Строительство так называемых интеллектуальных зданий (ИЗ), как и большинство высокотехнологичных рынков, еще несколько лет назад считалось одним из наиболее перспективных видов бизнеса. Однако после череды кризисов 1998-2000 года отношение к современным технологиям сменилось от расхожего и не вполне обоснованного энтузиазма до столь же необоснованного скепсиса.

Сложилась парадоксальная ситуация: аргументы в пользу строительства интеллектуальных зданий никто, в общем, так и не оспорил, но развитие рынка сильно затормозилось. О разных аспектах этого явления и шла речь на организованном "Экспертом" круглом столе. В его работе приняли участие представители ряда компаний: генеральный директор ADMIN Ltd. Михаил Новиков, продукт-менеджер " Ниеншанц" Анна Карманова, президент " СТЭП" Дмитрий Кунис, менеджер по работе с клиентами Andover Controls Ольга Терентьева, директор ICS - Балтика Александр Тыклин, директор управления маркетинга и стратегического развития RBI Михаил Возиянов, начальник управления Выставочного объединения " Рестэк" Владимир Гавриленко, председатель правления ПО "Ленстройматериалы"Дмитрий Игнатьев, генеральный директор НПФ "СТС"Игорь Фадеев и сотрудник этой же компании Виктор Богомолов, директор Управляющей компании " Бекар" Татьяна Скаландис.

Клиент не понимает

Бизнес этот, в принципе, действительно весьма выгодный. Наиболее впечатляюще выглядят результаты "интеллектуализации" объектов площадью более 25 тыс. кв. км: практически без увеличения стоимости строительства эксплуатационные расходы удается снизить чуть не на треть. Однако таких объектов строится немного, и не они определяют картину строительной отрасли.

"Интеллектуальное здание, - говорит председатель правления ПО "Ленстройматериалы" Дмитрий Игнатьев, - это, например, берлинский рейхстаг, для освещения которого используется практически только солнечный свет. Кроме того, жалюзи и воздушные заслонки управляются автоматически, обеспечивая оптимальную естественную вентиляцию и обогрев здания. Вся эта система гарантирует минимальное энергопотребление. Решения такого уровня - не для нашей экономической ситуации".

Основную массу застройки в России составляют жилые дома среднего и экономического класса. Сегодня при их проектировании основное внимание уделяется снижению начальной стоимости строительства, поскольку эксплуатационными расходами можно пренебречь (из-за низких энергетических тарифов, дешевой рабочей силы обслуживающего персонала и др. они составляют, по словам директора управляющей компании "Бекар" Татьяны Скаландис, 1 доллар при арендной ставке в 12-25 долларов за 1 кв. м в месяц). Введение же дополнительных технологий увеличивает стоимость квадратного метра (хоть и незначительно), и в ситуации, когда потребители не понимают смысла такого удорожания, это может привести к потере конкурентоспособности.

"Нам говорят "современный уровень, экономия на персонале" и т. д. - это все "мимо кассы", это какая-то переводная аргументация, - говорит директор управления маркетинга и стратегического развития RBI Михаил Возиянов. - У нас нет, как в США, рынка аренды, когда можно долго и на конкретном примере растолковывать преимущества. Мы продаем, и мы не сможем объяснить дольщику жилья, что такое "система управления зданием". Бассейн - поймут, детскую площадку - тоже. Централизованную систему кондиционирования - кое-как. А Building Management System - увольте".

"Экономия на трудозатратах при эксплуатации совершенно неактуальна, - добавляет Игнатьев. - Проще содержать по отдельному человеку на каждый вентиль, который когда-либо потребуется закрыть. И, во всяком случае, это будет надежней. Да и энергосбережение прежде всего необходимо продвинуть хотя бы на уровень установки дверных пружин в каждом подъезде".

Инженер плохо объясняет

Однако помимо объективных экономических факторов трудности с внедрением системы интеллектуального здания связаны и с недоработками маркетинговых служб фирм, продвигающих этот продукт на рынок. Ведь понятно, что по мере роста тарифов на энергию и зарплаты персонала актуальность этого продукта будет неуклонно возрастать. К тому же в некоторых случаях целесообразность его внедрения очевидна уже сейчас.

Маркетологи должны все это внятно объяснять застройщикам, которые в свою очередь разрекламируют продукт перед дольщиками - будущими владельцами дома, на которых после его сдачи ляжет бремя эксплуатационных расходов и проблем улучшения сервиса. Застройщики, кстати, понимают эту проблему: "Вот вы говорите - увеличить затраты на 10 - 15 - 50 долларов за квадратный метр, но объясните, что я могу конкретно на эти деньги сделать?" - вопрошает Михаил Возиянов. Однако пока фирмы не могут даже представить типовые расчеты эффективности своего новшества.

Участвовавшие в круглом столе застройщики попросили представителей фирм-интеграторов представить расчеты нескольких "типовых кубометров": "неинтеллектуального" здания, "интеллектуального" и "гибкого" (промежуточный вариант). Причем по возможности сделать это для разных помещений - производственного, бытового, офисного, торгового и т. д. Оказалось, что у "интеллектуалов" таких расчетов нет.

