методика
Как создавался рейтинг
В рейтинге оцениваются девелоперские компании, входящие в топ-50 по объёму ввода жилой недвижимости в 2022–2024 гг. Под девелопером понимается группа компаний, деятельность которых направлена на реализацию всех этапов девелоперского цикла, от идеи и покупки земли до продажи готового объекта. В фокусе рейтинга — реализация девелоперами проектов строительства социальных объектов. Первый рейтинг ответственных девелоперских компаний вышел 11 месяцев назад и был опубликован на сайте expert.ru
Основными источниками сбора данных при формировании рейтинга стали анкетные данные, а также официальные сайты и социальные сети компаний, годовые отчеты компаний и другие открытые данные из публикаций СМИ и пресс-релизов.
В основе расчетов рейтинга лежат 3 блока оценки деятельности девелоперов: «Масштаб ввода социальных объектов» (45%), «Вклад в развитие территорий» (35%) и «Разнообразие компетенций компании» (20%). Выделенные блоки включают перечни показателей для оценки, все показатели рассчитываются для периода 2022–2024 гг. и нормируются по децилям.
Движение к национальной цели
За последние годы общественные пространства городов благодаря реализации национальных проектов стали привлекательнее. Значительно больше вводится встрой и объектов социально-культурного назначения. Индекс качества городской среды показал: в 2024 г. 82,4% российских городов относятся к благоприятным для проживания. За последние 5 лет их количество выросло почти втрое. Благодаря инфраструктурному развитию, власти рассчитывают повысить качество жизни в российских регионах на 30% к 2030 г. и на 60% — к 2036 г.
Тем не менее, барьеров на пути к созданию социальной инфраструктуры еще достаточно. Снять их можно, изменив законодательное регулирование и усилив интеграцию государства и девелоперов с наработанными опытом.
Основа для такой интеграции уже заложена: в регионах растет число объектов социальной инфраструктуры, реализованных на основе концессионных соглашений.
«Опыт работы по концессии позволяет нам выстраивать партнерство как с управлением образования города, так и с другими застройщиками, которых мы привлекаем. В результате появляются комфортные для учителей и детей объекты с возможностью предоставления дополнительного образования», — говорит заместитель генерального директора строительного холдинга «Атом» Александр Копылов.
Как показывает практика, девелоперы способствуют не только количественному росту объектов социальной инфраструктуры, но и росту эффективности проектов. «С одной стороны, мы нацелены создавать знаковые объекты, которые повышали бы ценность городской среды. Но при этом важно, чтобы они укладывались в бюджетную стоимость, в те нормативы, которые для нас определены государством», — говорит Александр Копылов.
Интерес девелопера
Именно поэтому возможность участвовать в развитии социальной инфраструктуры есть далеко не у всех игроков рынка. Между тем, интерес большой, и продиктован он сугубо прагматическими соображениями: наличие рядом с жилым комплексом школы, детсада и поликлиники повышает привлекательность проекта. Мало того, это часто становится решающим критерием для покупателя: по разным оценкам, этот фактор входит в топ-5 при выборе жилья, а наличие школ и детсадов вблизи ЖК интересует от 40% до 60% покупателей.
Другим критерием считается уровень благоустройства в районе проживания. Комфортные парки, современные общественные пространства, культурные и спортивные объекты становятся точками притяжения в локации, повышая престиж района в глазах его будущих жителей. Так работает инструмент управления репутацией застройщика.
«Инфраструктура из длинного слова, которое по сотне раз произносят на каждом мероприятии, превратилась в ключевой конкурентный фактор», — отмечают в пресс-службе компании «Брусника». — Комплексность, разнообразие сценариев, реализуемых на территории, доступность городских сервисов — все это стало одним из главных критериев выбора жилья. Наличие школы, детского сада, общественных пространств на начальном этапе строительства (а еще лучше — раньше) значительно повышает ценность и капитализацию проекта«.
Но, несмотря на репутационные плюсы, инвестировать в строительство социальных объектов решаются немногие из-за высокой финансовой нагрузки. По разным оценкам, стоимость строительства социальной инфраструктуры составляет от 5% до 20% всего проекта в зависимости от региона и уровня жилого комплекса.
