Основатель премии URBAN и первой российской системы сертификации новостроек URBAN GRADE Ольга Хасанова — о том, почему покупателю становится всё сложнее понять, что именно он покупает, зачем рынку нужен золотой стандарт качества и как изменить подход к созданию жилья.

Мы привыкли обсуждать рынок недвижимости через ставки, ипотеку и продажи. Но есть вопрос, который касается каждого покупателя не меньше: что сегодня вообще считается хорошим жильем? Разобраться в самом продукте становится всё сложнее. Почти каждый новый проект называют бизнес-классом, премиумом или хотя бы комфортом плюс. Терминов становится больше, а ясности — меньше.

Класс жилья никогда не определяется одной деталью. Это совокупность характеристик: инженерия, планировки, приватность, инфраструктура, общественные пространства и уровень сервиса. Но покупатель чаще видит красивый рендер, эффектное лобби или панорамное остекление. Отдельные признаки более дорогого сегмента создают впечатление высокого класса, хотя не всегда отражают качество проекта в целом.

Опрос среди 2 тыс. владельцев новостроек показал, что 86% покупателей столкнулись с расхождением между ожиданиями от заявленного класса жилья и реальным опытом после покупки.

Для нас это стало важным сигналом: рынку необходимы понятные ориентиры, которые помогут покупателю сравнивать проекты и понимать, за что он платит.

Мы проанализировали существующие проекты, изучили лучшие практики и сформировали золотой стандарт для четырех классов жилья: комфорт, бизнес, премиум и элит. Для каждого сегмента определено более 350 параметров.

Подход был верифицирован профессиональным сообществом: представители 30 московских и региональных девелоперских компаний участвовали в его обсуждении, а итоговые критерии были утверждены экспертным консилиумом.

Важно, что речь идет не о наборе отдельных «дорогих» опций. Разница между классами — это другая логика продукта.

Например, в комфорт-классе на этаже может быть до 12 квартир, в бизнес-классе — как правило, не более 8. Высота потолков начинается от 2,7 м в комфортном сегменте, от 3 м — в бизнес-классе, от 3,3 м — в премиальном и от 3,6 м — в элитном. Меняются и требования к локации. В бизнес-классе время в пути до центра не должно превышать 30 минут, в премиальном — 10 минут. Различается и обеспеченность парковками: коэффициент машино-мест составляет 0,3–0,49 на квартиру в комфорт-классе, 0,5–0,69 — в бизнес-классе и 0,7–1,29 — в премиальном.

После формирования критериев мы решили проверить, насколько заявленное позиционирование соответствует реальным характеристикам проектов. Для исследования выбрали самый распространенный в России сегмент — бизнес-класс. Результат оказался показательным: только 5% жилых проектов, заявленных как бизнес-класс, соответствуют стандартам качества этого сегмента.

И здесь возникает более глубокий вопрос: почему рынок продолжает создавать проекты с разрывом между заявленным позиционированием и реальным продуктом? Проблема начинается не на этапе рекламы. Она появляется значительно раньше — когда формируется концепция, определяются планировки, рассчитывается экономика и принимаются решения об архитектуре, инженерии и инфраструктуре.

Поэтому недостаточно только оценивать уже созданные проекты. Необходимо менять сам подход к их разработке.

Сегодня девелопменту нужны специалисты, которые понимают не отдельную часть проекта, а весь жизненный цикл продукта: от аналитики и концепции до проектирования, строительства, продаж и эксплуатации.

На базе МГИМО была создана образовательная программа для руководителей и специалистов девелоперских компаний. В ней преподают генеральные директора, продуктологи, архитекторы и инженеры — люди, которые ежедневно принимают решения на реальных проектах.

За время существования программы ее окончили более 150 специалистов. Главное, что они получают, — системное понимание продукта. Качество нельзя добавить в проект в конце, как еще одну опцию. Его необходимо закладывать с самого начала.

Покупателю нужны честные ориентиры. Девелоперу — понятные критерии и компетенции для создания сильного продукта. Рынку — общий язык, который позволит говорить о качестве не только через красивые изображения и маркетинговые определения, но и через конкретные характеристики.

Именно так формируется доверие — между покупателем, девелопером и городом, в котором мы будем жить завтра.