Наша цель - по шагам проследить путь рядового "инвестора от недвижимости" и рассказать о процессе нашим читателям. В каждом номере журнала мы будем отслеживать изменение стоимости купленной нами будущей квартиры и судьбу дома, в котором она должна появиться.

Выбираем дом

За помощью мы обратились к нашим партнерам из корпорации "Петербургская недвижимость". Нам предоставили на выбор несколько адресов строительства. Но оказалось, что если дом находится на промежуточной стадии возведения, самые ликвидные квартиры в нем уже давно раскуплены. А мы непременно хотели купить однокомнатную квартиру (лучше небольшую), но таковой не оказалось, учитывая повышенный спрос именно на такой товар. В результате предварительного отсева осталось два дома "на стадии котлована" с еще непроданными "однушками" - в Выборгском районе (улица Есенина) и на Юго-Западе (угол Доблести и Рихарда Зорге). Выборгский район пользуется большей популярностью у потенциальных покупателей объектов недвижимости, но нам пришлось остановиться на варианте "Доблести - Зорге". Причина банальна - квартиры на Есенина существенно дороже.

Впрочем, специалисты "Петербургской недвижимости" заверили нас, что строители научились так позиционировать объекты, что спрос есть практически на все и всегда.

Наш дом - 16-этажный панельный, так называемой "121-й серии". Срок сдачи - второй квартал 2006 года. Строить будет Гатчинский ДСК, входящий в Группу ЛСР. Навели справки: строят вроде неплохо, стараются по возможности укладываться в заданный срок. Строительная площадка уже обнесена забором, но активные работы, по заверениям той же "Петербургской недвижимости", стартуют лишь в апреле. Вот и посмотрим.

Выбираем квартиру

Предложенный нам ассортимент однокомнатных квартир был достаточно широк. Общая площадь - 43, 41, 39 кв. метров. Погрузились в разглядывание чертежей: вот общий план дома, вот, собственно, сами квартиры - планировка, метраж. Думали недолго - выбрали самую маленькую. Во-первых, ограничения по сумме. Во-вторых, специалисты говорят, что люди в первую очередь предъявляют спрос на объекты с минимальным метражом - у них тоже запас денег не резиновый.

Окончательный выбор "той самой" квартиры был довольно спонтанным. Первое - этаж. Выбрали пятый. Скорее всего, застройщик застеклит лоджии именно по пятый этаж включительно - уже плюс в нашем предложении будущему "конечному" покупателю нашей квартиры. А ниже, возможно, будет пыльно. В общем, на наш взгляд, пятый этаж - это то, что нужно. Второе - вид из окон. Выбрали квартиру, окна которой будут выходить на Южно-Приморский парк. Третье - секция дома. Почему-то поначалу остановились на последней, пятой секции (крайний слева подъезд), но в "Петербургской недвижимости" посоветовали выбрать "что-нибудь не с краю" - так будет лучше. Мы вняли совету.

Итак, характеристики нашего объекта инвестиций получились следующие: однокомнатная квартира в 16-этажном панельном доме Гатчинского ДСК (121-й серии) со сдачей во втором квартале 2006 года; общая площадь - 39 кв. метров, площадь комнаты - около 17 кв. метров, площадь кухни - 10 кв. метров; санузел - совмещенный; этаж - пятый; окна выходят на парк; застройщик обещает застеклить лоджию, выход на которую прямо с кухни. Заявленная стоимость 1 кв. метра такой квартиры - 760 у.е. (по состоянию на начало февраля). Что немаловажно, объект сдается с отделкой, то есть конечный покупатель уже по завершении строительства сможет смело вселяться, не тратясь на ремонт (хотя бы для начала). Хороший аргумент при поиске этого самого "конечного покупателя".

