Еще недавно промышленность старались увести подальше от жилья: заводы выносили за город, а промзоны отделяли унылыми заборами и строгими санитарными нормами. Сегодня логика меняется: производство снова становится естественной частью городского пространства, но уже в совсем новом масштабе и иной форме. «Эксперт.Урбан» рассказывает о том, какими бывают форматы городской промышленности нового поколения, почему они возникли именно сейчас и как меняют города.
Что это значит для города
Возвращение промышленности меняет экономику городов: производственные площади возле жилых районов сокращают логистические цепочки, снижают зависимость от удаленных поставщиков и создают рабочие места. Чем короче цепочка «произвели—доставили—обслужили», тем устойчивее город к внешним сбоям: задержкам, росту стоимости перевозок, дефициту компонентов. Своего рода «позитивная автаркия».
Такая радикальная перемена происходит по совокупности нескольких причин. Как известно, в мегаполисах предсказуемо дорожает земля и растет запрос на комфортную, живую и человечную среду. В то же время экономика все чаще требует сокращать расстояние между производством и потребителем: выигрывает тот, кто доставит быстрее. Как результат, рядом с офисами и жильем все чаще появляются новые производственные и логистические площадки — компактные, технологичные, тихие и в целом экологически безвредные. Егор Анучин, управляющий директор «Самолет коммерческая недвижимость», отмечает, что девелопмент жилых территорий больше не рассматривается без создания инфраструктуры для работы и развития.
Компактные форматы промышленности позволяют совмещать производство, склад и офис/сервис в одном месте — это особенно важно для малого и среднего бизнеса, которому нужны гибкость и быстрая перенастройка под спрос
Рост маркетплейсов и услуг доставки усиливает спрос на объекты рядом с точкой сбыта, внутри агломераций растет роль узлов «последней мили» (финальный этап доставки от хаба до двери клиента).
Такой подход перекликается с логикой знаменитой концепции «15-минутного города», согласно которой основные повседневные функции должны находиться в короткой пешей доступности.
Почему перемены происходят именно сейчас
Ключевая предпосылка появления новой городской промышленности — изменение технологической природы производства. Высокотехнологичные отрасли радикально отличаются от индустриальных моделей XX века: они компактнее, чище и тише, а часть процессов вообще стала цифровой.
Переход к цифровым и наукоемким технологиям ужал многие процессы: требуется меньше площадей, а тяжелое, громоздкое оборудование, характерное для середины ХХ века, для многих производств осталось в прошлом.
Микроэлектроника, биотехнологии, разработка ПО и аддитивное производство обычно компактнее классической индустрии: меньше оборудование и габариты продукции, ниже энерго- и ресурсоемкость, меньше отходов. Шум и вибрации цифрового оборудования (лазерные резаки, станки с ЧПУ, роботизированные линии) часто укладываются в санитарные нормы, поэтому такие производства можно размещать ближе к городу. Управление оборудованием цифровое и все чаще — дистанционное, что делает более гибким процесс производства.
Технологии интернета вещей (IoT) — когда оборудование и датчики подключены к сети и работают как единая система контроля — вместе с облачными вычислениями и MES-системами (управление производством в реальном времени) поддерживают такие модели.
IoT собирает данные с оборудования, облако позволяет управлять ими удаленно, а MES координирует операции «здесь и сейчас», снижая простои и ошибки. Отсюда и спрос на компактные высокоавтоматизированные хабы «последней мили» внутри агломераций.
Есть и макроэкономический фактор — в частности, после пандемии ковида стало ясно, что возить все с другого конца света рискованно. Поэтому компании чаще стараются производить и хранить ближе к рынкам сбыта, а в крупных агломерациях появляются резервные мощности и «страховочные» склады. Та самая «позитивная автаркия».
Владимир Галактионов, член правления и директор по правовым вопросам девелоперской компании Capital Group, говорит об этом прямо: «В условиях ограниченного городского пространства и экологических требований промышленная недвижимость стремится к максимально эффективному и безопасному использованию территории, поэтому заводы-гиганты активно сменяются технологичными площадками с актуальной архитектурой и современной инфраструктурой».
