Банк России сообщил, что аналитики регулятора уточняют методику расчета среднерыночной полной стоимости кредита (ПСК) по ипотеке: кредиты на первичное и вторичное жилье будут обособлены, пишет «Интерфакс» со ссылкой на информацию, полученную в ЦБ. Это необходимо, чтобы «рассчитывать более точные ориентиры для банков по условиям ипотечного кредитования».
Если ипотечные кредиты на приобретение жилья в отчетности будут разделены на «первичку» и «вторичку», особенности формирования цен в одном сегменте рынка недвижимости не смогут влиять на ставки по кредитам на приобретение жилья в другом.
В июле 2022 года вступили в силу поправки, ограничивающие переплату по ипотечным договорам: стоимость ипотеки не может превышать среднерыночную более чем на треть, как и в случае с потребительскими кредитами. Сейчас действуют правила, согласно которым банки в отчетности для ЦБ сдают средневзвешенные ПСК, а регулятор рассчитывает среднерыночный показатель. Этот показатель учитывает кредиты как на заключение ДДУ (договор долевого участия), так и на приобретение квартиры на вторичном рынке, и зависит от их соотношения.
Как пояснили в ЦБ, сейчас большая часть кредитов на первичном рынке выдается по госпрограммам (и в расчете среднерыночной ПСК не учитываются). При этом условия кредитования на первичном и вторичном рынках, как правило, различаются как по качеству обеспечения, так и по кредитному качеству заемщика. «Поэтому мы решили обособить эти сегменты и таким образом рассчитывать более точные ориентиры для банков по условиям ипотечного кредитования», — заявили в ЦБ.
Вероятнее всего, предположил в интервью «Эксперту» финансовый эксперт консалтинговой компании «Бинкор» Андрей Пухнаревич, ЦБ вводит такой регламент, чтобы получить достоверные данные по ипотечным процентным ставкам. Но, по его словам, к выдаче и принятию решения об одобрении заявки это никакого отношения не имеет. Если по льготной ипотеке средняя ставка по итогам 2023 года составит 6%, то на вторичном рынке — 12%.
Возможно, говорит эксперт, отчетность поможет ЦБ РФ расставить приоритеты и внести корректировки в льготные ипотечные программы. Он считает, что процентный взнос по программам также изменится в 2024 году: сейчас по госпрограммам он составляет 20%, но, возможно, повысится до 25-30%.
«Льготная программа действует до середины 2024 года. А представители ЦБ РФ уже не раз намекали, что бесконечно продлевать ее условия невозможно. С высокой долей вероятности можно сказать, что нас ждут изменения условий ипотеки уже в начале 2024 года. Что касается цен на рынке жилья, то эта мера никак не отразится на стоимости квадратных метров», — уверен Андрей Пухнаревич.
Разделение «вторички» и «первички», считает аналитик АЦ «Банки.ру» Инна Солдатенкова, позволит обеспечить более справедливый регуляторный подход для банков в условиях волатильного рынка. После вступления инициативы в силу ПСК по кредитам на первичном рынке будет зависеть от среднерыночного показателя по «первичке», а по кредитам на вторичном рынке — от аналогичного показателя на «вторичке».
«Очевидно, что на первичном рынке этот показатель будет ниже, а на вторичном — выше. Это выльется в то, что устанавливаемые банками ставки на вторичном рынке в перспективе (при условии сохранения жесткой ДКП) могут стать еще выше», — указывает эксперт.
«Каких-то серьезных изменений мы не увидим, так как сейчас первичный и вторичный рынки живут отдельно друг от друга», — возражает основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик. Возможно, предполагает он, инициатива направлена на то, чтобы снизить резко выросшие ставки вторичной ипотеки после поднятия ставки ЦБ РФ. А в данном случае стоимость ипотеки не может превышать среднерыночную более чем на треть, как и в случае с потребительскими кредитами.
По мнению Виктора Зубика, задача ЦБ РФ — снизить риски на рынке новостроек из-за более дорогой недвижимости на первичном рынке, чем на вторичном.
В отдельных регионах России первичное жилье сегодня дороже вторичного уже на 40% и более, заявил в интервью «Эксперту» первый заместитель председателя комитета ГД по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев. Отчасти это связано с тем, что основные продажи «первички» по-прежнему идут за счет использования льготных ипотечных программ, где проценты по кредиту гораздо ниже рыночных.
При расчете средней стоимости ипотечного кредита ЦБ учитывает только рыночные ставки, обращает внимание эксперт. И хотя рыночные ипотечные ставки на «первичку» и «вторичку» отличаются в пределах десятых долей процента, средняя стоимость ипотеки на «первичке» оказывается намного выше. Не за счет процентов по кредиту, а за счет большей стоимости базового долга, — то есть более высоких цен на квартиры в новостройках.
Поэтому, уверен Владимир Кошелев, отдельный подсчет полной стоимости ипотечных кредитов на приобретение жилья в сегментах «первички» и «вторички» — разумная мера как минимум с точки зрения статистики. Вместо того, чтобы мерить «среднюю температуру по больнице», ЦБ будет смотреть на реальную картину по сегментам, видеть существующий разрыв между ценами на «вторичку» и «первичку», и в перспективе — работать над его сокращением.
«При этом фактически ипотека на новостройки, скорее всего, так и будет выдаваться пока в основном по льготным программам, а на вторичное жильё — по рыночным ставкам, которые сейчас у некоторых банков уже выше 18%, — говорит Владимир Кошелев. — Но в перспективе эта аналитика может лечь в основу комплекса мер по корректировке льготной ипотеки, в частности, позволит сделать ее более адресной, чтобы не происходило спекулятивного раздувания цен».
Депутат напомнил, что об этом уже заявлял председатель Госдумы Вячеслав Володин, — льготная ипотека может быть дифференцирована по доходам населения, по экономической ситуации в том или ином регионе, по готовности строительного сектора и региональных властей обеспечивать нужные объёмы строительства.
Но, уверен Владимир Кошелев, все эти меры должны приниматься не бездумно, а только на основе анализа объективных показателей. Изменения в методике расчетов ЦБ здесь помогут. «Все эти цифры обязательно рассмотрим в рамках рабочей группы ГД по решению вопроса, связанного с корректировкой программы льготной ипотеки, о создании которой мы недавно договорились», — заключил он.