Подписываем договор

Наступил самый ответственный момент - подписание договора. Мы очень внимательно ознакомились с предложенным нам документом, посоветовались с юристом. Вот и первая неожиданность. Курс у.е. при расчете за квартиру не соответствует текущему курсу доллара по Центробанку. Написано буквально следующее: "В случае, если курс доллара США по отношению к рублю РФ, установленный ЦБ РФ на день оплаты, ниже 31,7 рубля за доллар США, одна условная единица составляет 31,7 рубля; в случае, если курс доллара США по отношению к рублю РФ, установленный ЦБ РФ на день оплаты, выше 31,7 рубля за доллар, то величина одной условной единицы составит 1 доллар США в рублях по курсу ЦБ РФ на день произведения соответствующего платежа по Договору". То есть квартира обойдется нам более чем на 10% дороже той суммы, на которую мы рассчитывали, - платежи-то будут осуществляться в рублях. Стали выяснять, в чем дело. Оказалось, что у большинства застройщиков курс у.е. также не соответствует официальному - варьируется где-то в пределах от 30 до 32 рублей, некоторые вообще перевели цены в евро. Если евро начнет падать, они, без сомнения, снова перейдут на "привязку" к доллару.

Идем дальше. Юрист обратил наше внимание на следующий пункт: "В случае увеличения стоимости строительства по причине изменения действующих ГОСТ, СНиП и СанПиН, а также требований уполномоченных органов (Госпожарнадзора, СЭС и т.п.) и эксплуатирующих организаций ("Ленэнерго", "Водоканал" и т.п.) к технико-эксплуатационным характеристикам Объекта, Общество вправе в одностороннем порядке увеличить общий объем долевого участия Дольщика в строительстве Объекта, но не более чем на 5%". То есть по ходу пьесы наша прибыль может уменьшиться еще на 5%. Юрист сказал прямо: настаивайте на исключении этого пункта. Однако настоять нам не удалось. Представители "Петербургской недвижимости" заявили, что этот пункт никогда не исключают, так как от перечисленных выше органов и организаций можно ожидать разных подвохов: "Вдруг они потребуют установить в каждой квартире кондиционер". Утешили лишь тем, что повышение цены состоится лишь при наличии мотивированного требования тех самых "органов и организаций" и в случае чего мы сможем потребовать предъявления соответствующего распоряжения, причем исключительно по домам нашего класса.

А так - договор вполне ничего себе, заметил юрист, - можно подписывать. Главное, что может не устраивать в нем "настоящего" покупателя, - отсутствие четкого обязательства сдать объект точно в указанный срок. Все строители обычно страхуются таким образом. Но нас как инвесторов это заботит в меньшей степени.

Цена и оплата

В случае единовременной оплаты квартира обошлась бы нам примерно в 29.640 у.е. по курсу "Петербургской недвижимости". Однако у нас нет денег на полный взнос и мы просим рассчитать стоимость квартиры с учетом годовой рассрочки с поквартальной оплатой. Получилось 31.707 у.е., то есть примерно на 2 тысячи дороже варианта "всё и сразу". Таким образом, на рассрочке мы потеряли примерно 7% возможной прибыли, а стоимость "квадрата" в нашем незамысловатом панельном доме превысила уровень 800 у.е. (а если считать по реальному курсу, - 900 долларов).

Оплачивать взносы за квартиру мы будем через свой счет в Балтийском банке - таков порядок, установленный в "Петербургской недвижимости" (сами они деньги не принимают). Открыли счет и перечислили первый взнос - 300 тыс. рублей, которые у нас были (почти 9500 у.е. по курсу застройщика). Следующий платеж - в мае.

Первые прогнозы

Главное, что нас интересует, - будет ли вообще расти стоимость нашей квартиры? Задаем прямой вопрос специалистам "Петербургской недвижимости". "Все будет зависеть от рынка в целом, - отвечают они. - Но по нашим прогнозам, к концу года купленная вами квартира подорожает тысяч на 6 наших у.е.". Если так, то доходность получается больше 25%. Было бы неплохо. А новые подробности - в следующем выпуске "Наших денег".