Набранные обороты
Вопрос «Есть ли жизнь после льготной ипотеки?», который волновал рынок накануне ее отмены 1 июля, оказался риторическим: жизнь продолжается, хотя и в иных условиях. Строительная отрасль инерционна. Цикл производства жилого объекта занимает в среднем два-три года. Соответственно, фиксируемый объем вводимого жилья отражает не текущую ситуацию на рынке, а планы застройщиков двух-трехлетней давности.
«Льготная ипотека на новостройки полностью выполнила свою задачу: позволила тысячам семей осуществить мечту о своей квартире, а также серьезно поддержала жилищное строительство в трудное время, — говорил в интервью „Эксперту“ вице-премьер Марат Хуснуллин. — Благодаря продлению семейной программы до 2030 года граждане могут спокойно планировать свое будущее и быть уверенными, что государство их поддержит при рождении ребенка».
«В последние пять лет благодаря реализованным мерам по переходу на эскроу-счета, а также государственной поддержке спроса и предложения отрасль демонстрировала высокие результаты, несмотря на непростую ситуацию в экономике, — сообщает пресс-служба Минстроя России. — Застройщики не только не сбавляли темпы строительства по текущим проектам, но и запускали новые». По данным ведомства, за девять месяцев нынешнего года запущено 35,2 млн кв. м нового жилья, что на 10% выше уровня предыдущего. Всего же по состоянию на 1 октября 2024 года строится 117,8 млн кв. м многоквартирных домов, что выше допандемийного уровня на те же 10%.
Помесячные данные Единой информационной системы жилищного строительства говорят о том же: в сентябре 2024 года российские застройщики ввели в эксплуатацию порядка 4,1 млн кв. м жилья, что на 32,7% больше, чем в августе 2024-го (3,1 млн кв. м), и на 16% больше, чем в сентябре 2023-го (3,6 млн кв. м).
Вместе с тем, по данным ДОМ.РФ, число ипотечных кредитов в сентябре 2024-го уменьшилось на 66%, а объемы выдачи — на 61% по сравнению с тем же месяцем 2023 года. «Необходимо понимать, что ипотечная выдача снижается по отношению к высокой базе рекордного 2023 года, — уточняет руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. — Если сравнивать текущие объемы кредитования, например, с первым полугодием 2024 года, то снижение не такое выраженное — порядка 20%. Только по семейной ипотеке в рынок ежемесячно вливается порядка 200 млрд руб. С начала года уже выдано свыше 1 млн ипотечных кредитов на 4 трлн руб. Еще 1 трлн руб. банки выдадут до конца года».
Доля сделок с ипотекой на рынке недвижимости достигала 80–90% и выше, особенно накануне 1 июля 2024 года. По прогнозам Аналитического кредитного рейтингового агентства совокупный объем выдач на приобретение первичной и вторичной жилой недвижимости в текущем году составит 5–5,2 трлн руб. Это примерно на 35% ниже показателя рекордного 2023 года (7,8 трлн руб.), но на 5% выше значений 2022 года (4,8 трлн руб.).
Безусловно, доступность ипотечного кредитования в целом упала из-за высоких рыночных ставок. Вместе с тем, как отмечает Михаил Гольдберг, с 2021 года наблюдается устойчивый рост доходов населения. На фоне структурной трансформации экономики в России сформировался новый класс потенциальных ипотечных заемщиков с доходами свыше 220 тыс. руб. в месяц на домохозяйство, которым доступны (разумеется, при соответствии условиям) семейная, IT- и дальневосточная программы. Но и темпы выдач по рыночным программам находятся выше прогнозного уровня, поскольку граждане по-прежнему берут ипотеку на небольшие суммы с целью улучшения жилищных условий, например при продаже старой квартиры.
Переплата 500%
Между тем в июле 2024 года отменили не только льготную ипотеку. IT-ипотека стала недоступна жителям Москвы и Санкт-Петербурга (закончились лимиты на ее выдачу), а минимальный зарплатный порог для ее получения подняли со 120 тыс. до 150 тыс. руб. Остающиеся на рынке дальневосточная, арктическая, сельская, военная ипотеки по определению доступны не всем. Основной массе потенциальных покупателей нужно улучшать жилищные условия по рыночным ставкам, близким к заградительным.
«Если брать двухкомнатную квартиру в Новой Москве стоимостью около 12 млн руб., то до 1 июля 2024 года, когда 95% ипотечных кредитов бралось по господдержке в том или ином виде, ипотечная ставка составляла 8%, а размер ипотечного платежа — около 60 тыс. руб., — объясняет „Эксперту“ Рустам Азизов, директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК А101. — Когда льготная и IT-ипотека стали недоступны для москвичей, ставка по ипотеке без государственной поддержки поднялась до 21%, а размер ежемесячного платежа — до 180 тыс. руб.». По словам Рустама Азизова, переплата за 30 лет в этом случае составляет более 33 млн руб. Осенью за ту же квартиру при ставках в 25% размер ежемесячного платежа превысил 200 тыс. руб., а переплата за 30 лет подбирается к 40 млн руб.
