Рынок недвижимости в 2024 г. столкнулся с рядом вызовов: отмена льготной ипотеки на покупку квартир в новостройках, рост ключевой ставки и повышение процента по ипотечным программам до 25%, а первоначального взноса — до 50%. С 1 января 2025 г. вступает в силу разработанный Центробанком «Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков», или в обиходе ипотечный стандарт. Он ограничит практику субсидирования девелопером банковской ставки по кредиту, например с 25% до 15%, за счет повышения стоимости квартиры.
«Сегодня рынок относительно первого полугодия уже просел на 30-50%, — говорит директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов девелоперской ГК „А101“ Рустам Азизов. — По нашей оценке, с введением Стандарта он просядет еще процентов на 20. В такой ситуации не очень понятно, как клиентам приобретать жилье. Скорее всего, они возьмут паузу и будут хранить свои сбережения на депозитах, тем более что ставки сильно выросли».
Сейчас основная альтернатива ипотеке — рассрочка в самых разных видах и вариантах. Чаще всего она выдается только на строящееся жилье и только на период до ввода объекта в эксплуатацию, точнее, выдачи разрешения на ввод (РнВ).
«Сейчас мы прорабатываем и более длительные схемы, например на пять-семь лет, — сообщил Рустам Азизов. — Но тут есть свои риски: если, к примеру, мать-одиночка успеет прописать в квартире ребенка, то, что бы потом ни происходило с ее платежеспособностью, ни один суд никогда не встанет на сторону застройщика, чтобы взыскать недополученные денежные средства. Необходимо продумать варианты действий в подобных случаях». По его словам, в рассрочку в основном покупают жилье те, кто не может это сделать по семейной ипотеке. При этом доля продаж в рассрочку выросла с 2% до 15% и потенциально может быть увеличена до 30%.
Руководитель управления прямых продаж ГК ФСК Екатерина Чурюкина заявила о 10-кратном увеличении доли рассрочек, число которых в продажах достигает уже 34%, тогда как на все ипотечные программы приходится суммарно 61,5%.
Разнообразие видов рассрочки, появившихся на рынке, и связанных с нею акций впечатляет. Например, есть акция — покупка квартиры для беременных. Жилье приобретается с первоначальным взносом 20%, а через 9 месяцев, в течение которых клиент не производит никаких платежей, ему обеспечивается переход на семейную ипотеку со всем необходимым сопровождением сделки.
Есть просто беспроцентная рассрочка с первоначальным взносом 15% и ежемесячным платежом 50 тыс. руб., который целиком идет на погашение основного долга. Схема распространяется как на строящееся, так и на готовое жилье, правда, для готового — сроки ее действия ограничены двумя годами. На конгрессе были приведены сравнительные расчеты готовой квартиры стоимостью 10 млн руб. по рыночной ипотеке сроком на 30 лет и беспроцентной рассрочкой на два года — при одинаковом первоначальном взносе 15%, то есть 1,5 млн руб. В первом случае при процентной ставке 25% ежемесячный платеж составил 177 189 руб., переплата за весь срок кредита — 55 288 105 руб. Во втором случае через два года просто осталось к погашению 7,3 млн руб.
Как и банк перед выдачей ипотеки, застройщик, выдавая рассрочку, проводит андеррайтинг заемщиков. Для контроля за платежами создан целый отдел. При расторжении договора с клиента удерживается 10% от стоимости жилья, указанной в договоре.
Руководитель отдела ипотечного кредитования компании «Главстрой-Недвижимость» Вадим Бутин предложил еще один вариант рассрочки — так называемый Payment Plan. Он ориентирован на клиентов с собственным бизнесом и исходно учитывает возможность использования банковских вкладов под высокие проценты. Первоначальный взнос по этому плану составляет всего 10%. Далее 40% стоимости квартиры вносится на этапе строительства дома и 50% — сразу перед вводом объекта в эксплуатацию.
Согласно прогнозам Банка России, ключевая ставка уже в следующем году может снизиться до 14–16%, а в 2026-м — до 10–11%. Если эти прогнозы окажутся верными, то клиенты, которые будут покупать жилье в самом начале строительного цикла, который как раз и составляет два-три года, смогут перейти с рассрочки на ипотеку по приемлемой ставке, чтобы обслуживать свой долг застройщику, а застройщик обеспечит этот переход технически и юридически.
«Жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы в стране не получили должного развития. Эта модель привлечения средств неэффективна в экономике, где у большей части населения нет сбережений и возможности накопить на жилье, а инфляция „съедает“ практически любые накопления. Рост цен на недвижимость и увеличение стоимости строительства также делают невозможными большинство моделей накопления», — заявила в комментарии «Эксперту» генеральный директор консалтинговой компании KEY CAPITAL Ольга Гусева.
Больше новостей читайте в нашем телеграм-канале @expert_mag
