Темпы выдачи ипотеки в 2025 г. по сравнению с прошлым годом снизятся на 30% на фоне сворачивания льготных программ, прогнозирует АКРА. Аналитики агентства рассказали «Эксперту», что застройщики несут потери от «выжидательной позиции», но даже в таких условиях не готовы опускать цены на жилье. Куда вероятнее, что кабмин предложит новые меры поддержки по части ипотеки. ДОМ.РФ полагает, что в этом году девелоперы сдадут 30–35 млн кв. м жилья в многоквартирных домах — примерно на треть меньше, чем в 2024 г.
Почему не будет снижения цен сейчас
Резкое снижение спроса при сохранении высоких темпов строительства в АКРА называют серьезным риском для застройщиков: эскроу-счета заполняются медленно, и на средства будущих получателей квартир при обслуживании проектных долгов девелоперы рассчитывать не могут.
Как пояснил «Эксперту» автор исследования, эксперт группы корпоративных рейтингов АКРА Андрей Носов, потери застройщиков от «выжидательной позиции» зависят от двух факторов, и заполненность эскроу-счетов на момент ввода объекта в эксплуатацию — один из них. «Если на момент ввода (объекта) средства на эскроу покрывают обязательства перед банком — застройщик не будет торопиться с реализацией лотов, так как не несет существенных издержек на обслуживание кредита», — отметил Носов. Он добавил, что на январь 2025 г. распроданность жилплощадей перед сдачей компанией объекта составила 73%. Аналитик назвал такой уровень комфортным.
Второй фактор — прибыль застройщика. По словам Носова, если обязательства перед банком полностью обеспечены эскроу-счетами, застройщик анализирует, насколько быстро продаются оставшиеся лоты. Учитывая стоимость заемных денег и расходы на содержание непроданных объектов, иногда скидка — более выгодное решение, и рынок знает такие примеры, хотя массовой практикой это назвать нельзя, подчеркнул аналитик.
Застройщики, чья задолженность достаточно покрыта эскроу-счетами, могут без значимых проблем придерживать готовые объекты, согласился сотрудник научной лаборатории макроструктурного моделирования НИУ ВШЭ Григорий Жирнов. В разговоре с «Экспертом» он напомнил, что в феврале кабмин продлил мораторий на штрафы для девелоперов за перенос даты передачи ключей от квартир покупателям. Но если застройщик сдвигает сроки, он рискует репутацией и успехом маркетинга своих будущих проектов, а замедление стройки может привести к проблемам у подрядчиков — особенно у тех, кто аффилирован с конкретным девелопером, обратил внимание Жирнов.
Примерно из 2400 девелоперов в России есть и те, кто испытывают сложности в столь конкурентной среде при текущей рыночной ситуации, рассуждает руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. Он полагает, что если у сравнительно небол