Как нам обустроить центр

Целостная концепция развития центра Петербурга отсутствует, а ее обсуждение подменяется спорами по поводу правового инструментария

Фото: Владимир Басов

За последнее время от властей Санкт-Петербурга поступило несколько сигналов относительно будущего центра города, причем порой весьма противоречивых. В конце февраля губернатор Георгий Полтавченко объявил мораторий на строительство в историческом центре, заявив, что правительство Петербурга готовит законодательный акт, который предусматривает новое строительство в центре только в исключительных случаях и по согласованию с Cоветом по сохранению культурного наследия. Девелоперы напряглись, тем более что перспективы проектов, решения по которым уже приняты, не уточнены.

В конце прошлого года в прессе распространилась прямо противоположная информация – о подготовке городской администрацией проекта целевой программы «Восстановление исторического центра Санкт-Петербурга», на которую из федерального центра якобы могут быть выделены значительные средства. Тут уже заволновались градозащитники и собственники квартир. Речь идет о привлечении частных средств к реставрации исторического центра и расселению коммунальных квартир. Ради этого может быть принят план поквартальной реконструкции застройки, а некоторые памятники в интересах инвесторов могут быть понижены в охранном статусе либо вовсе лишены его. Верстка программы за закрытыми дверями усиливает опасения.

Разнонаправленность векторов решений власти свидетельствует о том, что, несмотря на два с лишним десятилетия раздумий и усилий, концепция развития центра Санкт-Петербурга до сих пор отсутствует, а ее обсуждение подменяется спорами по поводу качества правового инструментария.

Витализация истории

Из советских времен в новейший период российской истории центр Петербурга перешел отнюдь не в блестящем состоянии. За два десятка лет положение только усугублялось: жилье ветшало, коммуналки практически не расселялись, предприятия закрывались, образуя пояс пустующих промышленных территорий. В центре города, на сравнительно небольшой территории – 5,8 тыс. га, сосредоточено 13,5% жителей и более 50% рабочих мест. В трех центральных районах из 6255 домов 90% возведены до 1917 года, 4 тыс. имеют статус объекта культурного наследия и около 1 тыс. находятся в плачевном состоянии. Еще хуже с так называемой фоновой застройкой: лишь 11,9% относящихся к ней зданий прошли в свое время комплексный капитальный ремонт, а 23,4% не ремонтировались ни разу.

Нельзя сказать, что попытки осмыслить ситуацию не предпринимались властями. Принято несколько тематических программ, с 2005 года действует региональная Стратегия сохранения культурного наследия. Но принципиального сдвига не произошло. «Так получилось, что я писал три программы развития исторического центра на разных этапах – в 1980-е, 1990-е, 2000-е годы. Что характерно, все они в целом похожи, в них написаны совершенно правильные слова. И новая будет такая же. Помимо попыток найти некое равновесие между сохранением и развитием выявляются глобальные проблемы, которые лежат за пределами центра: транспорт, инженерная инфраструктура и т.д.», – рассказывает главный архитектор Научно-исследовательского и проектного центра Генплана Санкт-Петербурга Юрий Бакей.

Схожесть документов разных времен вполне объяснима: они совпадают в тех вопросах, где существует общественный консенсус. Ни у одной из групп интересов не возникает сомнений по поводу уникальности Санкт-Петербурга как минимум в масштабах страны – на него приходится около 10% всех охраняемых памятников России. Следовательно, посыл о необходимости сохранять историческое наследие не вызывает возражений.

Центр – лицо Санкт-Петербурга и индикатор его инвестиционной привлекательности sever_555_031.jpg Фото: Владимир Басов
Центр – лицо Санкт-Петербурга и индикатор его инвестиционной привлекательности
Фото: Владимир Басов

Другая точка общественного согласия – неизбежность развития города, в том числе исторического центра. В современном европейском градостроении важный тренд – витализация исторических пространств, то есть интеграция памятников архитектуры и культуры в обыденную жизнь горожан. «Грандиозное культурное наследие города должно быть сохранено. Однако он не должен стать застывшим организмом. Центр – это лицо Санкт-Петербурга и индикатор его инвестиционной привлекательности. С нашей точки зрения, мобилизация экономического ресурса культурного наследия – основа регенерации центра», – считает генеральный директор компании «БТК-Девелопмент» Дмитрий Абрамов. Собственно, упомянутая Стратегия сохранения культурного наследия не расходится с мнением девелопера: в документе говорится, что город не должен превращаться в музей под открытым небом.

