Как появились льготы
Программу льготной ипотеки правительство запустило весной 2020 г., в первые месяцы пандемии COVID-19. После введения коронавирусных ограничений аналитики оценивали, что спрос на жилье за год снизится на 5–30%, а выручка 20 крупнейших застройщиков упадет на 45–200 млрд руб.
Неутешительные прогнозы давали и сами застройщики. В середине апреля на совещании президента Владимира Путина с правительством основной акционер группы ПИК Сергей Гордеев докладывал по видеосвязи, что действующая ставка по ипотеке непосильна для большинства граждан. Тогда она составляла 9%. «В связи с режимом самоизоляции мы наблюдаем резкий спад продаж жилья. За 15 дней апреля мы имеем 65% спада по отношению к марту», — заявил глава крупнейшего застройщика. Такими были данные по падению спроса на всем рынке. Гордеев предупредил, что в апреле падение продаж составит уже 70% и попросил ввести льготную ипотеку под 4,5%.
Программу запустили, но со ставкой 6,5%. Основной целью ее запуска была поддержка строительного бизнеса, поэтому ее действие распространялось только на новостройки. Благодаря программе спрос стал расти, вместе с ним повышались и доходы застройщиков. Только за первый год действия льготной ипотеки крупнейшие строительные компании суммарно нарастили выручку на 20% до 1,51 трлн руб. В 2023 г. в России выручка застройщиков от продаж жилья в строящихся домах по договорам долевого участия составила 5,9 трлн руб., что на 39%, или 1,7 трлн руб. превысило показатель 2022 г. Этот показатель рос и в предыдущие три года, подсчитали в аналитическом центре «Дом.РФ».
За время действия программы ее условия не раз менялись: увеличивалась и снижалась ставка и кредитные лимиты, минимальный первый взнос и срок окончания. Но главный критерий — массовость программы — оставался неизменным. Кредит на покупку жилья с льготной ставкой может взять любой заемщик. Другие ипотечные программы с господдержкой, которые действуют в России — адресные. То есть для них нужно подходить под определенные параметры: иметь детей, покупать недвижимость в определенном регионе, например, на Дальнем Востоке или в сельской местности и т.п.
Как программа изменила рынок жилья
За время действия программы льготной ипотеки российские банки выдали по ней более 5,6 трлн руб. кредитов, оценил руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг. Всего ею воспользовалось почти полтора миллиона человек. Но это данные на конец апреля, итоговые объемы, которые будут понятны после окончания программы, могут быть существенно иными, подчеркнул он.
Застройщики ожидают всплеска спроса на льготные кредиты в июне, добавила руководитель отдела ипотечного кредитования девелоперской группы компаний «Гранель» Татьяна Боева. «Те, кто не воспользовался льготным кредитным продуктом, постараются успеть в последний вагон уходящего поезда», — поясняет она.
«Реализация массовой ипотечной программы позволила поддержать строительную отрасль в турбулентный период начала десятилетия. В результате, уже к концу 2023 года удалось выйти на пиковые значения как по объему спроса на новостройки, так и по объемам жилищного строительства», — отмечает Михаил Гольдберг.
Годовые объемы ввода жилья выросли на 34%: c 82 млн кв. м в 2019-м до 110 млн кв. м в 2024-м. Но рост произошел не только за счет застройщиков: площадь годового ввода многоквартирного жилья увеличилась на 19%, а домов, построенных людьми, или индивидуального жилого строительства (ИЖС), на 52%. С 2021 г. дома, введенные застройщиками, стали занимать меньше половины в общем годовом объеме ввода жилья. В площади ИЖС учитываются не только новые дома, но и те, которые были поставлены на учет по «дачной амнистии». По этой процедуре можно зарегистрировать дом, построенный десять-двадцать лет назад.
