Ответ на квартирный вопрос

На минувшей неделе, в ходе Дня строительства и ЖКХ на выставке-форуме «Россия» вице-премьер Марат Хуснуллин сообщил о вводе в стране 110 млн кв. м жилья. Это абсолютный рекорд за всю историю наблюдений. По итогам пандемического 2020 г. в отрасли наметился спад: ввод жилья едва превысил 80 млн кв. м, а средняя площадь квартир составила 50,3 кв. м. Государство стимулировало рынок через льготную ипотеку и проектное финансирование. Объем вводимого жилья благодаря мерам поддержки вырос за 4 года на 30 млн кв. м. А вот средняя площадь квартир взяла тренд на снижение и в 2023-м составила уже 48,7 кв. м.

Этот показатель, кстати, близок к социальным нормам предоставления жилья: 33 кв. метра на одного человека и 42 кв. метра на семью из двух человек.

«В 2024 году этот мегатренд, вероятнее всего, сохранится, — считает директор GMK Сергей Разуваев. — В России будет меньше счастливых людей — из-за тесноты квартир. Цена метра растет, покупательная способность снижается. Но с физиологией и психикой человека ничего поделать нельзя: если пространства не хватает, люди ограничивают себя в развитии жизненных сценариев. Например, рождении второго ребенка. Или даже первого. В самом деле, как в 30 квадратов студии я умещу все это хозяйство?»

По мнению Разуваева, проблему нужно решать на государственном уровне, например, дифференцировать программы поддержки населения при покупке жилья в зависимости от его площади, так чтобы семьи с детьми могли приобрести более просторные квартиры.

«Мы убеждены, что квартира — программатор жизни, — продолжает директор GMK. — Как вы настроите этот программатор, так и будут развиваться сценарии вашей жизни. Человек счастлив, когда его жизнь наполнена разнообразными и интересными событиями. Да, многое тут зависит от локации, от мест общественного пользования, от качества благоустройства и наличия инфраструктуры рядом с домом. Но начинается все с размера жилья. Люди с достатком и сегодня стараются расширять жилое пространство, неважно, апартаменты это, квартира или индивидуальный дом. Комфорт требует места».

Из сокращения площадей вытекает еще два важных тренда. Первый — унификация планировок. Это позволяет сократить сроки проектирования, разработать более простую и надежную финмодель и быстрее запустить проект в строительство. Уникальные планировки сегодня — атрибут жилья класса «комфорт+». Правда, само понятие классности — и это второй тренд — стремительно девальвируется, поскольку те, кто строит «эконом», говорят, что это «комфорт», а кто строит «комфорт», говорят, что это «бизнес». Люди перестали верить такому разделению. Тем более что «сушка» площадей говорит об обратном: «бизнес» — это скорее «комфорт», «комфорт» — это «эконом», а «эконом» — просто то, на что хватило денег.

Стройка с размахом

Между тем, теснота квартир обеспечивает девелоперу более широкие возможности для развития общественных пространств в доме, благоустройства внутри- и межквартальных территорий, повышения качества архитектуры. Сегодня нередко приходится слышать, что более компактное жилье — результат все более широкого применения концепции 15-минутного города, где «всё под рукой», что после пандемии, когда люди оказались заперты дома, выросла роль качественных общественных пространств в самом доме и вокруг него.

«Это все так, — говорит Сергей Разуваев. — Девелоперу проще и дешевле построить несколько мест общего пользования в доме, чем увеличить среднюю площадь квартир. Балконы? Убираем, пусть будут места хранения на этаже или в подвале. Просторная кухня? Вот вам кафе на первом этаже. Кабинет? Есть же прямо в доме замечательный коворкинг. Но в конечном итоге это все стереотипы, которые навязываются самими девелоперскими компаниями, чтобы объяснить, почему человек покупает не ту квартиру, которая ему действительно нужна, а что-то вроде гостиничного номера».