Еще менее оптимистичные расчеты приводит Олег Репченко, руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»: «Если брать рыночную ипотеку под 20%, то, согласно нашему ипотечному калькулятору, при покупке квартиры в 10 млн руб. и первом взносе в 20% (2 млн руб.) переплата по кредиту за 30 лет превысит 50 млн руб., а это 500% стоимости квартиры. Поэтому сейчас люди берут рыночную ипотеку, только если надеются ее быстро погасить — как правило, за счет продажи другой недвижимости».
«Если мы говорим об аннуитетном варианте, кредит обычно погашается досрочно, в среднем в течение семи-десяти лет, — говорит Екатерина Бондарева, финансовый аналитик MOST Development. — Однако в нынешних реалиях ряд банков вернулся к дифференцированной формуле погашения ипотеки, когда тело кредита возвращается равномерно, однако на старте заемщик возвращает наибольшую сумму. Как ни странно, такие кредиты позволяют переплачивать меньше, но погашать их досрочно смысла нет».
Нет смысла погашать их досрочно и в случаях, когда речь идет о так называемой субсидированной ипотеке от застройщика, при которой ставка по кредиту снижается, например, с 25% до 15%, за счет увеличения стоимости квартиры. Правда, эта возможность будет ограничена с 1 января 2025 года с вступлением в силу «Стандарта защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков». Максимальный срок предоставления кредита ограничивается 30 годами. И все же стандарт не сделает жилье более доступным по той простой причине, что он сокращает перечень финансовых инструментов поддержки для тех, кто не подходит под критерии семейной ипотеки, а никаких новых инструментов поддержки заемщиков документ не содержит.
Синдром отмены
Ограничение возможностей субсидирования вызывает понятное недовольство застройщиков. «На наш взгляд, льготная ипотека должна была закончиться, когда на рынке, особенно после 2022 года, начали появляться субсидированные ипотечные программы и уже просто не было смысла перегревать рынок государственными средствами», — считает Елена Тарасова, коммерческий директор компании Plus Development, работающей в Новой Москве.
«Сегодня мы уже наблюдаем сокращение продаж до 50% относительно первого полугодия, — говорит Рустам Азизов. — Если ничего не поменяется, продажи на первичном рынке могут сократиться еще сильнее — до 60–70%. В этом случае инвестировать в новые проекты будет просто нецелесообразно».
Иными словами, круг замыкается.
Льготная ипотека была запущена как антикризисная мера, но парадоксальным образом сама спровоцировала кризис, который теперь требует новых мер поддержки
Следует как минимум разобраться с причинами такого парадокса и отмены прежнего механизма.
По мнению Рустама Азизова, главная проблема льготной ипотеки — ее безадресность. Помощь государства должна направляться только тем группам граждан, которых оно хочет поддержать: это, например, врачи, учителя, работники отдельных отраслей. Есть смысл внедрить молодежную ипотеку. Однако льготную ипотеку мог получить кто угодно и сколько угодно раз.
«При введении программы не было применено ключевое условие — „одна ипотека один раз в одни руки“, — указывает Евгений Ткачев, эксперт-советник по инвестициям в недвижимость юга России. — Государство фактически субсидировало инвестиционные покупки жилья по беспрецедентно низкой ставке 6–8%. Когда бы ни закрывать программу в целом, условия выдачи необходимо было менять сразу».
По данным Счетной палаты, почти 115 тыс. граждан с 2021 по 2023 год оформили два или более льготных ипотечных кредита на общую сумму 1,11 трлн руб. Известны случаи, когда у одного заемщика могло быть до пяти льготных ипотек
«Отказ от массового субсидирования ставок — попытка охладить рынок недвижимости, ведь цены на жилье за последние четыре года выросли почти вдвое, — говорит Олег Репченко. — Кроме того, произошел существенный, до 50% и более, отрыв цен на новостройки от вторичного рынка, в том числе вчерашних новостроек, введенных в эксплуатацию три-пять лет назад. Это значит, что, кредитуя покупку нового жилья, банки получают на баланс залоги, которые не смогут продать на вторичке без убытка. Такая ситуация чревата проблемами для всей банковской системы. Плюс рынок за время действия программы заполонили мини-студии. Застройщики снижали площадь квартир, чтобы повысить стоимость метра, оставаясь в рамках льготных кредитных лимитов».
По мнению Олега Репченко, программу льготной ипотеки следовало отменить после карантина в 2020 году, когда стало ясно, что ничего катастрофического со строительной отраслью не произошло. В то время рыночную ипотеку можно было взять под 8%, и льготная под 6,5% в момент запуска была не так уж и необходима.
С отменой программы многие риски уже утратили актуальность. Цены на вторичку выравниваются.