За время действия программы объемы выдачи ипотеки в России ставят один рекорд за другим. По итогам 2023 г. было выдано 2 млн ипотечных жилищных кредитов на 7,8 трлн руб., это более чем в 1,5 раза превышает показатели 2022 г. Для сравнения, в 2019 г. общий объем выдач ипотеки составил 1,3 млн ипотечных кредитов на 2,8 трлн руб. Прошлый год стал рекордным по выдаче кредитов с господдержкой: по всем льготным программам было выдано 4,7 трлн руб. кредитов (в 2022-м — 2,3 трлн руб.). Причем семейной ипотеке в прошлом году было выдано больше, чем обычной льготной, объем выдач по этим программам составил почти 2,2 трлн руб. и почти 2 трлн руб. соответственно.
Как программа повлияла на цены
Вместе со спросом на ипотеку выросли и цены на жилье. Квартиры в новостройках за все время действия программы в среднем по России повысились в 2,3 раза — до 168 тыс. руб. за кв. м. Об этом говорится в данных Росстата, служба статистики учитывает конечные цены сделок. «Эксперт» сравнил I квартал 2024 г. с аналогичными периодом 2020-го. За тот же период квартиры на вторичном рынке подорожали на 77% до 108 тыс. руб. за кв. м. Официальная инфляция за последние четыре года составила около 33%.
Нынешняя программа массовой льготной ипотеки не первая. Похожая мера действовала с марта 2015-го до конца 2016 г. Ее ввели после повышения ключевой ставки до 17% в декабре 2014-го. Но тогда резкого роста цен не произошло. За время действия программы цены на вторичку снизились на 10%, а на первичку выросли всего на 7%. Основное отличие той программы — более короткий срок действия и не такое сильное снижение ставки. Субсидированную ипотеку в 2015–2016 гг. можно было взять сначала под 13%, а затем под 12%.
На этот раз цены начали ощутимо расти уже в первый год действия программы. Менее чем за полгода в некоторых регионах квартиры в новостройках подорожали на 30%. В среднем по России на первичном рынке в первый год действия программы цены выросли на 16%. На вторичном рынке — на 11%. Несмотря на рост цен, в банках отчитывались, что программа остается выгодной для людей. Прежде всего, потому что она позволила снизить ежемесячные платежи по кредитам.
Именно этот показатель стал основным при покупке квартиры. Рост конечной стоимости квартиры, оказалось, не так волновал заемщиков. Весной 2022 г. к программе активно стали подключаться застройщики. Они предлагали заемщикам, которые брали льготную ипотеку, дополнительное снижение ставки. Застройщики начали субсидировать платежи по кредитам. Минимальные ставки опустились до 0,1%. Это снижение девелоперы компенсировали ростом итоговой цены покупки квартиры. Это также вело к росту средних цен, но позволяло снизить ежемесячные платежи.
Околонулевые ставки продержались меньше года. Нововведение привлекло внимание ЦБ и программы пришлось свернуть: после ограничений регулятора ставки подняли до минимум 3–4%.
Почему льготы решили свернуть
Рост цен на новостройки из-за льготной ипотеки, а вместе с ним увеличение разрыва между ценами на первичном и вторичном рынке беспокоят ЦБ. Проблема в том, что стоимость квартиры, то есть предмета залога, когда она достроена и оказывается на вторичном рынке может стать ниже, чем размер кредита, который взяли на ее покупку.
Председатель Центробанка Эльвира Набиуллина назвала эту ситуацию «кричащим дисбалансом». Выступая осенью 2023 г. в Госдуме, глава регулятора заявила, что разница в цене между квартирами на первичном и вторичном рынке в 2020 г. составляла около 10%, но выросла до 42%. Набиуллина настаивала, что это нельзя объяснить естественной разницей между качеством старого и нового жилья. «Совершенно, на мой взгляд, очевидно, что экономия граждан на льготной ставке по ипотеке не должна быть нивелирована ростом стоимости жилья», — заключила она. По итогам первого квартала 2024 г. разрыв цен достиг 54%.