«С тезисом, что в небольших квартирах нельзя быть счастливым и реализовать разнообразные сценарии жизни, мы согласны лишь отчасти, — говорит Александр Щиголь, 1-й заместитель генерального директора девелоперской компании „Брусника“. — Наши города, где-то быстрее, где-то медленнее, переходят в постиндустриальную эпоху. Главная ценность в ней — мобильность. А она предполагает снижение издержек на смену жилья. Соответственно, нам нужны стандартные, ликвидные квартиры, подходящие большинству. Но разнообразные потребности людей никуда не делись. Их необходимо каким-то образом реализовывать. И с нашей точки зрения, сделать это можно с помощью среды. Таким образом снижение средней площади вполне может быть отражением новой парадигмы, в которой есть стандартные квартиры».

По словам Щиголя, сохраняется и устойчивый спрос на большие и особенные квартиры — двухуровневые, со вторым светом, террасами, отдельным входом. Этот спрос фактически не зависит от конъюнктуры, и доля таких лотов в проектах девелопера в среднем составляет 10–15%.

Понятно, впрочем, что улучшение мест общего пользования в доме, повышения качества благоустройства дворов и работы с коммерческими помещениями в жилой застройке — все это крайне важно и само по себе, без того чтобы компенсировать тесноту жилища. И здесь наметились определенные позитивные тренды.

«Это прежде всего функциональный и обоснованный финансовой моделью подход к продуктовым решениям, а не просто „вот какая классная фишка, давайте ее поставим“, — рассказала „Эксперту“ Анна Азарова, руководитель практики пространственного проектирования GMK. — Некоторые такие „фишки“ еще недавно были очень популярны в девелоперских проектах, но на практике оказались не востребованы. например лапомойки в подъездах, скамейки с зарядными станциями или сигарные комнаты и ресепшн с консьержем в премиальном жилье».

Решения формируются теперь строго на основе пользовательского опыта. По словам Азаровой, девелоперы, которые внимательно этот опыт изучают, смогли избежать превращения популярных колясочных и велопарковок в МОПах в хаотические кладовки. Это было сделано за счет четкой организаций мест хранения, их разметки и применения матового остекления, которое обеспечивает доступ света в помещения, но скрывает от взгляда, что именно в них хранится, устраняя тем самым визуальный шум.

«В новом году продолжится изменение состава торговой инфраструктуры на первых этажах жилых проектов, — считает Людмила Ефремова, эксперт по коммерческой недвижимости GMK. — Если раньше он был скорее типовым, например, продуктовый магазин, аптека, алкомаркет, то сейчас все чаще встречаются комбинированные функции вроде кофейни с цветочной лавкой или соседского центра. Активно развивается онлайн-коммерция, поэтому в наших концепциях мы предусматриваем обычно две пункта выдачи разных маркетплейсов».

По мнению Сергея Разуваева, в работе с коммерческими помещениями российские девелоперы близки к переходу на новую эволюционную ступень: не просто тесного сотрудничества с операторами торговой недвижимости, включения в штат специалистов по брокериджу и фасилити-менеджменту, но создания управляющих компаний, которые будут учитывать в том числе интересы жильцов, а не только стремится к максимизации прибыли. О прибыли, впрочем, никто не забывает. Большинство трендов, как негативных, вроде сокращения площади квартир, так и позитивных, обусловлено именно этим.

Место красит человека

После цены квартиры и ее локации первым решающим фактором, влияющим на покупку, следует признать качество архитектуры — то есть прежде всего фасадов. В обзоре отмечается растущая популярность многогранных фасадов: благодаря таким граням улучшаются видовые характеристики квартир, особенно когда они выходят на набережную. Кстати, наличие водного зеркала само по себе добавляет 5–10% к цене.

Второй фактор — зонирование двора. Пространства для машин все более четко отделяются от общественных пространств. Есть подземный паркинг — есть двор без машин. Более того, поскольку входом в дом служит нередко именно подземный паркинг, он очеловечивается, озеленяется, а машины убирают все глубже под землю. Площадки для детей младшего возраста располагаются во дворе, более шумные площадки выносятся в межквартальные пространства, подальше от окон жилых домов.

