Постоянный доход с малого офиса

Алексей Щукин
специальный корреспондент журнала «Эксперт»
30 мая 2016, 00:00

Компания NAI Becar предложила новый инструмент коллективных инвестиций в недвижимость: инвесторы владеют помещениями в бизнес-центре, заселенном арендаторами. Инвесторам обещают гарантированную доходность — 10% годовых

Дмитрий Сороколетов: «Рентный бизнес неправильно оценивать по красоте здания»

С рынка недвижимости последние года два новости приходят по большей части негативные. Однако многие частные инвесторы по-прежнему верят в недвижимость. На фоне общей нестабильности и скачков валюты она рассматривается как надежный актив, приносящий регулярный доход.

Появляются новые схемы инвестирования в недвижимость. Одну из них — гарантированный арендный бизнес — предложила российская компания NAI Becar. Схема позволяет купить лот размером от 13 квадратных метров в офисном центре, занятом арендатором. В «пакете» с помещением владелец получает гарантированную доходность в 10%. О новом инструменте и об особенностях инвестирования в недвижимость во время кризиса мы поговорили с вице-президентом компании NAI Becar Дмитрием Сороколетовым.

 — Какие возможности для инвестирования в недвижимость есть сегодня у физических лиц? На какую доходность можно рассчитывать?

— Самая простая операция — сдача квартиры в аренду. Доходность этой операции сейчас не самая высокая — в среднем 3–5 процентов годовых. Это пассивный доход: арендатор живет и платит деньги. Хотя, конечно, периодически надо делать ремонт, искать арендатора и так далее. В последнее время это стало сложнее: арендаторов меньше, ставки ниже. Доходность от владения апартаментами выше — 7–9 процентов, По крайней мере, в нашем комплексе апартаментов «Вертикаль» инвестор может рассчитывать на такие цифры.

— На протяжении двадцати лет наиболее популярной схемой инвестирования для частных лиц была покупка квартир в новостройке. Это схема сегодня работает?

— Инвестировать в новостройки можно, но надо очень тщательно выбирать проект. Схема «купил что угодно, и оно выросло в цене» больше не работает. Раньше покупка новостроек была очень выгодной за счет общего роста цен на рынке жилья и увеличения стоимости квартиры по мере строительства объекта. Первого фактора больше нет, поэтому резко вырастают риски.

— С чем связаны эти риски?

— На рынок вывалилось большое количество жилья. Значительно упала покупательская способность людей. Резко выросли риски недостроя: спрос уменьшился, а кредиты дороги и малодоступны девелоперам. Для частного инвестора сегодня резко вырастают сроки реализации проекта и падает доходность. Особенно это касается крупных строек. Как инвестор я бы избегал мегапроектов, где больше 500–600 тысяч квадратных метров. В таких проектах девелопер постоянно выводит на рынок всё новые корпуса, а чтобы держать высокие темпы продаж, цену приходится держать невысокой. Частный инвестор вынужден либо демпинговать, либо ждать, когда девелопер распродаст все квартиры.

— Сейчас многие частные инвесторы ищут помещения стрит-ритейла. В объявлениях так и пишут: «Магазин с арендатором, доходность 10 процентов годовых».

— Все хотят купить хорошие помещения, но есть очень много нюансов. Например, рынок торговой недвижимости крайне зависит от места: десять метров в сторону — и всё, магазин не будет успешным. Другой момент — арендатор. Я считаю, что хорошие арендаторы сегодня — продуктовые сети и аптеки. Они устойчивы к кризису. Но хороший продуктовый магазин должен быть большим, площадью 250–350 «квадратов», а это уже дорогой объект — порядка 30 миллионов рублей. Качественный арендатор — федеральные сети продуктового ритейла. Причем сама сеть, а не ее франчайзер. Недавно одна крупная сеть отозвала франшизы у тех, кто имеет меньше двух магазинов, и многие на этом погорели. В общем, стрит-ритейл — интересный, но весьма сложный рынок с особыми рисками.

Доход с первого дня

— Ваш финансовый продукт называется «гарантированный арендный доход». Что это?

— Мы предлагаем инвесторам приобрести площади в функционирующем бизнес-центре «Станция», расположенном в Центральном административном округе Москвы. Офисный центр генерирует устойчивый финансовый поток: в нем уже давно «сидит» крупный арендатор — «Российские железные дороги». На основе этого денежного потока мы гарантируем инвесторам определенную доходность.

— Какой доход вы гарантируете? На кого рассчитан этот продукт?

— Мы хотели создать альтернативу двум наиболее понятным и доступным для частного инвестора инструментам пассивного дохода — квартире, сдаваемой в аренду, и банковскому депозиту. О доходности на рынке аренды квартир мы уже говорили, трехлетний депозит в банке, входящем в первую десятку, — это 8–8,5 процента. Мы предлагаем фиксированный ежемесячный доход из расчета 10 процентов годовых на вложенные средства. Причем это доходность уже после всех расходов и налогов, без учета индексации арендной платы и стоимости недвижимости. Доход выплачивается с первого месяца.