- Да, действительно, до сих пор у нас было принято к каждому проекту подходить как к уникальному, хотя предлагаемые нами технологии достаточно гибки и позволяют разработать некие "средние варианты". Впрочем, у нас есть совершенно конкретные проекты. Например, жилой комплекс из четырех зданий на Вавилова, 75, в Москве можно считать если не типовым, то типичным, - объяснила менеджер по работе с клиентами Andover Controls Ольга Терентьева.

Следы прогресса

На нынешнем этапе своего развития строительный рынок дозрел лишь до осознания полезности современных технологий вообще. Простейший пример - приобретающие сейчас все большую популярность системы кондиционирования. Установка отдельной сплит-системы в каждой квартире обходится в несколько раз дороже системы централизованного кондиционирования. Во многих домах и не только элитных силами самих жильцов или сторонних фирм оборудован доступ в Интернет по выделенным каналам, уже устанавливаются локальные компьютерные сети, идут трансляции кабельного телевидения. То есть самый элементарный, по меркам развитых стран, сервис востребован массами, и есть смысл закладывать его при проектировании.

Но дальше этого прогресс по большому счету пока не продвинулся. Интеграция сервис-систем - вот максимальный уровень, куда способны продвинуться застройщики в "интеллектуализации". "Я готов говорить об экономии за счет интеграции нескольких систем, - признает председатель правления ПО "Ленстройматериалы" Дмитрий Игнатьев, - если затраты на эту интеграцию будут меньше зарплаты четырех работников, обслуживающих четыре отдельные системы".

Впрочем, фирмы-интеграторы считают даже эти слова первым шагом к "интеллектуализации" зданий. "Ключевые слова - "интегрированная и автоматизированная система управления инфраструктурой здания", - говорит президент "СТЭП" Дмитрий Кунис. - Здание не становится интеллектуальным от наличия в нем одной системы кондиционирования. Но и не перестает быть таковым при снижении уровня отдельных технических решений".

Пока гром не грянул

Очевидно, что пренебрежение эксплуатационными расходами оправдывает себя лишь в короткой перспективе, поскольку в ближайшие 5-7 лет стоимость основных потребляемых ресурсов - воды, газа, электроэнергии - увеличится многократно.

"До недавнего времени мы жили в режиме социалистического хозяйства, а пора учиться считать деньги, - уверен генеральный директор НПФ "СТС" Игорь Фадеев. - Наши последние данные говорят о том, что до 2010 года газ подорожает в 9 раз, электроэнергия - в 4-6 раз, вода - так же. То есть вместо 5-10% они составят половину арендной платы, а то и больше".

Помимо тарифов растет и заработная плата, особенно квалифицированных специалистов. Это повышает эффективность объединения систем обслуживания зданий. Современные средства диагностики позволяют иметь одного квалифицированного специалиста для всех систем на целый комплекс зданий. Нештатные ситуации становятся прогнозируемыми, и в случае аварии ее причину можно определить сразу, и если не устранить, то, по крайней мере, вызвать уже готового к ремонту специалиста.

Экономия, предлагаемая концепцией ИЗ, станет одним из определяющих параметров при выборе офиса или жилья. Тех, кто проектирует и строит дома сегодня, это еще не касается. Вопрос лишь в том, кто первым предоставит товар, необходимый новому рынку.

Уже скоро

Владельцы наспех переделанных в бизнес-центры общежитий и НИИ в центре города пока не жалуются на недостаток спроса, однако по ценам они уже не в состоянии конкурировать с пусть менее удачно расположенными, но лучше оборудованными помещениями. О том, что требования рынка к качеству зданий стремительно нарастают, свидетельствуют хотя бы резко участившиеся сообщения о сертификации российских предприятий по стандартам ISO. Большинство этих стандартов автоматически подразумевает наличие интегрированной системы управления как производством, так и инженерными системами самого здания.

Стремительно растет число компаний, занимающихся эксплуатацией зданий профессионально. А среди строителей жилья все чаще заходит речь о том, что на одном строительстве и немедленной продаже большую прибыль уже получить невозможно. В строительных компаниях уже сегодня создаются эксплуатационные структуры - следовательно, все, что не доделают строители, им же придется и расхлебывать. Впрочем, Татьяна Скаландис полагает, что в Петербурге процесс создания систем ИЗ вряд ли начнется в ближайшие годы, даже в перспективе грядущего повышения тарифов естественных монополий, но начнется он, безусловно, с бизнес-центров класса А. С другой стороны, само создание руководимой г-жой Скаландис компании подтверждает наличие тенденции.

"Экономические аспекты очевидны. Сколько можно жить сегодняшним днем? Хватит строить здания на пять-семь лет!" - подвела черту под соображениями поставщиков систем ИЗ продукт-менеджер компании "Ниеншанц" Анна Карманова. Ни у кого из участвовавших в круглом столе представителей строительных компаний не вызывает сомнение, что в ближайшие четыре-восемь лет ситуация изменится. Поэтому можно ожидать развития двух основных тенденций. В первую очередь - повышения "квалификации" потребителей, которых жизнь все чаще заставляет считать каждый лишний метр проложенного кабеля и потерянный киловатт-час. Во-вторых, развитие у поставщиков практики общения с инвесторами позволит определить и более четко сформулировать экономические преимущества решения. Вместе это даст толчок, необходимый для резкого роста объемов рынка интеллектуальных зданий.

Санкт-Петербург