Великое переселение арендаторов
Для миллионов жителей таких непохожих между собой городов мира, как Торонто, Москва или Киров, 2023 г. завершился одинаково плохими новостями. Люди, снимающие жилье, получили извещения от арендодателей о том, что в новом году стоимость аренды резко повысится.
Повышение это практически повсюду исчисляется двузначным процентным показателем. По данным агентств ЦИАН и «Мир квартир», в среднем по стране рост на конец 2023 г. составил 22% (статистику собирали по 16 городам-миллионникам, двум околостоличным регионам и областным центрам).
Максимальный скачок зафиксирован по необъяснимым причинам в мало чем примечательном Кирове. Там самый востребованный тип жилья — однокомнатные квартиры и студии — подорожали сразу на 51%. В Москве и Санкт-Петербурге рост в этом сегменте составил, по разным данным, от 15% до 26%. На «премиальные» варианты — трехкомнатные квартиры — ценник в том же Кирове подскочил на 78% .
В США исследователи из организации Smart Growth America (SGA) собрали статистику по 35 крупнейшим городам и установили, что удорожание аренды породило невиданный ранее феномен, названный ими «деурбанизацией».
До самого последнего времени представители среднего класса предпочитали снимать жилье в районах с развитой инфраструктурой, активной социальной жизнью и как можно ближе к месту работы. Этим требованиям в североамериканских городах почти всегда отвечают деловые центры — даунтауны.
Минувший год положил конец надеждам «офисного планктона» на комфортную жизнь. В 2023 г. стоимость аренды жилья в североамериканских даунтаунах выросла более чем на 40%, обогнав общую инфляцию на порядок. В результате квартиросъемщики вынуждены переезжать из центральных районов городов на менее престижные окраины или в пригороды.
Уезжайте кто может
В американских реалиях этот процесс называется drive till you qualify — «отъезжай от города на такое расстояние, на каком можешь позволить себе снимать жилье».
Этот процесс виден на примере крупнейшего канадского города — Торонто. Там деурбанизация выразилась в стремительном оттоке населения к внешнему периметру города — при том, что одновременно происходит высокоплотная застройка его центра 50-этажными кондоминиумами. Казалось бы, масштабы предложения нового жилья должны потянуть цены на его аренду вниз. Но этого не происходит.
Столица провинции Онтарио показывает наглядный пример тенденции, которую в Канаде и в США называют «демографической подменой». Квартиры в новых кондо еще на стадии котлована уже недоступны работающим на зарплату канадцам; их покупают в основном выходцы из Китая и стран Персидского залива.
В результате Торонто на глазах превращается в город, где белое население составляет меньшинство, при этом экономически более депрессивное, чем приезжие. Все больше работников даунтауна Торонто теперь совершают дважды в день поездки из пригородов и обратно — точно так же, как это делают жители Подмосковья, работающие в столице. Не о такой жизни мечтали «белые воротнички», снимая квартиры с видом на озеро Онтарио еще десять лет назад.
Острый вопрос стал одним из главных на предстоящих парламентских выборах в Канаде. Оппозиционные правые партии предлагают резко сократить приток иммигрантов в страну. По мнению консерваторов, это остудит спрос на арендное жилье и собьет цены на него. Правящие либералы защищаются, доказывая, что если в стране не будет иммигрантов, новое жилье просто некому будет возводить. Какая точка зрения окажется ближе канадскому избирателю, станет ясно до осени 2025 года.
Хотя для квартиросъемщиков стремительный рост стоимости аренды является одинаково дискомфортным в любой стране, реакция на него российских арендаторов близка к олимпийскому спокойствию.
Это связано с тем, что выходец из российской провинции, зацепившись в столице, будет держаться за нее до последнего — на радость арендодателям, считает директор Института социально-политических исследований РАН Виктор Левашов.
«Для американцев образ столичного города совершенно не окружен той „скаральностью“, что Москва или Петербург для россиян; переезд в столицу не повышает социальный статус американца, как это происходит в России. Американец поэтому совершенно не готов платить больше только за факт проживания в „престижном“ городе или районе. Приехавшие же в Москву жители провинции воспринимают переезд оттуда даже в Московскую область как сдачу с таким трудом завоеванных позиций и готовы держаться за них до последнего», — говорит он.
Эта черта в российском менталитете, по мнению Левашова, глубоко укоренилась в результате полувекового существования института прописки, когда человек был привязан к месту жительства, и работать в Москве было недостижимой мечтой (у москвичей это выражается в поговорке «за МКАД жизни нет»). Граждан США такая историческая память не отягощает; карьерные устремления американца не сконцентрированы исключительно на округе Колумбия.
Хотя с точки зрения «нового москвича» переезд в пригород выглядит движением вниз, объективно этот процесс принес бы пользу экономике и обществу, считает замдиректора отдела геоурбанистики Института социально-политических исследований РАН Вадим Безвербный. Он напоминает, что внешне похожий процесс, известный как «джентрификация», на протяжении десятилетий считался признаком благосостояния обществ, а переезд в пригороды из перенаселенного центра был доступен преимущественно зажиточным людям (джентрификацией в урбанистике называется благоустройство депрессивных городских территорий через привлечение в них более состоятельных жителей).