Новый язык промышленной архитектуры
Новые форматы меняют архитектуру. Если раньше индустриальные зоны ассоциировались с закрытыми территориями и глухими ограждениями, то сегодня комплексы проектируют как часть городской среды. Они вписываются в улично-транспортную сеть, получают благоустройство и становятся визуально более открытые: фасады выходят к городу и перестают быть чисто утилитарными. Промышленность больше не «изнанка» — она видимая и легитимная часть улиц.
Дарья Горелко, генеральный директор Передовой архитектурной строительной компании, формулирует суть сдвига так: «Промышленность возвращается в город, но уже в другом качестве, масштабе и архитектуре. Архитектура таких объектов тоже меняется. Глухой бетонный забор уходит в прошлое. Фасады становятся активными, прозрачными, ориентированными на улицу. Промышленность перестает быть закрытой территорией и начинает работать как часть городской среды».
Меняется и логика использования: производство, офисные функции и сервисы все чаще сосуществуют в одном районе в духе концепции «15-минутного города», о которой шла речь выше. Включенность новой промышленности в живую городскую ткань заметна прежде всего там, где индустрия связана с логистикой и обслуживанием города — например, в распределительных узлах и сервисных центрах.
Отличный международный пример «новой многослойности» — квартал 22@ в Барселоне: более 200 га и свыше 12 тыс. компаний в пяти секторах (ИТ, медиа, энергетика, дизайн и биотехнологии). Сильная сторона проекта — сочетание ультрасовременных зданий и отреставрированных исторических фабрик, которые получили новые функции: в них разместились образовательные, лабораторные и креативные пространства. То есть промышленное прошлое не стирают полностью, а превращают в основу для новой экономики района.
22@: район будущего в Барселоне,проект «компактного города». Фото: Bloomberg/Getty Images
Новые форматы
На рынке промышленной недвижимости сегодня выделяют несколько форматов: light industrial, big box, flex box и многоэтажные промышленные здания. Все они решают одну задачу — разместить производство и логистику ближе к городу, но делают это разными способами и в разном масштабе.
Чтобы не путаться, удобно сравнивать форматы по трем простым вопросам: кому это нужно (профиль арендатора), какая функция главная (производство, склад, сервис, доставка) и сколько гибкости требуется внутри блока (можно ли быстро делить, объединять и перенастраивать помещение).
Ниже — краткая «карта» форматов: сначала самый городской и гибкий (light industrial), затем крупный «потоковый» склад/производство (big box), промежуточный вариант (flex box) и, наконец, многоэтажные объекты как ответ на дорогую землю и рост логистики внутри мегаполиса.
LIGHT INDUSTRIAL (малоформатная индустриальная недвижимость) — компактный универсальный формат для города
Light industrial объединяет в одном объекте функции производства, складирования, офисной работы и иногда демонстрации продукции. Такие площадки рассчитаны в первую очередь на малый и средний бизнес, технологические компании, стартапы и локальных производителей. Чаще всего они находятся в городе или в пределах агломерации рядом с транспортными магистралями и зонами спроса. Удачный пример — промпарк «Бутово» (2023), ставший первым light industrial по программе мест приложения труда в Москве. Это комплекс с небольшими модульными блоками, где компании могут разместить производство, склад и офис в одном месте.
Ключевая идея формата — универсальность: один и тот же блок можно быстро адаптировать под разные процессы и арендаторов, не перестраивая здание с нуля. Отсюда типовые параметры: модульность и перепрофилирование; нагрузка на перекрытия в среднем около 5 т/м²; полезная высота 6–10 м; блоки от 100 до 5 тыс. м², при этом самый популярный диапазон — 300–1500 м².
На этом месте у читателя обычно возникает путаница: по описанию light industrial легко спутать с технопарком. Но это разные уровни: технопарк — про организационный режим площадки (статус, правила, льготы, управленческая модель), а light industrial — именно про тип здания и «физику» его планировки. Дарья Горелко формулирует это так: «Технопарк — это организационная оболочка. А формат — это „физика“ здания».
Если перейти от терминов к практике, то для арендатора важна не вывеска, а то, насколько помещение автономно и удобно в эксплуатации. Поэтому в light industrial принципиальны понятная логистика, независимость от соседей и возможность быстро менять конфигурацию блока. Дарья Горелко уточняет: «Главный принцип здесь — универсальность. Блок должен быть автономным, с возможностью объединения или деления, с понятной логистикой и минимальной зависимостью от соседей».
