— Может ли цифровизация рынка недвижимости достичь такого размаха, что офисы продаж просто исчезнут?
— Сегодня в России есть лишь одна девелоперская и строительная компания, у которой действительно нет офисов продаж, — это ПИК. Но и там не вполне верят, что в перспективе 5–7 лет такие офисы исчезнут повсеместно. Целиком за счет цифровых инструментов можно продавать только полностью унифицированный продукт, то есть типовые квартиры эконом-класса, с четко установленным набором типологий и планировочных решений. Но уже в комфорт-классе мы видим разные решения. Все, что нельзя стандартизировать, пока что будет реализоваться через отделы продаж и непосредственное общение с покупателем. В премиальном сегменте цифровизация может использоваться для маркетинга впечатлений, но точно не для выстраивания системы продаж без участия человека. В чем Россия продвинулась далеко, так это в цифровом симбиозе девелопмента и банкинга. Каждый день по всей стране совершаются сотни ипотечных сделок онлайн. Пожалуй, мы тут сегодня впереди планеты всей, во всяком случае только у нас, насколько я знаю, этот процесс поставлен на поток.
— Для качества жилья ключевое значение имеет его площадь. Первый тренд-репорт показал, что размер квартир в России уменьшается. И совсем недавно в Москве его решили официально ограничить. Теперь нельзя строить студии и «однушки» меньше 28 кв. м, «двушки» — меньше 44 кв. м и т.д. Как это может повлиять на рынок?
— Понятно, что 28 кв. м всегда будут стоить дороже, чем 20. Но, если не вводить административных ограничений и отпустить рынок, то с учетом того, как растет стоимость земли и себестоимость строительства, мы придем к азиатскому варианту и вместо квартир у нас появятся собачьи будки по 9–12 квадратов. Девелопер всегда преследует свои меркантильные интересы, если ему выгодно строить такие квартиры, он их и будет строить. А люди будут покупать, например, чтобы использовать материнский капитал, на который просторное жилье все равно не купишь, а использовать средства как-то нужно. Я уверен, что у нас только два пути: отпустить или ограничить. И ограничение минимального лота — конечно, правильное решение, хотя и приведет к увеличению среднего чека, а, значит, и к снижению доступности жилья.
— Насколько такое решение своевременно? Ведь почти одновременно с принятием ограничений ЦИАН сообщил, что как раз в Московском регионе стало уменьшаться количество «человейников».
— Сегодня мы ушли только от одного признака «человейников» — огромного размера зданий. Мегапроектов с домами протяженностью в несколько сотен метров, с 15–17 подъездами стало меньше, это правда. Но остальные признаки сохраняются, прежде всего высокая плотность застройки и населения и высокая доля малогабаритного жилья. В прошлом году средняя площадь минимального лота впервые вышла из 50 кв. м. За 2024-й еще нет данных, но думаю, что показатель по-прежнему будет на уровне 49 кв. м. Причем если раньше площади снижали за счет улучшения эргономичности — убирали слишком большие коридоры, кладовые и прочие элементы, напрямую не связанные с жилой функцией, то сейчас «сушка» квартир происходит просто ради подгонки под ценник и с учетом тех видов льготных ипотек, которые еще остались, например, под семейную ипотеку. У нас уже есть ограничения по плотности в отношении к парковочным местам, детским площадкам, озеленению. Так что и по размеру квартиры ограничения вполне логичны.
— Комфортная среда непредставима без социальных объектов. В конце июля Госдумой был принят в первом чтении законопроект об обязательном возведении застройщиками школ в рамках проектов комплексного развития территорий (КРТ). Это тоже логично?
— Тут логично для начала задаться вопросом, включит ли застройщик свои расходы на строительство школ в стоимость жилья? Конечно, да. А между тем, Конституция РФ гарантирует «общедоступность и бесплатность дошкольного, основного общего и среднего профессионального образования в государственных или муниципальных образовательных учреждениях и на предприятиях». Основное общее дают как раз в школах, но люди за них платят, приобретая жилье. Получается, законодатели сами же нарушают Конституцию, то есть основной закон государства?
Есть, правда, и другая сторона вопроса. Если школу в каком-либо из проектов КРТ построят за бюджетные деньги, сделает ли девелопер цену на жилье ниже той, которая была назначена с учетом строительства школы в другом сходном проекте в том же городе? Конечно, нет. Людям придется заплатить и в этом случае. Так кто в итоге должен строить школы? Государство, чьей прямой обязанностью это вообще-то и является, или все же девелопер, например, как подрядчик в рамках концессий или государственно-частного партнерства? У меня пока нет четкого ответа на этот вопрос. Возможно, он появится в следующих выпусках тренд-репорта.
Больше новостей читайте в нашем телеграм-канале @expert_mag