«Общепризнано, что жизнь в пригороде имеет ряд преимуществ по сравнению с жизнью в мегаполисе — это более спокойный ритм, лучшая экология, безопасность и др. Но всё это, конечно, верно лишь при условии, что тебе не надо ежедневно совершать многочасовые поездки на работу и обратно», — заявил Вадим Безвербный «Эксперту».
Он указывает, что деурбанизация и джентрификация мегаполисов приводит к оживлению до той поры слаборазвитых частей агломераций и к их более гармоничному развитию. Это в равной мере верно и для США, и для России. Если этот процесс начнется и в России, он может привести к «сдутию» гипертрофированных агломераций — в первую очередь московской — и выравниванию уровня развития разных территорий.
«Более сбалансированное распределение населения однозначно благоприятно повлияло бы на социально-экономическое развитие не только московской агломерации, но и всей страны. Массовое переселение из центра на периферию создаст там новые точки роста, а их жителям не надо будет проводить полжизни в электричках», — надеется он.
В упомянутом исследовании SGA приводятся примеры того, как приток «релокантов» подстегивает развитие малого и среднего бизнеса — кофеен, «магазинов на перекрестках» (в России их называют «магазинами шаговой доступности»), предприятий служб быта и т.д. Тем самым переселение представителей среднего класса из даунтаунов идет на пользу экономике пригородов.
Самым известным примером такого межрегионального транзита населения в США служит связка «Нью-Йорк — Джерси-Сити». Первый из них расположен в одноименном штате, второй — в штате Нью-Джерси, но на местности их разделяет только река Гудзон. Вытесняемые с ее восточного берега непомерными ценами арендаторы органически оседают на западном берегу, где цены на аренду ощутимо ниже, но во всем остальном качество жизни ничем не отличается от «большого яблока».
Деурбанизация мегаполисов в США, Канаде, Европе, несмотря на зловещее звучание этого термина, одним выстрелом убивает двух зайцев. Процесс drive till you qualify снижает нагрузку на экономическую и социальную инфраструктуру больших городов, одновременно давая толчок к ее развитию в прежде сугубо спальных районах.
В деревню, в глушь, в Кудрово
Но пока переезд на ПМЖ в коттеджные поселки — удел преимущественно богатых москвичей, а зацепившиеся в пределах МКАД приезжие из бедных регионов держатся за свои съемные столичные метры, подтвердила «Эксперту» доцент Высшей школы урбанистики при НИУ ВШЭ Надежда Замятина.
«Деурбанизация — это не наша история. Коренное отличие арендаторов в Америке и у нас состоит в том, что в США жилье снимают представители крепкого среднего класса, там в этом нет какой-то социальной стигмы, американцы воспринимаю жизнь в постоянных переездах как норму. Поэтому массовый приток людей в тот или иной муниципалитет тянет за собой привычный для них уровень жизни и тянет, как правило, вверх, со всякими там тыквенными латте. В России всё ровно наоборот: съем жилья по большей части — удел представителей социальных низов либо недавних приезжих из регионов. И те, и другие не обладают такой покупательной способностью, чтобы малый и тем более средний бизнес следовал за ними по пятам. Поэтому рост населения пригородов за счет таких жителей не создает условий для экономического роста этих территорий, а напротив, погружает их в застой», — говорит она.
Конечно, как в любой истории, здесь есть исключения. По данным профессионального портала для девелоперов «Новострой-СПб», в Санкт-Петербурге рост цен на аренду жилья приводит к всплеску экономической активности в городах, формально относящихся к Ленинградской области, но географически расположенных ближе к Медному всаднику, чем многие районы самой столицы Северо-западного федерального округа.
Бывшие до начала 2010-х годов деревнями Мурино и Кудрово растут как на дрожжах, обогнав по численности населения свой районный центр Всеволожск.
Местные девелоперы утверждают, что большинство проектов в Мурино и Кудрово реализуются в соответствии с концепцией комплексного освоения территорий, когда одновременно с жилыми домами строятся детские сады, школы, коммерческая инфраструктура, парковки. В Мурино даже есть станция метро, о чем жители многих районов самого Санкт-Петербурга могут только мечтать.
Завкафедрой прикладной социологии Финуниверситета при правительстве РФ Алексей Зубец видит две причины, по которым арендаторы жилья в российских мегаполисах не спешат покидать центральные локации.
«По какой причине люди вообще стремятся жить в центре? Это транспортная доступность. Люди готовы переплачивать, лишь бы не терять по несколько часов в день на дорогу. Сейчас с пуском МЦД эта проблема будет потихоньку решаться, но тем не менее время на дорогу до работы продолжает оставаться решающим фактором при выборе жилья», — говорит он.
Но ведь и в США дорога из пригородов в даунтаунты может быть ежедневным кошмарным приключением — почему же американских работников транспортная труднодоступность не отпугивает?
По мнению Зубца, здесь дело не в «бесстрашии» американцев, а в том, что рост их зарплат не поспевает за ростом арендных ставок, в то время как в России сегодня эти показатели вполне сравнимы.
«Ставки на аренду в России выросли, это так. Но одновременно за 2023 год выросли и доходы россиян, причем в ряде городов — опережающими темпами. Это следствие физической нехватки рабочей силы в экономике РФ. Поэтому съемщики жилья не ощутили роста финансовой нагрузки из-за того, что владельцы квартир запрашивают больше денег. И арендаторам просто нет резона сбегать куда-то на окраины», — считает он.
