Ипотечному рынку нужно избавиться от бюджетной зависимости. Льготные программы правительства в секторе поддержали спрос на жилье, но разогнали цены и расходы государства. Экономисты предлагают переходить к адресной господдержке и развивать рынок ипотечных облигаций. Банки ждут от этого роста доходности кредитования, но аналитики предупреждают о рисках падения спроса, сокращения строительства и новых тратах — уже на поддержку застройщиков.
Ипотека попала в зависимость
Российской ипотеке необходим возврат от массового госсубсидирования к преимущественно рыночной модели финансирования, считают авторы исследования «Институциональная архитектура устойчивого ипотечного финансирования в России», опубликованного в «Финансовом журнале» НИФИ Минфина (издание часто сопровождает экономические дискуссии, идущие в министерстве).
Льготные программы последних лет поддержали спрос на жилье и строительную отрасль, но одновременно способствовали росту цен на новостройки, увеличению бюджетных расходов и накоплению кредитных рисков. Исследователи полагают, что рынку нужна более устойчивая модель, однако переход к ней может оказаться сложным и болезненным для его участников.
Авторы работы — Наталья Вовченко и Ольга Иванова из Ростовского государственного экономического университета (РИНХ) и Светлана Литвинова из филиала РАНХиГС — предлагают постепенно отказаться от массовых льгот в пользу адресной помощи отдельным категориям граждан. Они также рекомендуют усилить контроль долговой нагрузки заемщиков и развивать рынок ипотечных облигаций — ценных бумаг, доходность которых обеспечена пулами ипотечных кредитов.
Такой инструмент способен снизить зависимость банков от госпрограмм и привлечь длинные деньги институциональных инвесторов — пенсионных фондов, страховых компаний и других участников рынка. Для пенсионных фондов это особенно актуально на фоне обсуждаемой Минфином модернизации накопительных пенсионных программ.
Масштаб бюджетной поддержки остается значительным. По словам главы Минфина Антона Силуанова, в 2025 г. на льготную ипотеку было направлено 2 трлн руб., а в 2026 г. расходы оцениваются в 1,6–1,7 трлн. При этом из-за сокращения льготных программ растут риски, связанные с ипотечным бумом 2023–2024 гг. Так, по данным Банка России, на 1 апреля 2026 г. доля просрочки свыше 90 дней по кредитам на квартиры достигла 1% против 0,6% годом ранее. Однако связывать рост просрочки исключительно с льготной ипотекой было бы упрощением. Аналитик Центра экономического прогнозирования Газпромбанка Владислав Фадеев называет главной причиной замедление роста доходов населения. В Т-Банке отмечают, что риски по льготной ипотеке остаются ниже, чем по рыночной.
Возвращение на рынок: когда и какой ценой
Зависимость ипотечного рынка от государства сохранится и после завершения массовых льготных программ. Управляющий директор рейтинговой службы НРА Сергей Клисенко со ссылкой на данные Frank RG отмечает, что на 1 октября 2026 г. на кредиты с господдержкой приходилось 59% ипотечного портфеля банков — на 4 п.п. больше, чем годом ранее. Переход к рыночной модели реалистичен как направление, но не как быстрый сдвиг.
Сам переход уже начался, констатирует аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов. Завершение массовой льготной ипотеки под 8% в 2024 г., сокращение компенсаций банкам и изменение условий семейной ипотеки в 2026 г. существенно ограничили доступ к господдержке: по статистике ДОМ.РФ, в октябре 2026 г. доля льготных программ в новых кредитах сократилась до 38% против 76% в октябре 2025 г. Одновременно снизилась общая активность: за месяц банки выдали около 305 млрд руб. ипотечных кредитов, что на 38% меньше, чем годом ранее.
Полноценное замещение льготных программ рыночным кредитованием станет возможным лишь после возвращения ключевой ставки к однозначным значениям, отмечает Игорь Додонов. Владислав Фадеев добавляет: для восстановления массового спроса «ключ» ЦБ должен снизиться до 10–11%, а рыночные ипотечные ставки — до 12–13%.
Сокращение льготных программ не обязательно ударит по доходности банков. Льготная ипотека давно не столь прибыльна, как рыночная: компенсация банкам определяется установленной формулой, объясняет Владислав Фадеев. Но субсидии поддерживали продажи новостроек, которые сами банки и финансировали. Это подтверждают также в Т-Банке. По оценке руководителя профильного направления Ивана Сафонова, при сокращении господдержки объемы выдач могут снизиться, однако маржинальность кредитования вырастет.
Полноценного перетока заемщиков из льготного сегмента в рыночный при этом не произойдет. Часть покупателей отложит приобретение жилья. Спрос будут поддерживать преимущественно те, кто не готов ждать и рассчитывает в будущем рефинансировать кредит, отмечает директор по рейтингам кредитных институтов «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. О полноценном восстановлении рыночной ипотеки можно будет говорить при снижении ставок ниже 12%, а быстрым оно не будет: по ее прогнозу, это, скорее, перспектива 2028–2029 гг.
Слишком дорогой отказ
Не все аналитики считают текущий момент подходящим для дальнейшего сокращения господдержки. «Он очень неудачный для слезания с иглы. Лучше бы это было сделать пораньше», — говорит руководитель направления анализа ДКП и банковского сектора ЦМАКП Олег Солнцев.
Теперь потребуется длительный переходный период, считает эксперт, а главным условием будет нормализация ключевой ставки «хотя бы на уровне около 8%». Это позволит восстановить модель, существовавшую до 2020 г., но ставка снизится до такого уровня лишь после 2028 г.
