Регионы терпят избыток
К концу 2026 г. доля непроданного жилья во вводимых домах в среднем по России вырастет с сегодняшних 28% до 35-40%. Такие расчеты «Эксперту» представил зампредседателя Комитета по предпринимательству в сфере строительства Торгово-промышленной палаты, руководитель Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ.РФ) Кирилл Холопик. По его оценке, в нераспроданном жилье заморозится около 3,5 трлн руб.
Показатель непроданных новостроек неуклонно растет с каждым годом. В «Сбере» посчитали, что доля квартир, которые не успевают продать к моменту сдачи дома в эксплуатацию, с 2021 до 2025 гг. выросла с 16% до 28%.
Тем не менее опрошенные «Экспертом» специалисты не признают ситуацию критической и говорят, что общероссийский баланс спроса и предложения остается устойчивым. Уровень распроданности квартир (доля проданных квартир в общем объеме строящегося жилья) не изменился с начала года и соответствует приемлемому уровню — около 30%, сообщили «Эксперту» в Минстрое России. По данным ведомства, на 1 апреля на первичном рынке раскуплено 36,7 из строящихся 118,8 млн кв. м (31%). «При этом следует отметить, что по 24% строящегося жилья (29,1 млн кв. м) продажи еще не открыты. Распроданность объектов с плановым сроком ввода в эксплуатацию в 2026 г. составляет 52%. Такой уровень реализации может указывать на отсутствие системных рисков завершения строительства проектов», — пояснили в министерстве.
По данным аналитического центра ДОМ.РФ, в марте продажи новостроек в целом по стране упали на 14% год к году — реализовано 1,5 млн кв. м жилья на 321 млрд руб. (-9% г/г). Однако итоги всего первого квартала остались «в плюсе»: выручка отрасли выросла на 16% г/г (1,17 трлн руб.), а объем проданного жилья — на 12% (5,6 млн кв. м).
Однако в разрезе регионов ситуация различается. Риски недостаточной распроданности по-прежнему есть в четверти проектов (30,2 млн кв. м из 118,9 млн кв. м), сообщили «Эксперту» в ДОМ.РФ: «Избыток предложения жилья наблюдается в трети регионов, в том числе и в лидерах по объему строительства».
Доля нераспроданных квартир остается заметной в Краснодарском и Красноярском краях, Воронежской области, рассказали «Эксперту» в Аналитическом кредитном рейтинговом агентстве (АКРА). Это обусловлено высокой базой обеспеченности жильем (в Воронежской области — уже выше целевого уровня), стагнацией или сокращением численности населения, снижением интереса иногородних инвесторов, а также большим объемом запуска новых проектов. В Москве и Санкт-Петербурге, наоборот, зафиксирован дефицит предложения.
Накопление нераспроданных остатков в 2026 г. может продолжиться неравномерно — преимущественно в регионах с недостаточным спросом, прогнозирует эксперт группы корпоративных рейтингов АКРА Антон Тренин: «Ключевые причины: охлаждение спроса в первом полугодии из-за высокой базы ажиотажного IV квартала 2025-го и ужесточения условий семейной ипотеки с февраля 2026-го. Это приведет к росту остатков в тех регионах, где застройщики еще не скорректировали объемы запуска».
Что будет с ценами
Увеличение объема нераспроданных квартир скажется на стоимости жилья, считают в АКРА. Уже в 2025 г. оно привело к заметному охлаждению роста цен на первичном рынке в регионах с дефицитом спроса: в Краснодарском крае темпы роста цен отстали от среднероссийских на 6 п.п., в Красноярском — на 6,9 п.п., в Воронежской области — до 6,2 п.п. Среднероссийский рост цен составил 10,2% (при инфляции 5,6%).
«В 2026 году этот эффект продолжится: в относительно проблемных регионах вероятна дальнейшая стагнация темпов роста или даже их снижение до нуля. В регионах с дефицитом предложения цены, напротив, продолжают расти опережающими темпами (+22,5% в Москве и +11,4% в Санкт-Петербурге в 2025 году)», — подчеркнул Антон Тренин. По его словам, в 2025 г. застройщики в регионах с высоким объемом нераспроданных квартир уже начали снижать запуск новых проектов (общероссийский спад — 11,6%) и в текущем году этот тренд, вероятно, продолжится.
В аналитическом центре ДОМ.РФ ожидают в 2026 г. сопоставимого с прошлогодним уровня продаж новостроек как по количеству квадратных метров, так и по сумме (в 2025 г. российские застройщики реализовали свыше 25 млн кв. м жилья на 5,2 трлн руб.). Цены на новостройки по итогам года вырастут немного выше инфляции.
По мнению Кирилла Холопика, застройщики в любых условиях будут стремиться выводить на рынок новые проекты и затормозить этот процесс должны банки. По мере роста перепроизводства застройщикам всё тяжелее будет получать кредитные линии. «Однако методики банков тоже несовершенны. Они следят за соответствием их требованиям планируемых показателей каждого проекта в отдельности, но не смотрят, как поведут себя в совокупности все проекты в локации при ограниченной емкости рынка. Еще не все банки поняли, что перепроизводство — главная угроза невыполнения показателей по отдельным проектам», — подчеркнул Кирилл Холопик.
В строительной группе компаний ФСК не видят проблемы перепроизводства на рынке жилья с учетом серьезного снижения девелоперской активности: объемы продаж пока не снизились так значительно, как число полученных разрешений на строительство, подчеркнула директор департамента аналитики и продукта ФСК Ксения Цаплина: «Дальнейшая динамика будет зависеть от темпов снижения ключевой ставки до однозначных уровней. ЦБ РФ ожидает этих уровней уже в 2027 году. Как только ипотечная ставка станет 14% и ниже, рынок коммерческой ипотеки будет оживать и выйдут значительные объемы отложенного спроса. Именно поэтому говорить о снижении цен и затоваренности неправильно».