Несмотря на согласие по ключевым вопросам, происходящее с центром не нравится никому. «Такой угрозы некачественного развития Петербурга, как сейчас, не возникало никогда ранее», – утверждает председатель городского Комитета по строительству Вячеслав Семененко. На его взгляд, ситуация отчасти напоминает послевоенные годы, когда город застраивался спешно и хаотично, без лишних рефлексий по поводу его целостности. Конкретно в центре результаты «нерефлексирующего» подхода к преобразованиям тоже очевидны. Сносятся исторические строения, включая памятники архитектуры. Целостность ансамблей нарушают то и дело вылезающие архитектурные «монстры».

Историческое наследие все меньше и меньше приносит городу достаточные дивиденды, а центральные районы все хуже и хуже справляются с выполнением жилых, туристических и деловых функций. «Город, особенно его центральная часть, не адаптирован к нагрузкам, которые несет современный мегаполис. Путь в некомфортный, абсолютно не приспособленный к жизни центр уже наметился, несмотря на то что деньги на его преобразование в городском бюджете находились», – считает исполнительный директор ОДЦ «Охта» Александр Бобков.

Вне контекста

Главная беда – отсутствие концептуальной идеи по поводу развития центра. К такому выводу пришли представители городского правительства и девелоперы, собравшиеся на последнем круглом столе в рамках проекта «Будущий Петербург». Мысль далеко не свежая: когда в 2005 году журнал «Эксперт С-З» проводил изучение мнений групп интересов на эту тему, выяснилось, что на концептуальность тянет единственная идея – о переходе от моноцентрической структуры городского пространства к полицентрической и разгрузке исторического центра от части возложенных на него функций. Остальные предложения сводились к латанию локальных дыр.

С тех пор поиски модели развития особо не продвинулись, что, впрочем, неудивительно. «Нельзя рассматривать исторический центр в отрыве от всего Петербурга. Когда мы не понимаем общего контекста города и пытаемся рассуждать о будущем его части, это невозможно», – предупреждает руководитель проектного направления Центра стратегических разработок «Северо-Запад» Виктория Желтова.

 sever_555_032.jpg Фото: Владимир Басов
Фото: Владимир Басов

В идеале вопрос должен решаться поступательно. Сначала необходимо принять Стратегию социально-экономического развития (СЭР), которая должна содержать ответ на тот самый ключевой вопрос – о поли- или моноцентризме мегаполиса. На основании этого документа следует сформировать стратегию развития исторического центра. Следующий шаг – концепция, которая станет более детальным продуктом по отношению к стратегии. И дальше – план мероприятий, под который будет формироваться конкретный бюджет. Пока даже СЭР-2020 только на подходе, не говоря уже о документах более низкого уровня.

Судьба центра, который в равной мере является достоянием всех петербуржцев, должна открыто дискутироваться, а не решаться кулуарно, убеждены участники круглого стола. «Одной из идей могло бы стать проведение конкурса концепций развития исторического центра между творческими коллективами, объединяющими девелоперов, архитекторов и градостроителей. Для этой работы можно пригласить зарубежных архитекторов, имеющих опыт формирования градостроительных подходов в крупных мировых центрах. Конкурсные идеи инициировали бы общественное обсуждение возможных путей развития исторического центра, которые будут представлены в различных концепциях. Это даст возможность в рамках конструктивных дискуссий осуществить осознанный выбор между предложенными идеологиями», – размышляет вице-президент – управляющий директор Банка ВТБ Александр Ольховский. Интересно, что когда несколько лет назад президент Франции Николя Саркози инициировал конкурс, на котором десять международных экспертных групп выдвинули предложения по развитию Иль-де-Франса, он мыслил в аналогичном ключе, организовав соревнование концепций, а не конкретных проектов.

 sever_555_033.jpg Фото: Владимир Басов
Фото: Владимир Басов

Мозговой штурм по предложенному Ольховским сценарию помог бы найти оптимальные рецепты таких основополагающих решений, как определение перечня функций, которые должны остаться в центре. Предположительно ими могли бы стать культурно-развлекательная, образовательная, туристическая, торговая и жилая. Даже деловая функция отягощает центр – за счет интенсификации транспортных потоков, поэтому, возможно, должна присутствовать здесь весьма выборочно. «Если какая-то функция не „влезает“ в центр, значит, ее там быть не должно. Портить центр, приспосабливая его под эту функцию, мы не должны», – подчеркивает Вячеслав Семененко.

Настройка кнута и пряника

Другое генеральное направление для активной мозговой атаки – обеспечение источников финансирования. На различных дискуссионных площадках не раз звучало, что в идеале один бюджетный рубль, вложенный в сохранение и развитие исторических территорий, должен притягивать три рубля частных инвестиций. Пока это не очень получается. Во-первых, бюджетного финансирования явно недостаточно. В петербургской Стратегии сохранения культурного наследия, принятой в 2005 году, общие затраты на реставрацию памятников оценивались в 60 млрд рублей. По данным же Союза реставраторов Петербурга, за последующие пять лет из городского бюджета на эти цели выделено порядка 20 млрд рублей. Во-вторых, частных инвестиций – кот наплакал. Как отметила прошлой осенью Вера Дементьева, в то время – глава Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры, доля частных инвесторов в этом процессе составляет менее 5%.

