Подрядчики ИЖС в 2026 г. столкнулись с ухудшением условий кредитования на строительство домов со счетами эскроу. Компании будут закладывать выросшую кредитную нагрузку в цену, в связи с чем жилье подорожает на 8–9%. Покупатели уже начали переориентироваться на готовые дома, которые стоят примерно на 15–20% дешевле строительства на заказ.
Подрядчики остались без льгот
Строительство дома в ипотеку подорожает из-за новых условий кредитования подрядчиков. Как рассказал «Эксперту» генеральный директор компании «АСК Групп» Антон Домбовский, банк ДОМ.РФ (оператор государственной программы льготного ипотечного кредитования «Семейная ипотека») предложил подрядчику подписать дополнительное соглашение с 1 июня 2026 г., которое предполагает увеличение ставки с 1% до 8% годовых. Речь идет о кредите, который в рамках проектного финансирования получает подрядчик для строительства дома с использованием механизма эскроу-счетов. При расчете стоимости строительства дома подрядчики, ранее работавшие по льготной ставке, будут вынуждены перекладывать возросшую кредитную нагрузку на клиентов, предупредил Антон Домбовский: «Таким образом, дом по «Семейной ипотеке» (с учетом лимита ипотеки в 6 млн руб. + 1,5 млн руб. первый взнос) подорожает для покупателя примерно на 8–9% — это дополнительно около 600 тыс. руб.».
Кроме того, по его словам, подрядчикам добавили плату в размере 1,5% за обслуживание счетов, в том числе по ранее заключенным договорам — на те объекты, которые уже находятся в процессе строительства: «Эти затраты не закладывались в стоимость подряда, а значит, мы просто потеряем примерно по 100 тыс. руб. с каждого строящегося дома, по которому был заключен договор начиная еще с прошлого года».
Если компания уже заключила договоры подряда и не была готова к повышению ставок, она может просто не «вписаться» в новую финмодель, отметил Антон Домбовский. Как результат, неустойчивые игроки могут начать банкротиться из-за невозможности достроить дома с учетом изменившихся условий. Сегмент ИЖС уже начал серьезно сокращаться, и повышение кредитной нагрузки на подрядчиков может повлечь дальнейший спад объемов стройки, считает глава «АСК Групп».
В ДОМ.РФ «Эксперту» пояснили, что стандартная ставка по кредитному продукту для подрядчиков ИЖС, которые строят по договорам подрядов со счетами эскроу, всегда находилась на уровне от 6% годовых, при этом в период действия льготной программы субсидирования подрядчики имели возможность привлекать финансирование по ставке 1%. «В декабре 2025 года действие льготной программы закончилось, о чем мы заблаговременно предупредили клиентов. Транши в рамках новых кредитных договоров Банк ДОМ.РФ выдает по ставке от 7%», — добавили в пресс-службе банка.
Излишества не в тренде
Россияне в 2026 г. переориентируются на покупку готовых домов и всё меньше берут ипотеку на строительство. По данным «Циана», в январе — апреле основная часть кредитов в сегменте ИЖС пришлась на приобретение домов (64%), хотя еще 2 года назад доминировали ипотечные займы на стройку (69% за аналогичный период 2024 г.). По сравнению с прошлым годом, количество кредитов на строительство за 4 месяца 2026 г. сократилось на 12% (14 тыс. против 17 тыс. кредитов год к году), на покупку готового дома, наоборот, увеличилось на 50% (24 тыс. против 16 тыс. г/г).
Обслуживание ипотеки при покупке готового дома в этом году стоит дешевле, чем в 2025 г. и сопоставимо с 2024 г., рассказал «Эксперту» главный аналитик «Циана» Алексей Попов: «Сейчас при базовых условиях (20% — первый взнос, срок — 30 лет, рыночные ставки) переплата составит 4,3 цены объекта недвижимости. Например, если дом стоит 10 млн руб., то заемщик отдаст банку 46 млн руб. Однако это расчетный показатель, так как многие погашают ипотеку досрочно и не все берут кредит с минимальным взносом». При этом в 2025 г. переплата составляла 6,7 единицы, добавил аналитик.
Интерес к покупке готовых домов связан с двумя трендами — желанием покупателя жить здесь и сейчас, а также стремлением снизить риски подорожания объекта из-за непредвиденных расходов, говорят опрошенные «Экспертом» специалисты. «Цены на готовые дома понятны, и с них еще можно получить скидку, а что касается покупки участка и строительства объекта, то окончательная стоимость может вырасти в 1,5–2 раза в процессе стройки, и эта неопределенность пугает покупателя», — пояснил основатель экспертного клуба «Загородный девелопмент» Валерий Лукинов.
За последние 2 года строительство частного дома стало дороже, отметил в комментарии «Эксперту» президент Ассоциации участников рынка малоэтажного и индивидуального жилищного строительства (Ассоциация МЖС) Александр Якубовский: «По оценкам рынка, в 2024 году средняя стоимость строительства индивидуального дома составляла около 6 млн руб., в 2025 году — около 7 млн руб., а в 2026 году по отдельным данным средняя стоимость уже приближается к 7,4 млн руб.». Готовые дома также дорожают, но рост здесь выглядит более сдержанным — в 2026 г. цены на загородные дома в среднем растут ниже инфляции, добавил он.
Спрос на готовые дома может превышать спрос на строительство, в том числе и с учетом наблюдаемого активного роста цен (как на стройматериалы, так и на связанные с ними услуги), а также инфляционных ожиданий населения в среднесрочной перспективе, пояснила «Эксперту» старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.
Если в целом сравнивать покупку в ипотеку готового дома и строительства «под ключ», то второй вариант обойдется покупателю примерно на 15–20% дороже, заметил Антон Домбовский: «Связано это в том числе с тем, что застройщик, возводящий дома на продажу, как правило, старается экономить на всем, и это отражается в цене. Однако по качеству и надежности готовые дома обычно проигрывают тем, что строятся «под клиента».
При этом на рынке процветает прагматизм: в 2025 г. из 466 тыс. новых домов почти 60% — одноэтажные, и в 2026 г. этот тренд сохраняется, подчеркнул Валерий Лукинов: «Современный покупатель ИЖС выбирает компактные, технологичные и недорогие в эксплуатации дома, отказываясь от имиджевых излишеств».
