За последние пять лет каждая третья (34%) российская семья приобретала жилую недвижимость, причем решать жилищный вопрос чаще доводилось жителям мегаполисов (Москва, Санкт-Петербург, миллионники). Один из видов недвижимости — апартаменты, в которых можно жить, как в обычных квартирах, но нельзя зарегистрироваться, так как они считаются коммерческой недвижимостью.
Сегодня юридические нюансы статуса апартаментов не очень хорошо известны респондентам ВЦИОМ: 29% ничего не знают, а 32% имеют примерное представление, то есть в общей сложности шесть из десяти (61%) плохо или совсем не осведомлены об этом. Хорошо понимают разницу между апартаментами и квартирой 38% опрошенных. В этом вопросе лучше других разбираются столичные жители (60%).
Поскольку о юридических нюансах приобретения апартаментов многие не знают, нет понимания у респондентов и о недостатках такого жилья. Чаще опрошенные соглашаются с тем, что в апартаментах более высокие коммунальные и налоговые платежи (39%); что они, как правило, расположены в районах с развитой деловой инфраструктурой (37%), для их покупки нельзя использовать льготные программы и маткапитал (31%), нельзя оформить постоянную регистрацию (34%).
В числе плюсов респонденты назвали удобную локацию (35%) и более высокий уровень обслуживания (35%). Молодежь (18–34 лет) воспринимает апартаменты прежде всего как недвижимость, расположенную в районах с развитой деловой инфраструктурой (45–51%), с удобным местоположением (40% в группе 18–24 лет), 41–50% среди 18—34-летних знают, что в апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию. «Иными словами, молодежь воспринимает апартаменты через призму их функциональности и инфраструктуры, а старшее поколение акцентирует внимание на финансовых аспектах владения апартаментами и сервисе», — говорится в исследовании.
Статус апартаментов как нежилых помещений является серьезным сдерживающим фактором для большинства россиян при рассмотрении возможности их приобретения: шесть из десяти (58%) попробуют найти другой вариант. Только 14% отметили, что купили бы апартаменты, причем основная аудитория данного вида недвижимости — молодежь, в два раза чаще готовая к таким сделкам (31% среди 18—24-летних).
Купить подобную недвижимость по-прежнему можно. Например, по данным компании Nikoliers, предложение апартаментов на текущий момент в Москве в старых границах без учета элитного сегмента составляет всего 12% от общего объема (2,8 млн кв. м) по итогам третьего квартала 2024 г. И хотя оно сократилось на 2 п.п. за квартал (с 14%), только в столице реализуется 41 проект с апартаментами общей площадью 1,83 млн кв. м.
«В портфеле проектов нашей компании есть проекты, которые относятся к апартаментам, — рассказывает Ксения Цаплина, директор департамента аналитики и продуктового маркетинга ФСК. — Спрос мы наблюдаем. Преимущество покупки апартаментов перед приобретением квартиры — это цена. Мы как застройщики предлагаем покупателям субсидированные программы и программы рассрочки».
Интерес к апартаментам среди покупателей сохраняется, особенно в крупных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург, где стоимость квадратного метра в классическом жилье для многих недоступна, подтверждает Андрей Соловьев, партнер NF Group. Апартаменты представляют собой более доступную альтернативу, особенно в центральных районах. На вторичном рынке покупатели обращают внимание на такие объекты, если они расположены в престижных районах и обладают хорошей инфраструктурой.
Учитывая, что в таком помещении невозможно прописаться, для гражданина и членов его семьи будут недоступны различные социальные услуги, предоставление которых осуществляется по месту регистрации. Такая недвижимость облагается более высоким налогом, ставка по налогу на такие помещения может достигать 2% от кадастровой стоимости. Очевидно, что этот фактор повышает — и иногда очень ощутимо — финансовые издержки собственника. Жилищно-коммунальные услуги собственникам нежилых помещений также предоставляются по более высоким тарифам. «Следует помнить, что кадастровая стоимость нежилых помещений, к которым относятся и апартаменты, традиционно выше», — отмечает старший юрист адвокатского бюро «Пропозитум» Павел Григорьев.
Как указывает глава девелоперской компании «Практика» Александр Невмержицкий, спрос на апартаменты снижается по нескольким причинам, в том числе из-за стремления надзорных органов регламентировать апартаменты на фоне недостатка вокруг них социальной инфраструктуры (детских садов, школ, поликлиник). При этом, отмечает эксперт, покупателю в самом деле не так просто понять разницу между апартаментами и квартирами из-за маркетинга, который часто не раскрывает всех минусов апартаментов. Более того, на этапе продаж он выдает апартаменты за квартиры.
Тем не менее апартаменты могут стать хорошим вариантом для инвестиций: они стоят дешевле квартир в той же локации, их можно выгодно сдавать в аренду. К тому же стоимость апартаментов в среднем на 10% ниже квартир. «Еще один плюс — в апартаментах не определено разрешенное использование. Фактически в помещении можно разместить всё что угодно: салон, магазин, офис, пространство для проживания и т.д.», — говорит Александр Невмержицкий.
Управляющие зданием компании при этом не могут вмешиваться в практику использования апартаментов, даже если их что-то не устраивает, отмечает Павел Григорьев: собственник может сам выбирать, как использовать нежилое помещение — для размещения салона красоты или как жилье.
По словам адвоката, статус апартаментов всё же будет урегулирован. Но ситуация может пойти по любому сценарию: от полного запрета их использования для проживания (что на практике будет едва ли возможно проконтролировать) до амнистии — признания всех существующих на определенный момент времени помещений такого типа жилыми. «Впрочем, и это решение труднореализуемо, поскольку далеко не все апартаменты соответствуют требованиям законодательства», — говорит эксперт.
Больше новостей читайте в нашем телеграм-канале @expert_mag
