В ожидании бума

Спецвыпуск
Москва, 21.05.2001
«Эксперт Северо-Запад» №9 (38)
Планируемый запуск крупных строительных проектов может привести к росту цен на рынке недвижимости региона

Энтузиазм по поводу проекта завершения кольцевой автодороги (КАД) и реконструкции центра города Петербурга и прочих связанных с трехсотлетием проектов по меньшей мере неоднозначен. Местные производители стройматериалов мало подготовлены к обеспечению заказов подобного объема.Рынок уже сейчас испытывает некоторый дефицит по ряду позиций, а рост цен опережает инфляцию.

Запуск же столь мощных проектов приведет к резкому превышению спроса над предложением и необходимости расширения импорта стройматериалов в регион. Строительного металла здесь не хватает уже сейчас. По оценке начальника Санкт-Петербургского Регионального центра по ценообразованию в строительстве Госстроя России Павла Горячкина, только запуск КАД приведет к 18% росту цен на стройматериалы. В результате в ближайшее время себестоимость строительства вырастет на 11-12%.

Цены растут уже давно

Первый "звонок" прозвенел прошлым летом, когда, в основном из-за удорожания топлива и энергоносителей, цены на ряд стройматериалов выросли на 20-25%. Если раньше рост издержек в процессе строительства воспринимался инвесторами и пайщиками как "дело житейское" и списывался на недостатки планирования, то на сей раз вопрос стал ребром. Крах одного из крупнейших петербургских застройщиков, компании "Виадук", был связан, в том числе, с резко выросшей себестоимостью строительства. После этого многие компании, в том числе и лидеры рынка, такие, как "Росстро" или "ЛенСпецСМУ", скорректировали свои планы на 2001 год в сторону уменьшения объемов.

Генеральный директор ОАО "Росстро" Александр Макаров полагает, что затруднения с планированием есть следствие беспорядка в экономике. Сейчас на рынок воздействуют три фактора. Во-первых, из-за снижения объемов строительства производители стройматериалов попали в зависимость от потребителей и оказались вынуждены снижать цены, принимать в качестве оплаты суррогаты, идти на отсрочку платежей и т. д. Как следствие, снизившаяся рентабельность привела к устареванию и выбыванию мощностей. Это, в свою очередь, провоцирует дефицит и рост цен, зачастую скачкообразный. Как видно из таблицы 1, эта тенденция характерна по крайней мере для последних двух лет.

Тем не менее, проблемы производства стройматериалов в регионе, по мнению Александра Макарова, не существует, поскольку действующих мощностей хватает на все и с избытком. Директор "Союзпетростроя" Лев Каплан еще более категоричен, он полагает, что в условиях рынка вопрос снабжения неактуален в принципе: "Был бы спрос, а привезти товар найдется откуда". И правда, нельзя сказать, что какая либо стройка простаивала из-за отсутствия материалов. Однако именно транспортные расходы являются одной из основных причин роста цен на стройматериалы - и это даже на локальном рынке. Скажем, в Москве многие позиции существенно дороже, чем в Петербурге, однако эта разница недостаточна для того, чтобы окупить транспортные издержки.

Хорошо-то хорошо...

Производители стройматериалов в условиях роста цен получают дополнительный шанс обновить производственные мощности. Помешать этому может нестабильное финансирование самих мегапроектов. Сегодня всерьез можно говорить лишь об одном из них - КАДе, по которому подписаны основные распоряжения. Но и за его финансовую судьбу поручиться не может никто. За примерами запланированных, но не оплаченных бюджетом объектов далеко ходить не надо, да и КАД в определенной мере уже является таковым - по словам Павла Горячкина, начатые там в апреле работы не оплачены до сих пор. По некоторым оценкам, этот пессимистический сценарий может даже привести к падению цен, поскольку на рынок будут выброшены все запланированные под "стройку века" ресурсы. В том числе и оборудование, часть которого закупалась 2-3 года назад.

Однако, как уже говорилось, и без КАДа спрос на стройматериалы растет быстрее предложения. Кроме того, существует ряд и других проектов, вполне достойных внимания в ближайшей перспективе - таких, как строительство транспортной развязки в Автово или Ладожского вокзала.

Рост деловой активности, связанный с притоком новых денег в регион, грозит оказаться неравномерным. При строительстве КАД большая часть денег будет затрачена на территории Ленинградской области, и немалая часть уплаченных участниками строительства КАДа налогов уйдет туда же. В то же время рост цен на недвижимость затронет Петербург в равной мере с областью. Более того, он будет опережающим - в связи с ожидаемым ростом издержек строительства. На рынке нежилой недвижимости, по мнению Александра Макарова, ситуацию спасает лишь то, что там в настоящее время наблюдается некоторое оживление и рост цен будет скомпенсирован ростом спроса. А вот в жилищном строительстве ожидается снижение спроса.

От властей должна быть польза

Затраты на стройматериалы составляют всего лишь около половины, тогда как непроизводственные затраты инвесторов в Петербурге достигают 32-36% от общей стоимости строительства. Часто обязательные сборы производят полугосударственные, а то и вовсе коммерческие структуры. Среди них официальные монополисты, такие, как ТЭК или "Водоканал". Кроме того, существует группа скрытых монополистов, в особенности это касается фирм, осуществляющих различные виды контроля и экспертиз. Сама по себе эта практика совершенно нормальна, если бы не одно "но": документы, в которых согласовывался бы размер и методы получения и исчисления этих сборов, практически отсутствуют. По версии Регионального центра по ценообразованию в строительстве, наведя порядок во взимании с застройщиков обязательных сборов, городские власти могут практически полностью компенсировать ожидающийся рост цен на стройматериалы. Если успеют.

Санкт-Петербург

У партнеров

    «Эксперт Северо-Запад»
    №9 (38) 21 мая 2001
    Лес
    Содержание:
    Неизбежный диалог с государством

    Судьбу лесного комплекса должны решать руководители регионов

    Реклама