Группа депутатов внесла в Государственную думу проект закона, предусматривающий увеличение срока гарантийных обязательств застройщиков при сдаче жилья. Авторы поправок в закон о долевом строительстве предлагают поднять гарантийный срок на новостройки с нынешних трех до 20 лет. Все недостатки, обнаруженные в течение этого периода, застройщик должен устранять бесплатно. Речь идет о таких строительных дефектах, как трещины в стенах, потолке и фасадах, проблемы с крышей и окнами, нарушенная геометрия помещений, кривые швы и др. Гарантию на инженерное и технологическое оборудование здания (трубы, лифты и т.д.) предложено продлить с трех до 10 лет, на элементы отделки — с одного года до пяти лет.
По мнению депутатов, действующие гарантийные сроки являются слишком короткими и не позволяют должным образом выявить недостатки, допущенные при строительстве. Согласно статистике 2024 г., в 90% возведенных жилых домов были обнаружены дефекты, а 5–7% объектов имели критические нарушения, поясняют авторы инициативы.
Не так давно законодательство в области гарантий уже меняли, но в другую сторону — с 1 сентября 2024 г. срок был сокращен с 5 до 3 лет. Это принципиально неправильное решение, выразил свое мнение «Эксперту» соавтор нынешних поправок, депутат Юрий Афонин. По его словам, уменьшение гарантийных обязательств привело к снижению качества сдаваемого жилья, росту жалоб и обращений — как от самих покупателей, так и от контролирующих органов: «Мы считаем, что нынешние сроки не соответствуют реалиям, не защищают граждан и позволяют застройщикам уходить от ответственности».
Впрочем, пространство для торга есть. Авторы поправок готовы к дискуссии со строителями и не исключают, что после возможного принятия законопроекта в первом чтении сроки гарантий будут скорректированы, отметил Юрий Афонин: «Мы готовы обсуждать эти сроки с застройщиками, но предлагаем им исходить не только из интересов своего бизнеса, но и соизмерять свои возможности с интересами граждан, которые часто на последние деньги по ипотеке покупают квартиры».
Опрошенные «Экспертом» застройщики считают предложенные требования избыточными и вредными для отрасли. Увеличение срока гарантии создаст серьезную дополнительную нагрузку на девелоперов, а с учетом высокой ключевой ставки и охлаждения спроса на недвижимость эти издержки будут переложены на плечи конечного потребителя. Результатом станет неизбежный рост цен на жилье.
Необходимо учитывать техническую готовность всей производственной цепочки, считает генеральный директор ГК «КОРТРОС» Станислав Киселев: «Многие поставщики инженерного оборудования и материалов не готовы предоставлять расширенные гарантийные обязательства, сопоставимые с предполагаемыми сроками для самих объектов строительства. Это еще один фактор, который приведет к финансовому обременению участников рынка, в том числе застройщиков, которые вынуждены будут нести риски гарантии». По его оценке, стоимость оборудования при кратном увеличении сроков гарантии может вырасти до 30%.
Поправки вынудят девелоперов пойти по пути ликвидации компании после завершения проекта, предупредил генеральный директор ГК «Железно» Юрий Захаров: «В нашей стране горизонты планирования очень короткие, а уровень неопределенности очень высокий. Поэтому компании не планируют дальше 5 лет. И нет способов закрыть все риски бизнеса на такой длительный срок как 20 лет. Поэтому, вероятно, застройщики будут искать схемы спасения, в том числе, через закрытие компаний».
Чтобы переходить к корректировке сроков гарантийных обязательств, нужно сначала доработать нормативную базу, регулирующую техническое состояние здания и общедомового имущества, а также деятельность управляющих компаний, считает Станислав Киселев. Кроме того, сохраняются риски, связанные с «потребительским терроризмом» — увеличение гарантийных обязательств может оказаться более выгодным не для конечных потребителей или застройщиков, а для лиц, специализирующихся на судебных спорах в этой области.
По мнению застройщиков, пятилетнего гарантийного периода вполне достаточно для того, чтобы выявить большинство недочетов и недоработок. Более длительные обязательства экономически не обоснованы и дадут обратный эффект. Станислав Киселев уверен, что в случае с гарантиями должны работать рыночные механизмы: «Если у покупателей сформируется потребность на расширенные гарантии, то и застройщики, и поставщики будут заинтересованы в предоставлении таких услуг».
Повышение гарантийных обязательств не улучшит состояние новостроек — этому, скорее, будет способствовать принятие отраслевых стандартов качества жилья, считает Юрий Захаров. Установление четких критериев, которые позволят относить продукт девелопера к определенному классу жилья, поможет покупателю лучше ориентироваться на рынке, а застройщику не даст вводить его в заблуждение. По словам руководителя ГК «Железно», профильная ассоциация уже занимается разработкой таких норм и до конца года планирует представить их в Минстрой России.