Теоретически такого быть не должно: объекты культурного и исторического наследия – важный актив современных городов, который может приносить прибыль и существенно влияет на их экономическое развитие. В Европе правильная настройка поощрительных мер со стороны государства обеспечивает активное участие как собственников, так и арендаторов в процессе реставрации и управления историческим наследием. В логике петербургских девелоперов запретов должно стать меньше, а стимулов – больше.

«Если мы хотим сохранить жилую функцию в центре, нам придется остановиться на варианте сохранения фасадов. Либо разрабатывать отдельные санитарные, пожарные, технические нормативы для центра Петербурга, которые позволят из существующих зданий сделать жилые», – указывает на тесноту ограничительного законодательства генеральный директор «ЮИТ Санкт-Петербург» Михаил Возиянов. Дело в том, что единые нормы инсоляции, принятые для всех регионов России, не позволяют девелоперу приспособить дома дореволюционной постройки под жилье без кардинальных внутренних изменений, что, в свою очередь, недопустимо с точки зрения охраны исторического наследия.

Не менее желанная мера для бизнеса – переход к поквартальной реновации фоновой застройки: большая свобода при редевелопменте территорий вторых и третьих дворов, безусловно, повысит экономическую привлекательность проектов. Но Вячеслав Семененко опасается слишком быстрых решений. «К поквартальному планированию реновации переходить нужно. Но не факт, что существующие система и нормативные документы дадут качественные проекты», – сомневается он.

Архитектор Евгений Герасимов полагает, что степень свободы девелопмента и так выше необходимой. «Кто-то выдумал, что дворовая застройка может быть выше лицевой. Что фасад может быть 25 м, а внутри – здание 40 м, и ниоткуда это якобы не будет видно. Будет видно! И мы уже пожинаем плоды этих экспериментов с Высотным регламентом, – констатирует он. – Каждый девелопер хочет высунуться, чтобы подороже продать пентхауз, из которого весь центр виден. А то, что пентхауз будет всем виден, его не касается. Можно было бы отменить эти отступления и жестко заявить: в центре Петербурга застройка должна быть в диапазоне 23-28 м».

Стимулы и поощрения, по мнению девелоперов, могут применяться как прямые, в виде субсидий и льгот, так и косвенные. «Должен быть разработан механизм компенсации инвесторам за то, что приходится строить в условиях жестких ограничений. Во Франции в 1924 году был принят такой механизм, позднее – в Великобритании и США», – напоминает Дмитрий Абрамов. В Петербурге преференции за восстановление исторического облика города получают только арендаторы зданий, относящихся к категории памятников регионального значения. Уже на протяжении пяти лет из городского бюджета им компенсируют затраты на реставрацию (засчитывая их в виде арендных платежей). К слову, Министерство культуры недавно передало в правительство России проект, предполагающий 30-процентные скидки на льготный период для арендаторов, вкладывающихся в федеральные памятники.

Ко второй категории стимулов дополнительных инвестиций относятся принятые на себя городом в рамках конкретного инвестиционного проекта обязательства, которые (и это основной момент) должны выполнятся неукоснительно. «По большому счету, девелопер готов реализовать любой объект, который принесет понятную окупаемость. И город, со своей стороны, должен проявлять заинтересованность в том, чтобы определить и предоставить недостающую для приемлемой окупаемости часть средств как свой вклад в реализацию проекта. Ясность должна быть включена в каждый конкретный инвестиционный договор, в котором заинтересован город, например: ты расселяешь коммуналки – я обеспечиваю к определенному сроку подключение к сетям и произвожу благоустройство. Но инвестдоговор у нас, к сожалению, понимается зачастую однобоко – как ответственность инвестора, но не города», – рассуждает Александр Бобков.

Стоит заметить, что европейский кнут отличается от российского не меньше, чем пряник. Любое нарушение градостроительных норм ЕС в процессе реставрации или строительства в историческом центре не просто недопустимо, но чревато неприятностями, вплоть до отъема собственности, относящейся к категории памятников. Петербургские девелоперы, несмотря на жалобы на строгость охранного законодательства, умело находят в нем прорехи. Но правда и иное: пока государство действует исключительно кнутом, не давая инвесторам возможности выстраивать понятную экономику проекта, они будут осторожничать и не спешить вкладывать деньги в ветшающий исторический центр.

Санкт-Петербург