Будь в тренде
Генеральный директор компании ДСК Андрей Соболев выделяет несколько базовых условий успешности проекта с социальной инфраструктурой: «Во-первых, это интеграция социальных объектов в проекты комплексной застройки для обеспечения шаговой доступности. Во-вторых, унификация, применение типовых проектов, позволяющих сократить цикл строительства при сохранении минимальной себестоимости. Благодаря этому, например, мы школу на 1600 мест построили менее чем за год. Третье условие — умение работать с инструментами государственно-частного партнерства. Такие навыки позволили нам совместно с частными операторами успешно реализовать два проекта инклюзивных детских садов в ЖК „Яблоневые сады“ и „Ленинградский квартал“».
На принцип интеграции социальных объектов в проекты комплексной застройки опирается и ГК «Гранель». Сейчас компания «Гранель» возводит новую детско-взрослую поликлинику на 150 посещений в смену в ЖК «Новая Рига» в Московской области. Другой пример интеграции — театр на 500 зрителей в составе ЖК «Дефанс», построенный ГК «Лидер Групп».
При этом девелопер должен быть готов к изменению запросов общества. Например, совсем недавно появилась потребность в создании многофункциональных пространств в школах и детских садах. Так, ГК ФСК при проектировании школы в ЖК «Сидней Сити» в Москве, объединил блоки и начального, и старшего звена общей инфраструктурой — актовым залом, столовой и библиотечным центром.
Во многих крупных городах страны сейчас идет активный процесс реновации индустриальных объектов и исторических зданий. При содействии девелоперов обновленные объекты могут стать яркой составляющей городской среды. И примеры такие есть. Так, в марте 2025 года компания Setl Group завершила строительство детского сада для 110 малышей внутри жилого комплекса Astra Marine в Санкт-Петербурге. В реконструированном историческом здании чугунно-меднолитейной мастерской, которая раньше располагалась на территории Невского завода, открылся детский сад. Выполнен он в стиле заводских зданий, в нем сохранена стилистика рядом стоящего соседнего памятника — сталепрокатного цеха.
Другой пример — реставрация компанией «Брусника» здания первой тюменской электростанции в Речном порту. Сейчас там расположен офис девелопера, а с развитием района здание получит новую функцию.
Большое значение в «Бруснике» придают и сохранению объектов, имеющих историческое и культурное значение: в портфеле девелопера 12 подобных проектов.
«Четыре из них — Дом Фомина, усадьбу Злоказова и Дом служащих электростанции в Екатеринбурге, а также здание первой электростанции в Тюмени мы уже сдали в эксплуатацию», — рассказали в пресс-службе застройщика.
В то же время застройщики сталкиваются с новыми вызовами, что требует от них поиска эффективных решений. Так, по словам директора по развитию ГК «Лидер Групп» Надежды Ильиной, девелоперы Санкт-Петербурга активно включились в создание современных комфортных образовательных пространств для детей: «Однако нормативная база, регулирующая строительство, не всегда успевает за ежегодными нововведениями. В итоге приходится проявлять гибкость при проектировании учреждений, что требует иногда неоднократной и оперативной корректировки проекта в процессе строительства».
Инфраструктурная вершина
В прошлом году АЦ «Эксперт» запустил пилотный рейтинг социально ответственных девелоперов. Интерес со стороны рынка подтвердил актуальность темы, поэтому в 2025 г. мы решили повторить исследование, расширив горизонт анализа до трех лет.
В фокусе рейтинга — проекты крупнейших девелоперов жилья в социальной сфере за 2022–2024 гг. Мы рассматриваем строительство и модернизацию инфраструктуры социально-культурного назначения — от детских садов и школ до медицинских учреждений, спортивных, культурных объектов и общественных пространств.
В рамках исследования девелоперы оцениваются по трем категориям — масштаб ввода социаьных объектов, вклад в развитие территорий и разнообразие компетенций.
