В Казани объявлено о строительстве проекта «Сити 2.0» — квартала «Яр Парк». Квартал расположится на намывной территории у реки Казанки с видом на Кремль и будет включать десять жилых башен с офисами, почти 2 тыс. апартаментов и отельных номеров. Как эволюционировала концепция «Сити», что представляют собой проекты «Сити» сегодня и возможны ли они в российских региональных столицах, разбирался корреспондент «Эксперт.Урбан».
Эволюция «Сити»
Термин «Сити» получил распространение благодаря опыту американских городов, в которых так назывался центр города с высокоэтажной застройкой. В США появление «Сити» в 70-х годах обусловлено экономической логикой — в районе с самой дорогой недвижимостью было выгодно строить высотное жильё, рассказывает Антон Айсин, генеральный директор CM International.
Подавляющий объем площадей первых «Сити» приходилось на офисы — сюда, в центральные деловые районы, люди приезжали работать. Всего несколько процентов занимала сопутствующая инфраструктура для офисных работников. Отсюда вся атмосфера таких проектов: белые воротнички, небоскребы, каменные джунгли…
«Эти центры концентрации деловой активности, или в англоязычной терминологии, Central Business District (CBD), начали формироваться естественным образом за счёт того, что бизнесы притягивались друг к другу. Это повышало эффективность создания и реализации интеллектуального продукта, ведь уменьшалась стоимость и время транзакций между компаниями. Формируясь в основном в центрах городов, они становились точками концентрации рабочих мест в сфере экономики знаний», — объясняет эксперт по городскому и региональному развитию компании «Новая земля» Иван Курячий. Такие высокоплотные деловые районы появились благодаря изобретению лифта, применению стального каркаса и жесткому функциональному зонированию в исторических центрах городов США в конце XIX — начале XX в., этот формат распространился по глобальным экономическим центрам — Лондон, Париж, Сеул, Шанхай, Сингапур, Дубай. Со временем стало понятно самое слабое место таких проектов — «Сити» оказались монофункциональными, с активной жизнью в рабочие часы в будни, по вечерам и выходным они становились безлюдными и небезопасными.
Новые «Сити» планируются в формате mixed-use — к ним добавлялись новые функции: культура, жилье, торговля, рекреация. «Это нужно, чтобы сбалансировать их функционирование и сделать полноценной частью городской ткани — где деловая активность есть не только в рабочие часы, но и вечером, и в выходные дни», — говорит Курячий.
По оценкам консалтинговой компании NF Group, то, что сегодня можно назвать «Сити 2.0» привело к противоположной начальной пропорции: на офисы приходится 20% площадей, 70% занимает жилье, еще 10% ― объекты сопутствующей инфраструктуры.
Концепция «Сити» меняется, и сегодня аналитики видят сразу несколько трендов. Первый — децентрализация. Если первые «Сити» непременно размещались в центрах городов, то с каждым витков развития рынка становятся востребованными новые территории. Второй тренд — масштаб. Современные «Сити» оперируют уже не десятками, а сотнями тысяч квадратных метров, сочетая функции офисов, жилья и сопутствующей инфраструктуры. Третий тренд — диверсификация. Так, ритейл из сопутствующей функции превратился в полноценный сегмент, который развивается и усложняется — развиваются сегменты общепита, медицины, все больше внимания в проектах уделяется благоустройству и зеленым территориям, общественным пространствам.
Что в России
Флагманским проектом в России является, конечно, Москва-Сити. Здесь 70% площади здесь приходится на офисы, 20% ― на жилье. К проектам «Сити 2.0» аналитики причисляют и столичные «Сберсити» и развитие Южного Порта. А вот в других российских городах подобные проекты пока успехами не увенчались. В разное время о себе заявляли Екатеринбург и Петербург, но комплексно территории так и не сложились.
Проект «Яр Парк», возводимый девелопером и отельером Kravt h&h на берегу Казанки напротив Кремля, сделал ставку на многофункциональность, средовой подход и интеграция природного ландшафта. По плану более 90% площадей комплекса будут занимать апартаменты с гостиничным сервисом, отель 5*, конгресс-центр, фитнес-клуб, детский досуговый центр, благоустроенная набережная и парк. В составе «Яр Парка» запроектировано десять жилых башен высотой от 71 до 119 метров, в которых разместится почти 2 тысячи апартаментов бизнес- и премиум-класса. Деловая инфраструктура представлена офисным комплексом класса — сюда планируют привлечь как локальные компании, так и представительства федеральных и международных структур. Также в «Яр Парке» появится конгресс-центр площадью 5,5 тыс. квадратных метров на 700 мест.
За архитектурный облик «Яр Парка» отвечает бюро Sergey Skuratov Architects: архитекторы предложили создать комплекс из 13 корпусов с единым стилобатом, который формирует новый силуэт прибрежной территории.
Этот проект может отвечать стандартам «Сити 2.0» уверена главный архитектор Казани Ильсияр Тухватуллина: «Проект должен быть интегрирован в разработанную Стратегию развития Казанки, которая предполагает создание полностью связной береговой линией с 12 парками. Также „Сити“ будет учитывать все уже имеющиеся городские связи — транспортные и пешеходные. Проект встроен в существующую инфраструктуру и будет приводить к синергетическому эффекту».
Иного мнения придерживается архитектор-градостроитель, эксперт по территориальному планированию Союза архитекторов России Александр Антонов: «Все эти Cити, CBD, даун-тауны ушли в прошлое, потеряли экономический смысл — мир ориентируется на многофункциональную среду. Формат CBD сохраняется, разве что, в мировых столицах, где базируется пара десятков глобальных корпораций, которые хотят поместить свой логотип над городом в районе 100-го этажа. Да и символически победа городского образа жизни или стремительный экономический рост все реже предъявляются в формате „самого высокого небоскреба“».
«Подобные проекты сильно зависят от ситуации в экономике: мировой, российской, региональной. База коктейля под названием „Современный Сити“ — это рабочие места в сфере экономики знаний. Поэтому, для его создания нужно эффективное распределение по городской ткани планируемого ввода офисно-деловой недвижимости, и поддержка этой локализации инфраструктурными и регуляторными мерами, — считает Курячий. — Если формировать такие территории без привязки к рынку недвижимости, в результате может получиться не mixed-use, а только жилье с сопутствующей социальной и коммерческой инфраструктурой — то есть, спальный район. Поэтому успешный рецепт современного „Сити“ основан на долгосрочном планировании в масштабе города самого дефицитного, базового слоя — офисно-деловой недвижимости».
