Сколько стоят споры
Процедура приемки-передачи нового жилья с отделкой регламентируется действующими нормативами и федеральным законом № 214-ФЗ о долевом участии в строительстве. Однако на практике остается возможность для злоупотреблений со стороны как девелоперов, так и покупателей. Застройщики нередко пытаются ускорить подписание актов и минимизировать перечень замечаний. Дольщики, в свою очередь, заявляют чрезмерные требования или используют процедуру приемки как способ давления для получения дополнительной компенсации за то, что их не устраивает.
«Для застройщика расходы на устранение дефектов и судебные издержки обычно составляют несколько процентов бюджета проекта, но при массовых претензиях эта статья заметно выросла в 2025 г. на фоне увеличения числа споров по качеству», — сообщил «Эксперту» президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков.
Устранение недостатков могло стать дороже в 2025 г. из-за перехода подрядных организаций на НДС, если ранее они были на «упрощенке», а также на фоне роста общей инфляции и кадрового дефицита в строительной отрасли, рассказал «Эксперту» директор по правовым вопросам девелоперской компании «Брусника» Никита Пономарев.
Реакцией рынка стало изменение продуктовой политики девелоперов. В прошлом году часть застройщиков начала чаще предлагать квартиры без ремонта или с предчистовой отделкой, чтобы снизить риск споров и финансовых потерь, отметили в отраслевом объединении.
С 2025 г. установлен лимит ответственности застройщика за некачественный ремонт: дольщик может взыскать с него не более 3% от цены договора долевого участия. Формально это снижает финансовые риски девелопера, но фактически в ряде случаев не покрывает реальные расходы на устранение дефектов, особенно если речь идет о переделке стяжки, гидроизоляции, вентиляции или замене оконных блоков, отметил Антон Глушков.
По оценке «Брусники», устранение строительных дефектов или выплата компенсации покупателю обходится в среднем в 300 тыс. руб. Генеральный директор строительной группы компаний «Живи» Александр Лефель называет более скромную цифру: «При должном контроле качества отделки у застройщика стоимость устранения замечаний составляет не более 50–100 тыс. руб. на квартиру и не отражается критически на экономике проекта».
Качество пока добровольное
Отсутствие измеримых критериев качества отделки позволяет трактовать «недостатки» субъективно, а в спорах — выигрывать той стороне, у которой более грамотный юрист. Снизить конфликтность в этой сфере призван национальный стандарт на отделку. Новый ГОСТ вступает в силу с 1 марта 2026 г. и вводит 8 категорий отделки, 6 из которых предназначены для жилых помещений. Документ регламентирует основные виды внутренней отделки: штукатурные, облицовочные, малярные и обойные работы, устройство полов и потолков, закрепляет методы и средства контроля.
«Теперь сторонам достаточно будет указать класс отделки по ГОСТу, вместо того чтобы подробно описывать материалы и делать объемные ссылки на проектную документацию. Это упорядочит и упростит отношения между инвестором и застройщиком», — пояснил Антон Глушков.
В ГК «Живи» считают, что, опираясь на ГОСТ, застройщику будет легче аргументировать свою позицию и доказывать правоту, если клиент ведет себя неконструктивно и нацелен на получение компенсации любыми средствами. «На первом этапе количество споров может даже вырасти, так как все бросятся сверять миллиметры с новыми нормативами, но в долгосрочной перспективе стандарт сыграет положительную роль, сделав процесс приемки прозрачнее», — отметил Александр Лефель.
В первое время новый стандарт может стать очередным «камнем преткновения» в отношениях застройщика и покупателя, заявила «Эксперту» юрист Института проблем предпринимательства Наталья Шептунова. Ведь ГОСТ не является нормативно-правовым актом и его исполнение добровольно. «Применять или не применять — представляется, что этот вопрос будет регулироваться договором между сторонами, а также проектной документацией. Вместе с тем, зная о существовании такого стандарта, покупатели будут опираться на него при приемке квартир, что может привести к очередному витку споров о качестве работ, применимости требований ГОСТа независимо от условий договора в судах», — уверен юрист. При этом, по ее словам, когда применение нового ГОСТа станет типовым условием, существование четких критериев оценки несомненно упростит приемку квартир.
Доступная ипотека вернет отделку
Параллельно с появлением ГОСТа на отделку Минстрой России разрабатывает проект закона, который позволит урегулировать порядок и сроки приемки-передачи жилья. В ведомстве «Эксперту» подтвердили, что работа над документом ведется, однако пока отказались раскрывать подробности.
В новом документе в том числе планируется установить требования к специалистам, которые могут привлекаться для приемки-передачи объектов. Статус и квалификация таких лиц — это еще одно «узкое» место процедуры.
«В действующей модели не установлены четкие требования к экспертам, что создает почву для появления посредников без профильной инженерной подготовки, формирующих завышенные ожидания у покупателей и инициирующих споры», — сказал «Эксперту» генеральный директор девелоперской компании Tashir Estate Максим Самсонов. По его мнению, тенденция к сокращению доли квартир с отделкой действительно наблюдается в отдельных сегментах, но она обусловлена не только рисками разбирательств. Основные причины — волатильность стоимости и поставок материалов, сложность управления подрядчиками и повышение требований к качеству, считает он: «На практике, в проектах премиум- и бизнес-класса застройщики сохраняют формат квартир с отделкой, поскольку это часть ценностного предложения и репутации бренда».
На фоне изменившейся кредитно-денежной политики доля квартир с ремонтом на рынке стала сокращаться, однако при повышении доступности ипотеки такого жилья вновь станет больше, уверен руководитель ГК «Живи».
В «Бруснике» также считают, что доля новостроек с отделкой будет расти: у россиян по-прежнему есть запрос на жилье, в которое можно въехать сразу.
Больше новостей читайте в нашем телеграм-канале @expert_mag