Впрочем, цены на жилье росли не только из-за льготной ипотеки. Из-за роста цен на стройматериалы и дефицита рабочей силы выросла себестоимость строительства. По данным «Дом.РФ», с октября 2020 года (тогда госкомпания начала публиковать оценку себестоимости по регионам) себестоимость строительства в Москве выросла с 80,1 тыс. руб. до 156,5 тыс. руб. за 1 кв. м в апреле 2024 года. Таким образом, рост составил 95%. «Дом.РФ» делает оценку на основе данных проектных деклараций, в которых застройщики сами указывают себестоимость. Эта оценка не регламентирована, плюс в анализ попадают и проекты массового спроса и премиальные. В среднем по России, по оценкам застройщиков себестоимость выросла конца 2020-го до начала 2024-го на 63%. При этом стоимость стройматериалов занимает только около 35% в конечной стоимости метра. Такую оценку в 2021 г. давали аналитики рейтингового агентства НКР, такое же значение застройщики приводили в 2024 г.
Еще одна проблема, которая возникла из-за программы льготной ипотеки — россияне со сбережениями начали использовать сложившийся на рынке арбитраж для обогащения — они фактически зарабатывали на разнице кредитных и депозитных ставок. В частности, граждане открывали счета с более высоким, чем по льготной ипотеке, процентом, и одновременно занимали по сниженной ставке. В этом случае фактически источником заработка стали деньги налогоплательщиков, замечала Набиуллина. Она называла такое поведение инвесторов рациональным, но ситуацию несправедливой.
Из-за высокой доли льготных кредитов на жилье, этот сектор фактически перестал регулироваться ключевой ставкой. И в ЦБ, и в Минфине уверены, что ситуация, когда на льготные кредиты приходится до 90% выдачи ипотеки небезопасна, и эту долю нужно снизить до 20–25%.
Как изменится спрос
Окончание программы в июле не станет неожиданностью для рынка: власти начали постепенно ужесточать условия выдачи ипотеки с осени прошлого года. В сентябре минимальный первоначальный взнос по программе льготной ипотеки подняли с 15 до 20%, а в декабре до 30%. Также с конца декабря максимальный размер кредита для Москвы, Подмосковья, Петербурга и Ленобласти снизили с 12 до 6 млн руб., то есть до уровня других регионов. Кроме того ЦБ постепенно усложняет получение кредитов для заемщиков с высоким показателем долговой нагрузки.
Аналитики прогнозируют, что спрос на новостройки и выдачи ипотеки по итогам 2024 г. сократится по сравнению с рекордными объемами прошлого года. «Эксперт РА» ждет снижение выдач ипотеки на 30% до 5,4 трлн руб., НКР — на 15–25% до 5,8 трлн — 6,4 трлн руб. Самым негативным оказался прогноз «Дом.РФ»: снижение выдач 36–50% до 3,9–5 трлн руб. Количество новых кредитов может сократится на 30–45% — до 1,1–1,4 миллиона.
После отмены льготной ипотеки уровень продаж у застройщиков может упасть, как минимум на 20–30%, прогнозирует коммерческий директор «ОМ Девелопмент» Анна Соколова. «Ипотека с господдержкой и семейная ипотека — основные программы, которые сейчас поддерживают спрос на первичном рынке. Отмена в краткосрочной перспективе первой программы и значительные изменения, которые ожидаются в рамках второй, повлияют на рынок негативно», — уверена директор консалтингового центра холдинга Setl Group Ольга Трошева.
Две трети ипотечных сделок в 2024 г. заключены именно по этим двум программам, говорит Трошева. «Поэтому после их отмены или видоизменения многие покупатели просто не смогут приобрести жилье. И это на фоне уже ужесточившихся требований к заемщикам. В условиях двузначных ставок ипотека как инструмент может стать просто невостребованной», — категорична Трошева.
Как изменятся цены
Снижение спроса не приведет к снижению цен в номинальном выражении, считают в «Дом.РФ». «Рост стоимости квадратного метра будет происходить в пределах инфляции, то есть в реальном выражении цены изменяться не будут, но в отдельных, в частности — в столичных регионах, могут несколько снизиться», — полагает Михаил Гольдберг.