С середины 2024 года в России практически не совершается инвестиционных покупок жилья. Для этого нужны или низкие цены на лоты с хорошей перспективой роста, или очень комфортный ипотечный платеж. Ни того, ни другого теперь нет
Небольшие студии в качестве инвестиционного жилья стали популярны в основном в столичных регионах, но уже введен запрет на строительство в Москве и области однокомнатных квартир менее 28 кв. м, а двухкомнатных — менее 44 кв. м (это не относится к жилью в статусе апартаментов).
Но цены по-прежнему растут. «В стране накопился значительный объем отложенного спроса еще с конца 1990-х, а запуск льготной программы, распространившейся на все население, спровоцировал взрывной рост спроса на жилье, даже несмотря на то что в предыдущие восемь лет доходы россиян снижались», — подчеркивает Ольга Гусева, генеральный директор консалтинговой компании Key Capital.
Однако, по ее мнению, эта программа не была уравновешена мерами по регулированию строительства и стимулированию застройщиков к снижению себестоимости строительства и внедрению новых технологий.
Из-за этого рост цен оказался в полном смысле бесконтрольным. Даже сама информация об отмене льготной ипотеки снова повысила спрос на рынке и, как следствие, цены
Массовая доступная ипотека в ситуации растущей инфляции 2023–2024 годов стала фактором, дополнительно ее разгоняющим. В результате выросла ключевая ставка, и в новых условиях государству приходится все в большем объеме субсидировать разницу между рыночной и льготной ставками на уже выданные кредиты.
Продано, выставлено, в резерве
Запас прочности у строительной отрасли велик. Естественные опасения, что при явном сокращении доступности жилья продолжающийся рост ввода приведет к увеличению доли нераспроданных квартир, пока что не подтверждаются. Указанные 117,8 кв. м в МКД за девять месяцев 2024 года — очередной рекорд отрасли. Данные Минстроя РФ верны. Правда, по данным аналитического портала о недвижимости «Движение.ру», в сентябре 2024-го был поставлен и антирекорд: доля нераспроданных и не вышедших в продажу площадей совокупно составила 65,3% (76,9 млн кв. м).
«Рассматривать номинальные значения уровня распроданности строящегося жилья не совсем корректно, — считает руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. — Необходимо учитывать сроки ввода в эксплуатацию, и при таком подходе мы видим совершенно иную картину: проекты с плановым вводом в текущем году распроданы почти на 70%, в следующем — более чем на 40%. Иными словами, план продаж на ближайшие годы выполнен. Это позволяет застройщикам безболезненно сдвигать продажи вправо с сохранением нормальной модели проектного финансирования».
По словам Михаила Гольдберга, период такой защищенности составляет около одного года. Если рынок останется в пределах прогноза Банка России по ключевой ставке (в 2025-м — 14–16%, в 2026-м — 10–11%), то с учетом накопленного запаса прочности застройщики беспрепятственно пройдут период пониженного спроса. Однако если в следующем году «ключ» будет удерживаться на текущем (21%) или даже более высоком уровне, то уже в начале 2026 года могут потребоваться дополнительные меры по субсидированию ставки проектного финансирования для застройщиков.
Для стимулирования спроса со стороны покупателей у девелоперов есть немало инструментов. Это, например, траншевая ипотека, или «ипотека за рубль», когда оплата производится частями и первый транш может быть чисто символическим, например 100 руб. Банк выплачивает девелоперу 1 руб. в месяц, а основные расходы по кредиту заемщик несет уже после ввода дома в эксплуатацию, со вторым траншем. Таким образом, у человека появляется возможность копить на будущие выплаты или на ремонт в квартире. Есть трейд-ин, рассрочка, так называемая «квартирная карьера», когда у одного и того же застройщика приобретается жилье все большей площади. С точки зрения Центробанка, обилие такого рода схем делает рынок ипотеки менее прозрачным и несет риски для заемщиков. Для их защиты и вводится ипотечный стандарт, как говорилось выше. Но полностью остановить применение такого рода практик едва ли возможно.
«Сейчас основная задача финансового блока — сдерживание инфляции, и в этой связи оправданна жесткая денежно-кредитная политика, — считает Наталья Сазонова, управляющий директор агентства недвижимости NF Dom. — Но после смягчения этих мер вероятен переход от субсидирования ставок для всех категорий заемщиков к поддержке отдельных групп. Помимо семей с детьми, к таким группам могут быть отнесены молодые ученые, сотрудники оборонного комплекса и жители регионов с высоким уровнем оттока населения».
В этом списке, как видим, ипотекой пока остаются не охвачены как раз молодые ученые, да и молодежь в целом, хотя именно о молодежной ипотеке, например под 3%, не раз высказывались эксперты, в том числе Рустам Азизов и Евгений Ткачев. Безадресных жестов, особенно в плане раздачи денег, государство делать точно не должно, и льготная ипотека убедительно это продемонстрировала. Однако для молодых предлагается увеличить максимальный срок кредита до 50 лет, а по ипотечному стандарту, пусть он еще не вступил в силу, такой срок, увы, не рекомендован.
Больше новостей читайте в нашем телеграм-канале @expert_mag