С точки зрения девелопера и эксплуатации это означает следующее: конструкция должна позволять перепланировки и донастройку инженерии при смене технологического процесса — без капитальных работ по всему корпусу. Владимир Галактионов подчеркивает именно эту сторону: «Благодаря универсальной конструкции корпусов возможны перепланировка помещений под нужды арендаторов и установка дополнительных инженерных систем в случае смены технологического процесса».
В России этот подтип остается более распространенным. Внутри light industrial часто выделяют два типа — городской и индустриальный, различающиеся местоположением, логистикой и целевой аудиторией.
В России проекты light industrial сконцентрированы преимущественно в Москве и Московской области. По оценкам Дениса Колокольникова, управляющего партнера консалтинговой компании RRG, объем этого рынка в Москве и Московской области сейчас составляет около 1,2 млн кв. м, при этом порядка 30% — это Москва, а 70% — Московская область. В ближайшие один-два года введут еще столько же, причем доля Москвы будет расти.
«При выборе площадок ключевыми факторами являются транспортная доступность, наличие достаточных инженерных мощностей, близость крупных жилых массивов и поддержка региональных властей», — говорит Егор Анучин. Это подтверждает и Александр Манунин, управляющий партнер девелоперской компании Parametr (входит в структуру ПИК): «Объект должен быть расположен рядом с крупными транспортными магистралями, федеральными/скоростными трассами, удобными развязками. Дополнительным плюсом является наличие остановок общественного транспорта, а также крупных городов в комфортной досягаемости».
BIG BОХ (крупноформатный складской комплекс) — склады/производство для «тяжелых» клиентов
Это во многом традиционный формат, но он продолжает использоваться. Big box ориентирован на крупных корпоративных пользователей — логистических операторов, сетевых ретейлеров, маркетплейсы и масштабные производственные компании. В таких объектах важны стандартизация, скорость обработки потоков и предсказуемая эксплуатация.
Площадь арендных блоков, как правило, составляет 5–10 тыс. м². Основная часть — универсальный ангарный объем под складирование или производственные операции; административно-бытовая часть обычно не превышает 10% площади. В зоне разгрузки предусматривается не менее одного докового оборудования на каждую 1 тыс. м². Пожалуй, наиболее наглядный пример этого типа — Amazon Fulfilment Centre (2018) в Нью Йорке.
Он представляет собой гигантский распределительный центр, где товары принимают, сортируют, комплектуют и упаковывают, чтобы быстро отправлять заказы покупателям в Нью-Йорке и окрестностях.
В некоторых странах начинают использовать огромные крыши big box. Самый распространенный сценарий — солнечные панели и инженерные решения для экономии энергии, но встречаются и более городские варианты: озеленение, террасы, спортивные зоны, иногда — теплицы и городские фермы. В России это пока скорее редкость, но сама логика уже обсуждается. Например, в Москве похожий подход предлагает КБ «Стрелка»: превратить обширные крыши производственных корпусов «Технополиса Москва» на площадке «Печатники» в публичное озелененное пространство.
FLEX BOX (комплекс с гибкой планировкой) — переходный формат между light industrial и big box
Flex box занимает промежуточное положение: это уже большие площади, но с сохранением функциональной гибкости. Он нужен компаниям, которым light industrial маловат, а классический big box не подходит по структуре использования.
Типичная площадь здания — 15–25 тыс. м². Технические параметры соответствуют стандартам big box (класс A): рабочая высота — около 12,5 м, расчетная нагрузка на перекрытия — до 8 т/м². Планировочно часто закладывают кросс-доковые зоны для оптимизации грузопотоков, а офисные вставки размещают в центральных частях фасадов, оставляя внутри свободное пространство.
По сути, flex box — это большой формат с модульностью: остается возможность делить и комбинировать пространство под разные функции (склад/производство/офис), но на базе более крупных потоков. Один из наиболее крупных примеров — Panattoni Park Berlin Zentrum в Берлине (2023) — промышленно-логистический комплекс, где помещения можно гибко делить и комбинировать под склад, легкое производство и офис, чтобы компаниям было удобно работать рядом с Берлином и быстро обслуживать городские поставки.
