«Искра-Парк» как краткий конспект нового столичного градостроительства

Алексей Сергеев
31 марта 2014, 00:00

Самой яркой премьерой российской части выставки MIPIM стал проект «Искра-Парк» компании «Галс-Девелопмент». Этот проект можно рассматривать как один из примеров нового градостроительного подхода в Москве

Предоставлено пресс-службой «Галс-Девелопмент»

«Искра-Парк» представляет собой крупный многофункциональный комплекс на Ленинградском проспекте, между станциями метро «Динамо» и «Аэропорт». Комплекс будет состоять более чем из 700 апартаментов и большого офисного блока площадью свыше 70 тыс. кв. м.

«Искра-Парк» весьма интересен как пример сочетания сразу нескольких принципов нового градостроительного подхода.

Принцип первый: уход от монофункциональных районов и комплексов, стремление к смешанной (mixed-use) застройке. Президент «Галс-Девелопмент» Сергей Калинин так описывает появление концепции mixed-use в этом комплексе: «Компания купила проект как офисный. Но после его анализа совместно с городским руководством было принято решение переделать проект в многофункциональный. Мы хотим построить анклав, где люди и работают, и живут. При этом район Ленинградки не будет перегружаться офисами».

Большая часть транспортных проблем Москвы как раз связана с доминировавшей в Советском Союзе концепцией монофункциональных районов. В результате в городе наблюдается постоянная маятниковая миграция огромного числа жителей: утром из спального района — в центр, на работу, а вечером обратно. Многофункциональные комплексы с концепцией live & work позволяют уменьшить остроту этой проблемы, ведь, скорее всего, часть работников офисов «Искра-Парка» будут там же и жить. Тем более что с каждым годом все большее число москвичей хочет жить и работать в одном районе.

Многофункциональность комплекса позволяет и более равномерно загрузить парковочные места: днем они могут использоваться для менеджеров офисов, а ночью — для жильцов апартаментов. Кроме того, в подобном комплексе легче создать особую среду — в «Искра-Парке» будут не только офисы и апартаменты, но и развитые общественные пространства, парковая зона, магазины, кафе и рестораны, детский центр и так далее. Словом, это будет небольшой город в городе с достаточно высоким качеством жизни.

Принцип второй: реновация промышленных территорий как основной тип современных девелоперских проектов. Свободных земельных участков под застройку в столице практически не осталось, поэтому с опозданием на несколько десятилетий по отношению к американским и европейским мегаполисам в Москве начинается этап интенсивной трансформации индустриальных земель. На участке, где расположится «Искра-Парк», раньше находилось конструкторское бюро тактического ракетостроения «Искра», которое получит новый офис площадью 30 тыс. кв. м в том же квартале.

С точки зрения застройщика, площадка весьма удачна для освоения. Она расположена близко к центру, в престижном районе, велика по размеру (чуть меньше 3 га), здесь не было грязного производства, так что не нужна рекультивация почвы.

Принцип третий: квартальная застройка. Девять зданий проекта расположены вокруг большого внутреннего двора. Это позволяет создать две совершенно разные по характеру зоны. По внешнему периметру зданий формируются оживленные улицы с торговыми галереями, кафе и ресторанами, объектами социальной инфраструктуры. Это активная общественная зона. Во дворах же будет частное, камерное пространство, доступ в которое получат только те, кто работает и живет в комплексе. Там разместятся современные зоны отдыха с малыми архитектурными формами, детскими и спортивными площадками. На крыше подземной парковки во дворе создается парковое пространство площадью 5000 кв. м.

Принцип четвертый: разнообразие. Девять домов комплекса образуют единый квартал, но при этом все здания различны по архитектуре и высоте. «В рамках общего ансамбля каждый дом будет иметь свое лицо, как в историческом городе. У каждого здания будет свой адрес, любой работник офиса и житель апартаментов легко узнает свой дом и по фасаду, и по дизайну холла. За счет этого единый комплекс не будет монотонным и однообразным», — говорит автор «Искра-Парка» глава архитектурной мастерской SPEECH Сергей Чобан.

Известно, что главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов большое внимание уделяет фасадным решениям, борясь за качественную архитектуру. Естественно, что его бывший партнер по архитектурному бизнесу Сергей Чобан разделяет такой подход. «Искра-Парк» выдержан в традициях качественной современной архитектуры. При этом ставка при отделке корпусов будет сделана на долговечные материалы — натуральный камень и кирпич. Это позволит создать фасады, которые сохранят свой вид на многие годы, не требуя ремонта. И все это вписывается в европейскую концепцию «зеленого» строительства (green building), которая делает акцент на сокращение издержек при эксплуатации зданий и оптимизирует общие затраты ресурсов за весь срок жизни объекта недвижимости.

Строя комплекс современной архитектуры, архитекторы тем не менее пытаются отразить и исторические московские градостроительные коды. В частности, это разная, можно даже сказать, контрастная этажность зданий. В некоторых домах пять этажей, а в других — двадцать. «В отличие от Санкт-Петербурга Москва никогда не была застроена домами одной высоты. В советский период, когда Москва стала столицей, эта тенденция развилась: в центре, на Садовом кольце, вы можете увидеть очень высокие дома рядом с совсем небольшими. Это, как мне кажется, характерная особенность Москвы, которую мы обыгрываем в данном проекте, — объясняет Сергей Чобан. — Интересно, что сегодня эта особенность становится очень актуальной. Те, кто был на стенде Лондона на выставке MIPIM (а Лондон я считаю самым передовым городом в области архитектуры), могли увидеть, насколько динамичным, контрастным и разнообразным становится силуэт этого города. Подход к этажности изменился: в Лондоне больше не стремятся весь город причесать под одну гребенку. Наоборот, хотят создать живописный ландшафт высот».

Предварительные продажи апартаментов в «Искра-Парке» начнутся осенью этого года. Предполагается, что стартовая цена составит 250 тыс. рублей за квадратный метр. Диапазон площадей апартаментов — 40–100 кв. м. Большая часть апартаментов будет предложена покупателям с отделкой.

Стратегия реализации офисной части проекта весьма оригинальна. «Примерно половина площадей будет отдана в аренду нескольким ключевым арендаторам. Оставшиеся офисы будут сданы в аренду более мелким арендаторам, а затем проданы этажами инвесторам, — рассказывает Сергей Калинин. — Такая стратегия была успешно опробована в нашем офисном проекте SkyLight, где офисы с арендаторами продавались как готовые инвестиционные продукты. За счет такой “упаковки” офисы продавались с премией к рынку в 20 процентов. Если сейчас продажная цена офисов класса A в районе Ленинградского проспекта составляет 5–6 тысяч долларов за квадратный метр, то мы в “Искра-Парке” будем продавать метр по 7500 долларов».

Адрес: Ленинградский проспект, 35.
Застройщик: «Галс-Девелопмент».
Этажность: 5–20.
Площадь участка: 2,8 га.
Общая площадь: 234 тыс. кв. м (в том числе апартаменты — 76 тыс. кв. м; офисы класса A — 73 тыс. кв. м; ритейл — 6 тыс. кв. м; детский центр — 1,2 тыс. кв. м).
Объем инвестиций: 20,5 млрд рублей.
Завершение проекта: конец 2016 года.