет комплексной застройки, то есть коттеджных поселков с инфраструктурой. В 2023 г. на рынок вышло в 3,7 раза больше таких поселков, чем в 2020-м. А в I полугодии 2024 г. объем продаж достиг максимума за последние 4 года — 953 лота. И это при том, что стоимость лота тоже выросла, в среднем от 15% до 30%.
«Рынок недвижимости сейчас в целом затоварен квартирами, — рассказала „Эксперту“ Екатерина Коган, директор департамента маркетинга ФСК Family. — Примерно 85% квартир — малогабаритное жилье площадью около 38 кв. м. Сложно представить, как в них будут себя чувствовать молодые семьи лет через пять после заселения. Продать такие квартиры будет сложно, потому что вторичка чувствует себя сегодня не очень хорошо. ИЖС тут вполне может стать выходом. Разворот в эту сторону видится отдельной стратегией в развитии не только строительной отрасли, но и страны в целом, тем более что частные дома сегодня сильно недооценены в сравнении с квартирами».
По данным Группы «Самолет», основной спрос в ИЖС (порядка 90%) сегодня сосредоточен как раз в эконом- и комфорт-классе, где цена дома пока не превышает 20 млн руб., но 83% предложения приходится, напротив, на бизнес и премиум по цене от 21 до 35 млн руб. и выше. Ситуацию могут исправить относительно недорогие проекты комплексной застройки в ИЖС.
Однако, несмотря на то что основной рост происходит именно здесь, доля таких проектов составляет всего 5–7%, и реализуются они почти исключительно в Подмосковье и вокруг городов-миллионников. Абсолютное большинство индивидуального жилья по стране возводится так называемым хозспособом, что в принципе означает «самострой».
По словам Екатерины Коган, государство сегодня старается установить такие правила игры, при которых хоумбилдерам, то есть тем, кто занимается самостроем, выживать будет всё труднее. Проектное финансирование подрядчик может получить только под договор долевого участия (ДДУ). А ДДУ — только если есть проект планировки территории (ППТ). А ППТ в большинстве случаев — только если заключен договор комплексного развития территории (КРТ). А по этому договору застройщик обязуется возводить на территории объекты социальной инфраструктуры, в частности школы. А их стоимость он, конечно, перекладывает на покупателей, для которых цена дома в итоге возрастает на 22%.
Иными словами, чтобы позволить себе дом мечты, человек должен выбрать типовой проект в комплексной застройке, и пусть бы так, но за эту типизацию платит не застройщик или государство, а он сам, из своего индивидуального кармана.
Основным драйвером в строительстве жилья была льготная ипотека. Сегодня государство переходит на более адресные программы. В ИЖС сохранились «Семейная ипотека» и «IT-ипотека» при условии применения эскроу-счетов. Уже выдано более 2 тыс. ипотечных кредитов под частные дома с такими счетами и более 7 млрд руб. одобрено подрядным организациям. «Эти деньги уже начинают выбираться со счетов эскроу, но темпы выборки пока не слишком высоки, — рассказал „Эксперту“ Александр Лобач, руководитель направления подразделения „Индивидуальное жилищное строительство“ АО „ДОМ.РФ“. — Во-первых, не всем банки одобряют кредиты. Для их получения есть минимальные требования к финансовой устойчивости, обеспеченности кредита. Во-вторых, подрядчиков пугают риски нераскрытия счетов эскроу в их пользу. При хозспособе действительно бывали случаи, когда заказчик выплачивал, например, 80% подрядчику за выполнение работ, а последние 20% отказывался платить, ссылаясь на низкое качество услуг. Начинались долгие судебные разбирательства».
По словам Александра Лобача, теперь такая ситуация практически исключена, поскольку деньги заказчика исходно не его: они лежат на счету эскроу до тех пор, пока не будет подписан акт приемки или судебное решение.
ДОМ.РФ еще в прошлом году запустил программу для подрядных организаций на строительство частных домов с общим бюджетом 1 млрд руб. под 1% годовых. По этой программе будет построено более 1 млн кв. м ИЖС. В МКД лишь 18% средств проектного финансирования привлечено застройщиками по ставке 1%, в ИЖС с эскроу сегодня это все 100% денег.
«Мы прогнозируем, что производители домокомплектов могли бы стать одними из благополучателей внедрения счетов эскроу, потому что это история про стандартизацию, — говорит Александр Лобач. — Стандартизация приводит к повышению ликвидности, и такие залоги, конечно, банку понятны и интересны, ведь всё сделано сертифицированной компанией на своем заводе, а не подрядчиком, который вчера продавал кроссовки, а сегодня решил строить частные дома. Но рынку нужно предложить продукт, который устроил бы массового потребителя. И когда спрос станет массовым, производители тоже почувствуют выгоду от принятия законопроекта об эскроу-счетах».
Возможно, от этого почувствуют выгоду и те, кто хочет построить себе дом мечты. Но что эту мечту придется выбирать из готового ассортимента, не приходится сомневаться. Другие мечты неликвидны.
Больше новостей читайте в нашем телеграм-канале @expert_mag
