Почему не будет снижения цен сейчас
Резкое снижение спроса при сохранении высоких темпов строительства в АКРА называют серьезным риском для застройщиков: эскроу-счета заполняются медленно, и на средства будущих получателей квартир при обслуживании проектных долгов девелоперы рассчитывать не могут.
Как пояснил «Эксперту» автор исследования, эксперт группы корпоративных рейтингов АКРА Андрей Носов, потери застройщиков от «выжидательной позиции» зависят от двух факторов, и заполненность эскроу-счетов на момент ввода объекта в эксплуатацию — один из них. «Если на момент ввода (объекта) средства на эскроу покрывают обязательства перед банком — застройщик не будет торопиться с реализацией лотов, так как не несет существенных издержек на обслуживание кредита», — отметил Носов. Он добавил, что на январь 2025 г. распроданность жилплощадей перед сдачей компанией объекта составила 73%. Аналитик назвал такой уровень комфортным.
Второй фактор — прибыль застройщика. По словам Носова, если обязательства перед банком полностью обеспечены эскроу-счетами, застройщик анализирует, насколько быстро продаются оставшиеся лоты. Учитывая стоимость заемных денег и расходы на содержание непроданных объектов, иногда скидка — более выгодное решение, и рынок знает такие примеры, хотя массовой практикой это назвать нельзя, подчеркнул аналитик.
Застройщики, чья задолженность достаточно покрыта эскроу-счетами, могут без значимых проблем придерживать готовые объекты, согласился сотрудник научной лаборатории макроструктурного моделирования НИУ ВШЭ Григорий Жирнов. В разговоре с «Экспертом» он напомнил, что в феврале кабмин продлил мораторий на штрафы для девелоперов за перенос даты передачи ключей от квартир покупателям. Но если застройщик сдвигает сроки, он рискует репутацией и успехом маркетинга своих будущих проектов, а замедление стройки может привести к проблемам у подрядчиков — особенно у тех, кто аффилирован с конкретным девелопером, обратил внимание Жирнов.
Примерно из 2400 девелоперов в России есть и те, кто испытывают сложности в столь конкурентной среде при текущей рыночной ситуации, рассуждает руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. Он полагает, что если у сравнительно небольших игроков нарастают проблемы, выход из ситуации они будут искать «в режиме ручного управления на местах», и способ достроить свои проекты будет найден. Больше проблем будет у девелоперов, которые использовали инструменты не проектного (когда средства переводятся траншами), а корпоративного финансирования, полагает Гольдберг. Но даже для таких заемщиков распродажа не станет выходом, ведь их устойчивость пострадает от этого еще больше. «Более вероятен сценарий использования ими других решений: продажа земельного банка или портфеля проектов», — считает Гольдберг.
Скромный буфер финансовой ликвидности — не единственный фактор, который уменьшает пространство реагирования на ситуацию для менее крупных застройщиков, отмечает в свою очередь Жирнов. «У них более слабая переговорная позиция с банками. Кроме того, ниже устойчивость у небольших проектов — себестоимость растет сильнее цен на жилье, а короткие сроки реализации не позволяет ценам нагнать разницу в тот момент, когда ситуация улучшится», — перечисляет он. Носов тоже допускает, что небольшие застройщики начнут распродавать объекты с дисконтом. Размер скидки, по его словам, будет зависеть от уровня маржинальности проекта и согласованной с банком модели. «Чем выше маржинальность, тем больший дисконт может позволить себе застройщик, обеспечивая наполняемость эскроу-счетов», — резюмировал аналитик АКРА.
Банки, предоставившие проектное финансирование на 8,2 трлн руб., не допустят значительного снижения цен со стороны застройщиков — это напрямую повлияет на способность компаний обслуживать взятые кредиты, убежден доцент базовой кафедры финансового контроля, анализа и аудита Главного контрольного управления города Москвы РЭУ им. Плеханова Дмитрий Осянин. АКРА в своем исследовании приводит оценки Счетной палаты: если застройщики снизят цены на 20%, это вынудит банки нарастить резервы на 4,5 трлн руб. Банк России в комментарии к среднесрочному прогнозу, опубликованном 26 февраля, предположил, что в 2025 г. банковский сектор перейдет от профицита ликвидности к ее дефициту.