МНОГОЭТАЖНЫЕ ПРОМЫШЛЕННЫЕ И ЛОГИСТИЧЕСКИЕ ЗДАНИЯ — ответ на дорогую землю
Многоэтажные объекты — ответ на дорогую землю и рост логистики «последней мили»: складирование и обработку потоков переносят в вертикаль. Формат вырос в Азии из-за плотной застройки. Здания функционируют за счет грузовых лифтов, позже — рамп, когда транспорт заезжает на верхние уровни. Можно использовать оба формата — выбор зависит от интенсивности грузооборота.
В Европе чаще встречается квазивариант — мезонины внутри big box (например, Paris Air2 во Франции). Главный вызов — развести потоки людей и транспорта и выдержать более сложные требования к инженерии и пожарной безопасности. В России есть свои примеры: «PNK Парк МКАД-М4» — трехэтажное здание площадью более 120 тыс. м² (PNK Group). Один из самых показательных примеров такого многоэтажного комплекса — Goodman Interlink в Гонконге (2012), 24-этажный многоарендный вертикальный склад: погрузочные зоны распределены по уровням, работают грузовые лифты и подъемники, а потоки людей и транспорта разведены.
Общий знаменатель всех форматов — адаптация к городу: компактность, инженерная готовность и логистика; различия — в масштабе, типе арендатора и гибкости
Старые промзоны на новый лад
Помимо новых площадок, есть путь работать с существующей, но устаревшей инфраструктурой и заново встраивать ее в город за счет уличной и транспортной связности. Такой подход важен там, где инженерия уже подведена, площадки заняты бизнесом, а полный снос означает дорогую и долгую паузу.
По оценкам Дениса Колокольникова, в Москве около 15 тыс. га промышленных зон — сопоставимо с площадью всех лесопарков.
Классические промзоны, чаще всего попадающие сегодня под ковш редевелопмента в рамках КРТ, нередко слабо связаны с городом уличной сетью: рядом могут быть районы, но внутри — тупики, заборы и «слепые» фасады. Для города это означает потерянные связи и провалы в городской ткани.
Андрей Гнездилов, соучредитель архитектурного бюро «Остоженка», предлагает начинать с подключения таких территорий к городскому каркасу — в том числе через создание новых улиц: «Разрезая новыми улицами, сносим только то, что подпадает под трассировку, при этом обеспечивая быстрый старт, так как все промышленные территории уже полностью обеспечены всей инженерно-коммунальной инфраструктурой».
После этого территория начинает работать по‑городскому: появляются прямые маршруты, общественный транспорт, сервисы, уличная активность. Производства и склады могут сохраняться, но получают новую городскую оболочку: фасады, входы, связи и понятную инфраструктуру.
Что нас ждет дальше
Новые форматы промышленной недвижимости отражают переход от экстенсивной индустриальной модели к компактной, технологичной и интегрированной в город среде. Их развитие помогает сохранять промышленность в мегаполисах и формировать экономику будущего
Если коротко, городская промышленность держится на нескольких принципах: компактность, модульность, вертикальность, гибкая инженерия и продуманная логистика.
Дарья Горелко делает вывод: «Новая городская промышленность — это не компромисс между городом и производством, а их синтез. Компактность, вертикальность, автономные модули, гибкая инженерия и продуманная логистика становятся основой проектов».
Рынок только учится работать с такими объектами: они сложнее в проектировании и управлении, требуют сильной инженерной базы, Александр Манунин отмечает, что с ростом конкуренции и притоком более требовательных инвесторов повышается планка: важны не только локация и метры, но и качество здания, технические характеристики, клиентоориентированность, финансовые инструменты и сервисное управление. При этом Денис Колокольников уверен: «В целом это уже понятный тренд, причем не только рынок понимает, что это, но и государство и сам город поддерживают строительство индустриальных объектов».
На практике это означает простую вещь: производство и логистика возвращаются в города уже в качестве легкой, гибкой и удобной инфраструктуры, которая способна гармонично сосуществовать рядом с жильем и улицей. Если смотреть более масштабно, то мы находимся на новом этапе развития городской цивилизации.