В Москве девелоперы не будут существенно снижать цены после отмены льготной ипотеки, так как рынок уже несколько месяцев практически от нее не зависит, уверен управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. По его словам, после снижения максимального кредитного лимита до 6 млн руб., программа подходит только для покупки студий на окраинах мегаполиса или проектов ИЖС.
Цены на первичном рынке «неминуемо продолжат расти», ожидает коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. Это произойдет из-за роста цен на стройматериалы, оборудование и услуги рабочих. «Льготная ипотека работает в сегменте доступного жилья с невысокой рентабельностью. Цены здесь определяются стоимостью земли и строительства. С учетом подорожания материалов и работ, дефицита трудовой силы, существенно снижать затраты практически невозможно. Иначе у компаний начнутся убытки», — согласна Татьяна Боева из «Гранель».
В не очень ликвидных проектах застройщики могут пойти на небольшое снижение цен, но это чаще всего будет касаться «ограниченного круга лотов в ограниченный период», считает Боева. Застройщики будут все чаще предлагать акции со скидками на недвижимость, ожидает директор коммерческого департамента строительной компании Dogma Павел Петров.
Как девелоперы будут адаптироваться к новым условиям
Отмена льготной ипотеки негативно отразится на бизнесе застройщиков, уверен Павел Петров. По его словам, сейчас Dogma меняет «стратегию рассмотрения нескольких земельных участков», поскольку при покупке и разработке финансовой модели нужно учитывать новые условия льготной ипотеки и планы по темпам продаж. И так поступают и другие игроки рынка, добавляет Петров.
Отмена госпрограмм может привести к пересмотру стратегии развития и диверсификации проектов девелоперами, согласна коммерческий директор группы компаний ФСК Ольга Тумайкина. Но, конкуренция может стимулировать девелоперов к инновациям и улучшению качества предлагаемых продуктов, полагает она.
На финансирование строительства отмена льготной ипотеки напрямую не повлияет, поскольку оно ведется на средства банков. Но при снижении продаж кредитные деньги в рамках проектного финансирования могут подорожать. Ставка проектного финансирования зависит от того, насколько наполнены эскроу-счета по конкретному проекту, то есть от того, сколько квартир в нем продано. Изменение условий проектного финансирования, может повлиять на финансовое положение некоторых отдельных застройщиков, считает Анна Соколова из «ОМ Девелопмент». Небольшим компаниям будет сложно работать в таких условиях, поэтому может ожидать очередное укрупнение рынка, добавляет она.
Более оптимистично настроен Руслан Сырцов: «Отечественные застройщики привыкли ко всеобщей льготной ипотеке, но компании прекрасно понимали, что это временная мера, условий для продления которой нет. Поэтому в арсенале у девелоперов есть множество альтернативных инструментов продаж: рассрочки, траншевая ипотека, трейд-ин и другие».
Основная надежда застройщиков, опрошенных «Экспертом», — продолжение действия других льготных программ и снижение ключевой ставки с нынешних 16% во второй половине года. Действие программы семейной ипотеки должно было закончиться 1 июля, но ее решили продлить сразу до 2030 г. Условия этой программы могут измениться, пока они обсуждаются и до конца не определены. Сохранение семейной ипотеки позволит нивелировать сворачивание массовых льготных кредитов, надеется Сырцов.
Кроме того не исключено что льготная ипотека продолжит действовать в регионах с недостаточным объемом строительства жилья, чтобы стимулировать застройщиков начинать в них проекты. Новые параметры программ пока обсуждаются. «Эксперт» направил запросы в Минфин, ЦБ и Минстрой.
«Рынок недвижимости как вода, он идет по пути наименьшего сопротивления и всегда находит выход. В случае, если будут перекрыты те или иные программы, выходом станет взаимодействие с банками», — уверен Павел Петров. Банки продолжат создавать новые продукты, ипотечные программы, которые стимулируют спрос. «Конечно, субсидированная ипотека в противовес банковским программам всегда будет в более выигрышной позиции. Тем не менее закрытие одних программ простимулирует создание и вывод на рынок более современных продуктов, которые станут новыми драйверами. Рынок трансформируется, адаптируется и будет жить дальше», — заключает Петров.