Все это реализовать проще и дешевле в сравнении с расширением площади жилья. В масс-маркете, например, должна стать обязательной отделка и меблировка квартир. По мнению Сергея Разуваева, «продавать квартиры без отделки — это все равно что продавать автомобиль в виде кузова, двигателя, колес, а все остальное — давайте сами». Самостоятельный ремонт и меблировка квартиры для одного отдельно взятого домохозяйства — это, как считает эксперт, всегда и дольше, и дороже, чем если они уже заложены в стоимость готового жилья, не говоря уже о проблемах для окружающих. Есть люди, которые, купив квартиру, не переезжают в нее по нескольку лет, выжидая, пока соседи сделают ремонт. И самое главное: маленькую квартиру гораздо сложнее меблировать так, чтобы эта мебель была по-настоящему эргономичной. Обязательно следует меблировать кухни, ванные и прихожие. Это самые сложные зоны.

Скорость становится одним из ключевых факторов конкурентоспособности, считает Александр Щиголь. Для покупателей в массовом сегменте важно переехать в новое жилье или начать его сдавать как можно быстрее. Им всё меньше хочется тратить время на ремонт или выбор мебели. Преимущество такого предложения еще и в том, что ремонт и меблировку можно включить в ипотеку под относительно доступную процентную ставку.

Тренд на отделку и меблировку развивается активно, но пока что главным образом все-таки в формате дополнительного пакетного предложения или услуги, а не как элемент базовой комплектации жилья. И это несмотря на то, что как раз «сушкой» площадей экономически и обеспечивается повышение комфорта жизни в многоквартирном доме (МКД). В 2024 г. может стать трендом развитие рынка ИЖС, но жизнь в собственном доме — все еще слишком дорогое удовольствие и при покупке, и тем более в обслуживании. По словам Сергея Разуваева, в системном отношении рынок МКД развит гораздо лучше, и чтобы с ним действительном смог конкурировать сегмент ИЖС, должно пройти еще 5–7 лет.

В качестве бонуса к тренд-репорту приложены данные исследовательского опроса девелоперов («Девелопмент настоящего»). Результаты его опять-таки парадоксальны. С одной стороны, 65,4% респондентов активно используют в своей работе понятие «сценарий жизни». С другой, 19,2% считают, что многоэтажные районы — это «комфортный вариант жизни в большом городе, где человек приходит домой только спать». Еще 30,8% признают такой вариант неизбежным компромиссом.

Компромисс, вероятно, все же в том, чтобы переломить тренд на сокращение площади квартир в многоэтажках. Иначе все прочие тренды, даже самые позитивные, могут стать всего лишь компенсацией обиды за тесноту. Но в тоже время следует повышать качество среды, потому что люди в самом деле стали меньше привязаны к жилью, да и разнообразие сценариев жизни связано с ней ничуть не меньше, чем с квартирой.

В порядке обоснования

Консалтинговое агентство GMK специализируется на разработке проектов комплексного освоения крупных территорий застройки, от 10 до нескольких тысяч га. Среди его клиентов — «Брусника», «Самолет», «Кортрос», ГК ФСК, Sminex-Интеко, PIONEER, GloraХ.

При подготовке обзора — а работа велась в течение всего 2023 г. — учитывался опыт взаимодействия с девелоперами, а также данные Росреестра, Центробанка, системы анализа рынка новостроек bnMAP.pro, информация от аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (Екатеринбург), экспертные мнения специалистов диджитал-агрегатора Remark, платформы Smartis и цифровой экосистемы для застройщика Profitbase.

«Обзор адресован в первую очередь девелоперскому сообществу и связанным с ним профессиям, — рассказал „Эксперту“ директор GMK Сергей Разуваев. — Мы предложили свою интерпретацию разных количественных показателей, чтобы обозначить основные направления качественного развития в девелопменте».