Борьба за проценты
Застройщики требуют создать механизм «честного эскроу» и прекратить практику бесплатного использования банками средств дольщиков. Для этого подготовлены изменения в 214-й федеральный закон о долевом строительстве, которые 2 апреля на заседании Комиссии по проектному финансированию и финансовым продуктам Общественного совета при Минстрое РФ представил президент группы компаний «Эталон», и.о. председателя комиссии Михаил Бузулуцкий. Инициативу планируется направить в Минстрой для дальнейшего обращения в Банк России.
Авторы инициативы предлагают начислять проценты на остаток средств на эскроу-счетах, превышающий сумму проектного кредита, по ставке не ниже 90% ключевой ставки ЦБ РФ. Начисленные проценты должны аккумулироваться на отдельном счете и выплачиваться после ввода объекта в эксплуатацию.
Предложенная цифра может быть скорректирована — главное, изменить саму практику, при которой банки безвозмездно пользуются деньгами дольщиков сверх покрытия потребностей проектного финансирования, при том, что застройщик и покупатель жилья в полном объеме платят проценты по кредитам, пояснил «Эксперту» Михаил Бузулуцкий: «Ключевая проблема заключается в том, что в стране нет реальной конкуренции между кредитными организациями в вопросах проектного финансирования. Поэтому банковское лобби обогащается, а предприятия реального сектора экономики несут убытки. Эта несправедливость деструктивно влияет на экономику, на все отрасли хозяйствования — и это надо устранить».
Предложение о «честном эскроу» — это попытка перераспределить финансовый поток внутри действующей системы 214-ФЗ, которая сейчас работает в пользу банков, заявил «Эксперту» председатель правления группы компаний «Паритет Девелопмент» Павел Галкин: «Мера хороша как политический сигнал, но без жесткого регулирования банковских ставок по проектному финансированию нельзя исключать, что полезный эффект может быть компенсирован финансовым сектором через повышение других тарифов. И тогда эффекта от внедрения „честного эскроу“ никто не ощутит». Поэтому инициатива требует более тщательной проработки, чтобы обеспечивать баланс интересов всех сторон, уверен Павел Галкин.
Стройка не может без льгот
В Национальном объединении строителей (НОСТРОЙ) считают более актуальными другие инструменты поддержки девелоперов. Один из реальных способов смягчить для них кредитные условия — это снижение норм резервирования при проектном финансировании (то есть объема средств, который банк должен формировать для покрытия возможных потерь по ссудам). «Проектное финансирование, ипотечное кредитование — это минимально рисковые виды кредитования для банка, поэтому использование таких высоких норм резервирования, которые установлены сейчас, наверное, избыточны. К тому же этот показатель в последнее время значительно повысился, почти в два раза, и это влияет на стоимость денег для банка при выдаче проектного финансирования», — сообщил «Эксперту» президент НОСТРОЙ Антон Глушков.
Кроме того, по его словам, необходимо ввести хотя бы частичное субсидирование кредитных ставок для застройщиков — возможно, не во всех регионах или для отдельных объектов. Иначе не сохранить даже существующий темп строительства, при котором многие новые проекты по всей стране итак остаются замороженными, предупредил глава отраслевого объединения. Плюс позитивный тренд на снижение ключевой ставки постепенно активизирует рыночную ипотеку, а значит будет расти спрос. «Чтобы не допустить скачка цен из-за нехватки предложения, нужно мотивировать застройщика не откладывать старт проектов на потом, когда дефицит будет очевиден, а запускать их сейчас», — подчеркнул Антон Глушков. По его оценке, снижение ставки по проектным кредитам даже на 2–3% станет хорошим стимулом для девелоперов.
С тем, что фокус поддержки рынка жилья нужно смещать в сторону создания комфортных условий именно для застройщиков, согласна генеральный директор компании «Центр ипотечного кредитования» Екатерина Мишина: «Когда у нас вся льготная программа де-факто нацелена на поддержку стройотрасли (ведь в конечном счете средства дольщиков получают девелоперы), было бы логичнее изменить вектор на более комфортные условия кредитования самих застройщиков, нежели пойти на раздачу дешевых денег населению». В то же время, по ее словам, необходимо ограничить максимально возможный рост стоимости квадратного метра — чтобы не допустить разгона цен на жилье.