Что значила для покупателей и застройщиков льготная ипотека: расчеты АКРА
В 2020 г. — год запуска льготной ипотеки — доля продаж жилья с использованием субсидируемых государством программ составила 23% от общероссийского показателя. Рост этой доли не прекращался до первой половины 2024 г., когда она достигла рекордных 73%. Наибольшей популярностью на этом отрезке пользовались программы семейной и льготной ипотеки. Если в 2020 г. на льготную ипотеку во всех субсидируемых кредитах на жилье приходилось 77%, а на семейную — 19%, то в 2024 г. распределение было таким: 33% — льготная ипотека, 51% — семейная.
Безусловными бенефициарами роста цен на недвижимость и увеличения объемов ее реализации стали компании отрасли жилищного строительства. За период действия льготной ипотечной программы они показали сильные финансовые результаты, что является одним из факторов улучшения их кредитного качества. Благоприятная рыночная конъюнктура и переход на механизм использования эскроу-счетов обусловили повышение кредитных рейтингов девелоперов в среднем на две-три ступени.
С 1 июля 2024 г. правительство отменило льготную ипотеку и ужесточило условия выдачи семейной и IT-ипотеки. По данным АКРА, за время действия ипотечных программ с господдержкой больше половины кредитов, выданных в Москве и Санкт-Петербурге, относились к программам, которые на данный момент отменены. Согласно оперативной информации, во втором полугодии 2024 г. объем продаж по ипотечным программам с господдержкой составил 1 174 млрд руб., что на 48% ниже показателя первого полугодия.
Что будет дальше
С начала 2023 г. доля нераспроданных площадей находится в диапазоне 43–45%, и заметного роста по данным на конец 2024 г. АКРА не видит, говорится в исследовании. Тем не менее, аналитики предостерегают застройщиков, которые «проявляют чрезмерный оптимизм» и «активно наращивают корпоративный долг, несмотря на негативные рыночные сигналы и жесткую денежно-кредитную политику Банка России».
Согласно прогнозам агентства, предложение на рынке недвижимости начнет сокращаться не раньше, чем с 2027 г. Аналогичную оценку дает и Гольдберг из ДОМ.РФ. Если в 2023–2024 гг. застройщики вводили по 48 млн кв. м. жилья, то в этом году, по оценке эксперта, слабый спрос вынудит участников рынка охладить запуск новых проектов до 30–35 млн кв. м. Но Гольдберг отмечает, что к тому времени — то есть, в 2027 г. и далее — ЦБ ожидает снижения ключевой ставки до 8%. «Таким образом, вероятен сценарий, в котором спрос вернется, а объем жилья в продаже сократится», — резюмирует он. Поэтому Гольдберг уверен, что уже сегодня необходимо поддержать предложение — например, за счет субсидирования ставки в рамках проектного финансирования по отдельным проектам.
АКРА же считает, что даже новые меры в сфере ипотечного кредитования более вероятны, чем значительное снижение цен на квартиры. Осянин из РЭУ находит этот вывод справедливым: «Новые меры поддержки ипотеки могут стимулировать спрос на жилье и помочь застройщикам сохранить свою деятельность». В ноябре 2024 г., выступая перед депутатами Госдумы, председатель ЦБ Эльвира Набиуллина отмечала, что «важна не доступность ипотеки, уровень ставок, а доступность жилья для людей». «Наша общая задача с вами — я надеюсь, мы вместе это понимаем — чтобы кредит, в том числе ипотечный, был доступен рыночный, без дорогостоящих бюджетных программ», — подчеркивала глава регулятора.
Пока же застройщики используют немногие из доступных им инструментов. Одним из ключевых для стимулирования продаж, как отмечает Носов из АКРА, стала рассрочка: на начало 2025 г. около 90% застройщиков активно применяют эту схему, уточнил аналитик. В среднем же по рынку, как он замечает, с использованием рассрочки заключаются 24% сделок по договорам долевого участия. Схожие оценки и у Жирнова, который говорит, что в рассрочку проводится около 30% всех продаж по ДДУ, а у отдельных застройщиков — до 70%. Дальнейший рост цен на «первичку» не превысит уровень инфляции, подытожил Гольдберг из ДОМ.РФ. Он допустил, что по ценам ниже рынка могут продаваться отдельные неликвидные объекты.
Больше новостей читайте в нашем телеграм-канале @expert_mag