На фоне стагнации экономики резкое изменение условий ипотечного кредитования способно увеличить число дефолтов и вынужденных реструктуризаций долгов застройщиков, предупреждает Олег Солнцев. У компаний пока есть запас финансовой прочности, но сокращение продаж может быстро его уменьшить — и затронуть объемы жилищного строительства. Запуск новых проектов снижается уже около 2 лет, и, по наблюдениям аналитика, эта тенденция может сохраниться еще примерно столько же. В результате рынок рискует войти в длительный период стагнации, когда ввод многоквартирного жилья перестанет расти или начнет умеренно сокращаться.
Пересмотр условий семейной ипотеки и медленное снижение ключевой ставки будут давить на продажи новостроек в 2027 г., прогнозирует Екатерина Щурихина из «Эксперт РА». Эффект сокращения господдержки проявится с лагом: сокращение новых запусков станет заметным через 1,5–2 года, а небольшие застройщики окажутся наиболее уязвимы, добавляет Сергей Клисенко.
Парадокс в том, что сокращение ипотечных субсидий не даст быстрого облегчения и бюджету. Государство продолжит компенсировать банкам ставки по уже выданным длинным займам, поэтому обязательства сохранятся на годы вперед. При серьезном ухудшении положения застройщиков могут потребоваться и новые меры поддержки. «Если продажи заметно упадут, давление в пользу субсидирования проектного финансирования, выкупа квартир или инфраструктурных кредитов регионам будет сильным», — предупреждает Сергей Клисенко.
Облигации вместо субсидий
Один из способов уменьшить зависимость ипотеки от бюджета — развитие ипотечных облигаций, считают авторы исследования НИФИ. Банки объединяют выданные ипотечные кредиты в пулы и привлекают под них средства инвесторов, де-факто предлагая последним усредненную длинную доходность в обмен на живые деньги. Это позволяет получать долгосрочное финансирование и распределять риски.
Ипотечная секьюритизация сыграла важную роль в мировом финансовом кризисе 2008 г. Кризис развивался на фоне обвала рынка рискованных ипотечных кредитов (subprime), которые объединяли в пулы и превращали в облигации, служившие основой для еще более сложных финансовых инструментов. Это стимулировало выдачу некачественных кредитов и распространение рисков среди инвесторов. Когда заемщики начали массово допускать просрочки, обесценение ипотечных бумаг по цепочке спровоцировало кризис всей финансовой системы.
После кризиса регуляторы, включая Банк России, ужесточили требования к оценке рисков и прозрачности секьюритизации. Современное регулирование снижает вероятность повторения подобного сценария, но и возможности ипотечных облигаций по удешевлению кредитов остаются ограниченными.
Облигации идут в рост
ДОМ.РФ уже несколько лет использует механизм секьюритизации, позволяющий банкам привлекать финансирование под обеспечение выданных ипотечных кредитов. В 2025 г. компания разместила 11 выпусков ипотечных ценных бумаг на рекордные 670 млрд руб. — на 24% больше, чем годом ранее.
К октябрю 2026 г. совокупный объем размещенных ипотечных облигаций ДОМ.РФ превысил 4 трлн руб., а их доля на российском рынке ипотечных ценных бумаг достигла 98%.
В банковском секторе к инструменту относятся оптимистично. По мнению главы управления секьюритизации ВТБ Андрея Сучкова, развитый рынок ипотечных облигаций позволит существенно снизить зависимость отрасли от бюджетного финансирования, оставив его преимущественно для адресных социальных программ.
В ДОМ.РФ отмечают, что секьюритизация повышает ликвидность ипотечных активов и усиливает конкуренцию между банками. Однако пока основными покупателями таких облигаций остаются сами кредитные организации: на долю НПФ, страховых компаний и других институциональных инвесторов приходится не более 10%. К 2030 г. ДОМ.РФ рассчитывает секьюритизировать 10% ипотечного портфеля.
Верно, но медленно
Единого мнения об эффективности облигационной модели нет. Иван Сафонов из Т-Банка подтверждает: ипотечные облигации нередко выкупают сами банки, а не независимые инвесторы, поэтому полноценной передачи процентных рисков рынку не происходит. «По факту речь идет, скорее, о налоговой оптимизации», — говорит он. Это может снизить нагрузку на капитал банка, но не обязательно сделает привлечение денег дешевле.
Еще более сдержанно перспективы оценивает Сергей Клисенко из НРА: инструмент «решает проблему фондирования, а не уровня ставки». Доходность таких бумаг зависит от рыночных условий, поэтому при высокой стоимости денег они не обеспечат банкам ресурсы для массовой выдачи дешевой ипотеки.
Олег Солнцев из ЦМАКП оценивает потенциальный эффект конкретнее: по его расчетам, даже масштабное развитие секьюритизации позволит снизить ипотечные ставки лишь на 0,5–1 п.п. — заметно меньше, чем госпрограммы.
В оценках дальнейшего развития ипотеки аналитики сходятся в главном: возвращение к преимущественно рыночной модели будет определяться прежде всего снижением процентных ставок, а не появлением новых инструментов финансирования.
Ипотечный рынок будет развиваться в условиях постепенного сокращения массовых субсидий при сохранении адресной поддержки населения. Ипотечные облигации смогут дать банкам дополнительные источники фондирования, но не заменят государственные программы, непосредственно снижающие стоимость кредита для заемщика.
