Рост себестоимости строительства, изменения в законодательстве о КРТ, падение спроса на квартиры и подорожавшее финансирование ухудшили экономику девелоперских проектов. Из-за этого застройщикам становится все сложнее выполнять социальные обязательства — возводить сады и школы. Девелоперы призывают к большей «гибкости» госрегуляторов. Но от этого может пострадать комфорт жителей новостроек.
Почему растет соцнагрузка
ММеханизм комплексного развития территорий (КРТ) набирает обороты: в стране растет как количество проектов, так и число участников КРТ. Но застройщикам, особенно в регионах, все сложнее выполнять обязательства по соцобъектам — детским садам и школам.
Затраты на социальную инфраструктуру в финансовой модели проекта не должны превышать 10%, иначе его экономика становится отрицательной, сообщили «Эксперту» в Национальном объединении строителей (НОСТРОЙ) и подтвердили в ГК «Самолет». Сейчас эта доля достигает 15%, а в отдельных проектах и регионах — существенно выше, отметил президент НОСТРОЙ Антон Глушков. Схожую оценку (10–15%) дает зампредседателя правления тюменской компании ГК «Паритет» Ботагоз Кинжалинова: в ряде проектов КРТ школы и детские сады занимают в инвестбюджетах 15–20% и более. По ее данным, за год социальная нагрузка на девелоперов в регионах выросла примерно на 30% и сегодня достигает почти 10–10,5 тыс. руб. на 1 кв. м продаваемой площади.
Как развиваются проекты КРТ
По данным Минстроя, в 81 регионе РФ реализуется около 1,5 тыс. проектов КРТ общей площадью 30,9 тыс. га. Потенциально это 227,8 млн кв. м строительства, в том числе 170,7 млн кв. м — жилья и 57,1 млн кв. м — нежилых объектов, включая социальную инфраструктуру. На практике срок реализации проектов составляет от 3 до 10–20 лет, в среднем — 13 лет, сообщили «Эксперту» в ведомстве. Сроки строительства социальной инфраструктуры должны быть увязаны с очередностью и этапами КРТ, но единых требований нет — они определяются условиями конкретного проекта. Распределение обязательств застройщика и администрации муниципалитета по каждой площадке также не закреплено законодательно и регулируется индивидуально.
Руководитель отдела исследований рынка CORE.XP Василий Григорьев утверждает, что строительство социнфраструктуры в зависимости от региона увеличивает стоимость проекта на 5–25 тыс. руб. в расчете на 1 кв. м.
Средняя стоимость «квадрата» в новостройках составляет около 164,5 тыс. руб., согласно данным агрегатора «Мир квартир» за июль 2026 г. Цены по регионам сильно разнятся: 1 кв. м строящегося жилья в Омске и Краснодаре стоит в среднем 162 тыс. руб., Ростове-на-Дону — 164 тыс., Челябинске — 165 тыс., Новосибирске — 174 тыс., Екатеринбурге — 180 тыс., Владивостоке — 211 тыс. руб., Казани — 255 тыс., Сочи — 464 тыс. В Москве и Санкт-Петербурге средняя цена «квадрата» составляет 495 тыс. руб. и 327 тыс. руб. соответственно.
В регионах ситуация со строительством соцобъектов хуже, поскольку, в отличие от Москвы, затраты там сложнее заложить в цену квадратного метра.
На строительную отрасль так же, как и на другие отрасли, негативно влияют высокие ставки по кредитам. Затраты девелоперов на обслуживание кредитов, по словам Антона Глушкова, в среднем составляют 9–12% себестоимости проекта, тогда как три года назад не превышали 4%. «Они фактически „съели“ ту норму рентабельности, которая позволяла строительным компаниям самим создавать объекты социальной инфраструктуры», — добавил он.
Что еще давит на девелоперов
Ситуацию со строительством социальных объектов осложнили изменения законодательства. В начале 2024 г. Минстрой приостановил программу «Стимул», по которой государство софинансировало строительство социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры объектов КРТ.
В марте 2026 г. поправки в Градостроительный кодекс окончательно лишили застройщиков возможности избегать строительства социальной инфраструктуры. «Раньше при попадании участка КРТ в зону, для которой еще не был разработан регламент нормативной обеспеченности соцобъектами, строительство велось без этих объектов, а обязательство достроить школы и детсады ложилось на муниципалитет», — пояснил Василий Григорьев. Теперь проекты КРТ, не предусматривающие социнфраструктуру, по его словам, просто не утверждаются.
