Не спешите платить
По данным АКРА, средний срок выдачи ипотечных кредитов с весны 2020 г. увеличился с 18 до 27 лет. Наибольших значений объем досрочного погашения был достигнут в IV квартале того же года и составил около 600 млн руб. — при тогдашнем «ключе» 4,25%. Во II квартале 2022-го он сократился в 2 с лишним раза и упал до минимума за последние 4 года — около 300 млн руб., при резком скачке ключевой ставки до 20%. Еще один всплеск досрочки был зафиксирован в III квартале 2023-го — порядка 500 млн руб. Но с тех пор ключевая ставка начала стабильно расти, а объем досрочного погашения — падать. В первой половине 2024-го он не превысил 400 млн руб.
«Основная часть ипотечных кредитов была оформлена под ставку существенно ниже текущих даже по накопительным счетам, не говоря уже о ставках по вкладам, — рассказала „Эксперту“ старший директор Группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. — Поэтому сейчас ипотека с точки зрения процентов обходится заемщикам фактически бесплатно, а через несколько лет они смогут при желании погашать ее досрочно, но уже, так сказать, „другими деньгами“, поскольку доходы населения к тому времени возрастут».
«Ипотечные заемщики, взявшие льготный ипотечный кредит на новостройку, например, по семейной, дальневосточной или арктической ипотеке, сейчас не торопятся с досрочным погашением, — сообщил завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве России Александр Цыганов. — И это вполне разумное финансовое поведение: кредитная ставка — 3–8%, а доходность по депозиту или накопительному счету — 18–23%. Понятно, что выплатить основной долг за счет таких доходов вряд ли получится, но вот полностью компенсировать проценты по кредиту абсолютно реально, а значит, реально и улучшить качество своей жизни здесь и сейчас».
По словам Александра Цыганова, для понимания эффекта достаточно рассчитать эти ставки с 1 млн рублей и посмотреть, при каком объеме депозита они сравняются с ипотечными платежами. Например, такой суммы и ежемесячного дохода с нее должно хватать на внесение ежемесячных ипотечных платежей по 15–20 тыс. руб.
«В целом ипотечное кредитование устроено таким образом, что, когда банк выдает ипотеку, он как раз и рассчитывает на то, что кредит будет гаситься по графику, — прокомментировал ситуацию руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. — Это, можно сказать, базовая модель, из которой исходит банк. Большой объем заемщиков, досрочно погашающих кредиты, наоборот, является риском для кредиторов, потому что они недополучают доходы. Это сродни досрочному изъятию средств со вкладов, и такие риски закладываются в конечные ставки по кредитам. Сама возможность досрочного погашения, как правило, прибавляет 0,2–0,3 процентных пункта к базовым ставкам».
Михаил Гольдберг уточнил, что сегодня более половины всего ипотечного портфеля выдано по льготным программам. Гасить такие кредиты досрочно, с учетом высокой альтернативной доходности капитала, действительно не имеет смысла. Что же касается тех, кто взял ипотеку на рыночных условиях, то и тут у большинства склонность к досрочному погашению не велика. Они будут стремиться рефинансировать займы, как только начнется смягчение денежно-кредитной политики. Мировой опыт подсказывает, что максимума досрочные погашения достигают тогда, когда разница между ставками по кредитам и ставками рефинансирования достигают 2 п.п. Но и в этих условиях риски для банков невелики из-за небольшого числа заемщиков, которые взяли ипотеку под сверхвысокий процент.
«Экономический смысл досрочного погашения вновь появится, как только средние процентные ставки по вкладам и счетам станут ниже средней ставки по ипотеке, — резюмируется в исследовании АКРА. — Однако пока наблюдается лишь замедление темпов досрочного погашения».
Долги — дело молодых
У этого замедления есть не только экономический, но и социальный смысл. «К началу 2020 года, когда ипотечные кредиты действительно закрывались в среднем за шесть—семь лет, ядром покупательской аудитории были люди в возрасте 35–45 лет, — рассказал директор консалтингового агентства GMK Сергей Разуваев. — Ментальность этих людей во многом определяется тем, что они родились в СССР. А в те времена „отдать долги“ было очень четкой установкой. Если у тебя есть долг, ты его должно вернуть как можно быстрее».
Сейчас, по словам Сергея Разуваева, основной покупатель квартир помолодел. Теперь это люди в возрасте в среднем от 25 до 35 лет, сформировавшиеся уже в постсоветское время, и отношения к долгам у них более спокойное. Наличие кредита воспринимается не просто как вполне возможная, но даже как неотъемлемая часть жизни.
«Но нельзя забывать, что квартиры только за последние четыре года подорожали почти в два раза. В такой ситуации у семей просто физически не хватает ресурсов погашать ипотеку опережающими темпами. Лет десять назад покупка жилья производилась точно не на последние деньги. Сегодня люди заходят в такую покупку практические без первоначального взноса, у них не хватает средств уже на этом этапе, что тоже увеличивает срок погашения долга», — говорит Сергей Разуваев.
Депозита в 1 млн рублей, как уже было сказано, хватит лишь на внесение ипотечных ежемесячных платежей по 15–20 тыс. руб. Большие платежи потребуют и больших депозитов, что для обычных ипотечников все же затруднительно. «Но есть и не такая уж малая группа покупателей, кто приобрел недвижимость в инвестиционных целях, — указывает Александр Цыганов. — Именно такие инвесторы сейчас могут полностью компенсировать ипотечные ставки за счет инвестдохода и не отвлекать свой основной капитал на обслуживание долга».
Ничего критичного для банковской системы в этом опять-таки нет, но, по мнению Александра Цыганова, есть проблемы социальной справедливости, когда государственные субсидии по компенсации части ипотечной ставки идут не только для нуждающихся, но и на увеличение инвестиционного дохода, о котором все же заботиться правильнее самостоятельно.
Вот только чтобы исключить такую ситуацию, нужно было с самого начала делать льготную ипотеку адресной и жестко соблюдать правило выдачи — не более одного кредита в одни руки. Тогда вала инвестиционных покупок удалось бы избежать.
Больше новостей читайте в нашем телеграм-канале @expert_mag
