Доходность от сдачи квартиры в Москве и Петербурге откатилась к 4,5% в год от стоимости жилья, а света в конце этого безрадостного для арендодателей «тоннеля» пока не видно. Хотя в III квартале цены сезонно подросли по сравнению с началом лета, ситуацию это не поменяло. Причин несколько, но главная — опережающий рост предложения на рынке: жилой фонд быстро пополняется новостройками с инвестиционными квартирами, где хозяева даже не собирались жить. Перспективы на 2027 г. тоже видятся мрачными.
Ирина Радченко
Вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости
Рост ставок при снижении доходностей
В III квартале 2026 г. средние ставки аренды в Москве выросли на 9% к предыдущему кварталу, до 100 тыс. руб., в Санкт-Петербурге — на 2%, до 52 тыс. руб. На первый взгляд, аналитики ДОМ.РФ сообщили хорошую новость для собственников жилья. Но годовая доходность от сдачи квартир оказалась хуже значений предыдущих двух лет. Даже после сезонного роста ставки остаются ниже прошлогодних на 13% в Москве и на 9% в Петербурге. Подобная картина наблюдается во всех крупнейших городах России.
2 года назад доходность в Москве и Петербурге могла доходить до 6–8%, но с тех пор цены на квартиры в среднем выросли значительно выше арендных ставок. Для собственника жилья это означает рост номинальной выручки при снижении реальной доходности. Хозяева квартир были бы рады повышать цены быстрее, но этого не позволяет жесткая конкуренция за арендатора.
В III квартале 2026 г. на рынке было 112 тыс. свободных квартир — на 27% больше, чем год назад. Это самый высокий показатель для данного времени года за последние 6 лет. Время поиска квартиросъемщика увеличилось: за год срок экспозиции закрытых объявлений в столичных городах вырос с 25 дней до 33-х в Москве и 35-и в Петербурге.
Причины роста предложения
Значительную часть квартир выставили на рынок аренды инвесторы, в предыдущие годы активно покупавшие жилье на льготную ипотеку. Дома достроены, ремонт сделан, но продавать прямо сейчас невыгодно: цена продажи на вторичном рынке с учетом долга по ипотеке часто выглядит непривлекательно. Поэтому такие квартиры выходят на рынок в поисках арендатора, за счет которого и предполагается покрывать ипотечные платежи. В итоге предложение растет, в то время как платежеспособный спрос ограничен.
Давление на спрос оказывают сложности с бизнесом, рост налоговой нагрузки и снижение доходов населения. Часть арендаторов-россиян, не преуспев в городах-миллионниках, может уезжать обратно в свои регионы.
Приток арендаторов-иностранцев тоже не вселяет в рынок оптимизма. С ослаблением курса рубля трудовые мигранты из ближнего зарубежья чаще переориентируются на другие страны, а новые группы из Африки, Индии, Ирана и Пакистана предъявляют спрос скорее на дешевое коллективное жилье или общежития.
Усиление налогового контроля
Еще один фактор давления на доходность — усиление фискального контроля. Налоговые органы за счет цифровизации и внедрения искусственного интеллекта все активнее выявляют регулярные поступления на банковские карты, вызывают собственников жилья на допрос и требуют оплатить налоги.
В своих публичных выступлениях представители ФНС не скрывают, что проверки часто опираются на автоматический анализ платежей, а не только на ручную работу инспекторов. В связи с чем в поле зрения налоговой службы попадают даже сравнительно небольшие доходы арендодателей.
Кроме того, с 1 октября 2026 г. вступил в силу Федеральный закон № 289-ФЗ «О платформенной экономике», который обязал онлайн-площадки передавать данные о сделках в ФНС. Это требование касается и агрегаторов посуточной аренды. Проще говоря, теперь принимать арендную плату на личную карту любого банка и не платить при этом налоги — это все равно что написать донос инспектору на самого себя.
Перспективы рынка аренды в 2027 году
Поскольку без геополитических перемен все текущие тенденции на рынке арендного жилья сохранятся, поводов для оптимизма на следующий год у арендодателей нет. На мой взгляд, не стоит ждать ни роста ставок аренды в следующем году, ни снижения цен на квартиры, то есть ничего, что повысило бы доходность. Текущий уровень около 4,5% — это все, чем придется довольствоваться собственникам квартир.
Улучшение возможно только при кардинальном изменении экономической ситуации в стране и мире. В сложившихся условиях арендодателям стоит вести себя более профессионально: тщательно просчитывать чистую доходность с учетом простоев, налогов, ремонта, амортизации мебели и техники, страховки, а также не пренебрегать юридическим оформлением и управлением рисками.
Если собственник не оформляет статус самозанятого или ИП и принимает деньги на карту, он добавляет к набору рисков еще и юридический. Учитывая ставку налога для самозанятых в 4%, лучше потратить время и усилия, но легализоваться. Выход из серой зоны ненамного снизит доход, но защитит от проблем с налоговой службой.