Таким образом, расходы на соцобъекты теперь нужно закладывать в проект на начальном этапе, и экономика таких проектов не всегда сходится.
Что предлагают застройщики
Проблему строительства соцобъектов подняли также участники Клуба продуктовых девелоперов «Наследие» (19 компаний, включая ФСК, «Бруснику», А101) в обращении к главе Минстроя Иреку Файзуллину. Письмо, с которым ознакомился «Эксперт», было направлено в середине августа. В Минстрое подтвердили, что оно получено и находится в работе.
В обращении говорится, что наиболее острая проблема — необходимость обеспечивать опережающее строительство социнфраструктуры к заселению первых домов. Механизм проектного финансирования не позволяет привлекать кредиты на школы и детсады на старте КРТ. «Банки готовы кредитовать создание школы в регионах только после реализации 500 тыс. кв. м квартир, детского сада — после 50 тыс. кв. м. Поэтому именно такие параметры следует закладывать в финмодели проектов КРТ», — говорится в письме.
Жесткие сроки сдачи соцобъектов бьют по экономике проекта, констатирует директор департамента девелопмента земли консалтинговой компании Nikoliers Тимур Рывкин. «В классическом проекте застройщик может сначала вводить и продавать жилье, формируя денежный поток. В КРТ сроки строительства конкретных объектов зафиксированы договором», — пояснил он «Эксперту». При замедлении рынка, подчеркнул аналитик, нагрузка на финансовую модель усиливается.
Авторы письма предлагают властям учитывать демографию и миграцию при расчете потребности в соцобъектах, создавать образовательные кластеры (школы и детские сады в одном здании), реконструировать существующие объекты и поддерживать частное образование, разрешая закрывать нормативы за счет частных учебных заведений.
На старте проекта девелоперы предлагают Минстрою обеспечивать соцобязательства за счет встроенно-пристроенных помещений в домах и подвоза детей до ближайших школ силами застройщиков.
В апреле 2025 г. замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин анонсировал перезапуск в 2027 г. федеральной программы «Стимул». В Минстрое не ответили, сохраняются ли эти планы. Однако подчеркнули, что закон уже позволяет гибко подходить к обеспечению территорий соцобъектами. «В договоре КРТ может быть предусмотрено строительство или реконструкция объектов, в том числе за пределами территории КРТ. Поэтому конкретное решение — новое строительство, реконструкция существующих объектов или иная форма — должно приниматься с учетом фактической обеспеченности территории [соцобъектами] и градостроительной документации», — сообщила в комментарии для «Эксперта» директор департамента комплексного развития территорий министерства Мария Синичич.
Директор КБ «Стрелка» Олег Коряшкин отметил, что в текущих экономических условиях важно не только расширять применение КРТ, но и точнее определять, где и в каких форматах его использование дает наибольший эффект. Важным критерием, по его мнению, должна быть экономическая эффективность проекта и его вклад в развитие территории — создание рабочих мест, инфраструктуры и новых точек притяжения. «Такой подход позволит сбалансировать интересы города, девелоперов и жителей, а также повысить устойчивость проектов в условиях меняющегося спроса», — добавил он. Помочь девелоперам, по его словам, также могут такие цифровые технологии, как создание цифровых двойников.
Как может повлиять снижение соцнагрузки:
- На девелоперов. Более гибкая модель снижает объем капитала, который «замораживается» на старте, и синхронизирует расходы с поступлениями от продаж, отмечает Тимур Рывкин. С ним согласен Василий Григорьев: смягчение соцнагрузки, в том числе через механизм этапности, высвободит оборотный капитал, снизит потребность в дорогом проектном финансировании и уберет риски штрафов за просрочку ввода. Но есть и обратная сторона: ЖК без школ и детсадов будет менее востребованным, что ухудшит продажи, предупреждает Ботагоз Кинжалинова.
- На покупателей. Цены на жилье автоматически не снизятся при отсутствии социнфраструктуры, отметил Тимур Рывкин, поскольку на стоимость метра влияет масса других факторов. Корректнее говорить о позитивном влиянии на себестоимость и финансовую устойчивость проекта, чем о комфорте жителей такого ЖК.