Для нас было важно создать финансовый инструмент, связанный с коммерческой недвижимостью, для частных инвесторов с небольшими бюджетами. С бюджетом 5–7 миллионов рублей человек не является игроком на этом рынке: он может купить лишь непонятное помещение площадью 30–50 метров. При этом ему надо заниматься своей недвижимостью: содержать ее, ремонтировать, искать арендаторов. Наша схема уже выстроена и предполагает пассивный доход, инвестор только получает дивиденды. Все составные части бизнеса: функционирующая недвижимость, сильный арендатор и опытная управляющая компания — уже сложены. Потенциальным вкладчикам предлагаются лоты площадью от 13 квадратных метров. Порог входа в проект — 2,5 миллиона рублей. Но таких лотов осталось всего два. Большинство лотов стоят 5–10 миллионов рублей.

— Вы упомянули индексацию арендной платы и рост стоимости здания. Сегодня это звучит странно…

— Понимаю, что сегодня слова о росте стоимости кажутся кощунственными, но у нас в договорах действительно прописана индексация ставок — 2–4 процента в год. И мы считаем, что стоимость здания в ближайшей перспективе возрастет. Дело в том, что наша управляющая компания уже зарезервировала средства на модернизацию бизнес-центра. В ближайшее время мы поменяем фасад и улучшим интерьеры помещений общего пользования. Чуть позже модернизируем общественные пространства на территории. От ближайшего метро мы запустим шатл-басы: тогда даже в пробки сюда можно будет доехать за десять минут. Инженерия у нашего центра уже новая, так что мы считаем, что в среднесрочной перспективе по мере реализации наших планов цена объекта будет расти.

— Ваш бизнес-центр — это обычное административное заводское здание. Его трудно назвать очень привлекательным внешне…

— Да, я бы не назвал здание сильно «сексуальным». Если хочется чего-то ультрасовременного, тогда лучше купить помещение в небоскребе в Сити. Это красиво, но надо и быть готовым к тому, что там 40 процентов офисов пустует. Мы ориентируемся прежде всего на экономические показатели, и с этой точки зрения это здание отлично работает. Я бы не стал оценивать рентный бизнес по красоте здания.

— Ключевой элемент вашей схемы — отличный арендатор, РЖД. А если компания вдруг решит переехать в новый офис?

— Подразделения РЖД занимают это здание с 2008 года. Недавно мы подписали новый трехлетний контракт. Не вижу причин, почему госкомпания должна разорвать наши отношения, ведь арендатора все эти годы все устраивало — и ставки, и уровень сервиса. Более того, недавно РЖД дополнительно арендовала еще 600 квадратных метров в нашем офисном центре. Заметим, что большинство офисов РЖД находится в нашем же районе — условно говоря, Три вокзала — «Бауманская», так что это весьма удобно для госкомпании.

— «Много собственников одного здания» — такая схема содержит специфические риски. Вдруг один из собственников решит: не хочу, чтобы арендатором была РЖД. Хочу «Газпром», у которого больше денег. Зашита ли в схему «защита от дурака»?

— Мы выстроили достаточно устойчивую схему. Например, сделали товарищество собственников недвижимости, которое в принципе может поставить вопрос о расторжении договора с арендатором или с управляющей компанией. Но сомневаюсь, что люди будут рубить сук, на котором сидят. Все наши партнеры понимают, что сегодня здание с хорошим арендатором — это хороший актив. Вообще, товарищество собственников недвижимости для нас является ограничивающим фактором, но мы идем на это, потому что так удобно для инвесторов. Думаю, с нашей подачи это станет трендом на рынке. Другой момент — мы работаем абсолютно прозрачно, и это тоже важно для инвесторов. Мы применяем широко распространенную в Америке и Европе схему open book — ежемесячно показываем расходы, наши расценки открыты. Такая прозрачность привлекает определенный класс инвесторов.

— «Распродать здание и выйти из проекта» — наверняка, часть потенциальных инвесторов подозревает вас в этом. Что вы им на это отвечаете?

— Во-первых, мы никуда не выходим. Под нашим управлением остается вся территория завода со зданиями, принадлежащими разным собственникам. Во-вторых, в ближайшие месяцы мы проведем модернизацию фасадов и интерьеров, благоустроим территорию. Если мы хотим выйти, зачем нам инвестировать? Ну и главное — масштаб компании: под управлением NAI Becar сегодня находится 3,5 миллиона квадратных метров площадей в России. Компания предоставляет услуги facility management на 3200 объектах по всей стране. Ради распродажи одного здания подставлять бизнес, существующий почти четверть века, — это совсем неразумно.

Мы были организованы как управляющая компания 24 года назад, сейчас мы одна из крупнейших компаний в этой области в России. С 2008 года мы начали заниматься инвестициями. Сейчас новый этап развития компании, и сегмент коллективных инвестиций в недвижимость нам кажется очень интересным. Мы частично замещаем свой капитал, оставаясь в управлении зданием, чтобы дальше развиваться. Важно, что это продукт тиражируемый, он может работать и в других сегментах рынка недвижимости.