За 3 года участники рейтинга ввели в эксплуатацию свыше 500 социально-культурных объектов суммарной площадью более 3,4 млн кв. м по всей России. Сопоставление с вводом жилья указывает на впечатляющие пропорции: за 3 года на 3 новых жилых дома приходится по меньшей мере один социальный объект. Учитывая критическое отставание в стране темпов ввода социальной инфраструктуры от жилищного строительства, это можно считать заметным продвижением. Основной объём ввода приходится на объекты образования и здравоохранения: 3,1 млн кв. м, из которых 2,9 млн кв. м — детские сады, школы и образовательные центры.
География реализованных проектов охватывает 27 регионов и более 40 населенных пунктов. 64% объектов приходятся на столичные регионы — Москву, Санкт-Петербург, Московскую и Ленинградскую области, что отражает концентрацию спроса. При этом расчёты показывают, что девелоперы все активнее выходят за пределы крупных городов: 15% проектов реализовано в малых городах и сельской местности.
Об интересе крупных девелоперов к социальной сфере говорит и динамика ввода: за 3 года этот показатель вырос более чем в 2 раза.
Именно лидеры рынка вносят основной вклад в эту статистику. Исследование и нацелено на их выявление.
Итак, по результатам сбора и обработки данных мы сформировали топ-25 компаний России, показавших наилучшие результаты в части социальной инфраструктуры. В число лидеров вошли компании из разных регионов, а это говорит о том, что практика создания социальной инфраструктуры становится нормой для ведущих игроков рынка по всей России.
Первую строчку рейтинга делят две крупнейшие компании отрасли — ГК ПИК и ГК «Самолет». Суммарно за 3 года они ввели в эксплуатацию более 80 объектов, что составляет 15% от объема ввода всеми участниками рейтинга.
Ключевой блок оценки — «Масштаб ввода социальных объектов» (см. методологию). Бесспорными лидерами здесь являются ГК ПИК и ГК «Самолет». На третьей позиции расположился уральский строительный холдинг «Атом», который, несмотря на региональный фокус деятельности, демонстрирует уровень экспертизы, сопоставимый с ведущими столичными компаниями. За 3 года застройщик ввел более 200 тыс. кв. метров социальных объектов.
Вклад в развитие территорий — второй по значимости блок. Здесь оцениваются ощутимые эффекты для жителей: создание дополнительных мест в школах, детсадах, новых поликлиник, развитие общественных пространств, проекты реконструкции, сохранение объектов культурного наследия, а также вклад в развитие сельских территорий.
В этом блоке максимальные баллы набрали уральский холдинг «Атом» и Setl Group — крупнейший застройщик на Северо-Западе, работающий в Петербурге, Ленобласти и Калининградском регионе. За трехлетний период «Атом» продемонстрировал наивысшую результативность в сегменте реконструкции и реставрации, реализовав наибольшее число проектов модернизации социально-культурных объектов среди всех участников рейтинга.
Холдинг Setl Group становится лидером в этом блоке второй год подряд. Наряду со значительными объемами нового строительства социальных объектов компания реализует масштабные проекты в сфере благоустройства. Помимо территорий вокруг собственных ЖК, в портфель Setl Group входят и общегородские объекты: создание экотропы в Санкт-Петербурге, благоустройство набережной Малой Невы на Петровском острове и другие.
Разнообразие компетенций — третий блок оценки, который показывает, насколько компания диверсифицирована в части типов объектов, работ и регионального присутствия. Здесь можно отметить ГК ПИК и группу «Эталон». Лидеры представлены более чем в пяти регионах и демонстрируют широкую экспертизу.
Дополнительно мы собрали данные по запроектированному объему социальных объектов: они будут введены компаниями в ближайшие годы. По этому параметру выделены потенциальные лидеры роста. В перечень таких вошли холдинг Setl Group, «Брусника», холдинг «Атом», ГК «Гранель», ГК АПРИ и ГК ФСК. Компании заявляют о расширении портфеля в ближайшие годы за счет новых образовательных и медицинских объектов по всей стране.
Больше новостей читайте в нашем телеграм-канале @expert_mag
