Неудобный вектор

Сегодня ипотека считается дорогим удовольствием, пользоваться этим финансовым инструментом можно, лишь хорошо взвесив все «за» и «против». При этом жилищные кредиты были бы доступнее, если бы квадратный метр стоил дешевле. Но эта простая аксиома почему-то не работает. Почему?

Крепостное рабство в России никто не отменял, шутят аналитики, просто сегодня оно существует в форме ипотеки. Смех смехом, но в каждой шутке есть доля правды. Рынок ипотечных кредитов в 2012 году вырос в полтора раза. Бурного роста в этом году не ожидается, поскольку покупательская способность населения снижается, однако ставки, поднятые в прошлом году и банками, и АИЖК, остаются высокими (в июле 2013 года — в среднем 13,87%). Аналитики отмечают, что с августа 2012 года произошло удорожание ипотеки. Кроме того, растут цены и на строительном рынке: в некоторых стройках Новосибирска, к примеру, цена квадрата достигла 80–100 тыс. рублей. Стоит отметить, что квадрат стоит уже выше докризисной стоимости — более 50 тыс. рублей. На этом фоне все разговоры о доступности ипотеки, как минимум, звучат странно. Не может ипотека при росте цен и инфляции быть «по плечу» уже и так довольно сильно перекредитованному населению. Однако рекламные проспекты банков и стритборды пестрят различными предложениями, обещающими очень выгодные условия — ставки на уровне 10–11%, довольно посильный ежемесячный платеж за «двушку» — всего 15 тыс. рублей, и кучу других соблазнов. На деле все оказывается не так безоблачно.

Часто банки скрывают реальную ставку от потребителя. Только подписав договор, клиент узнает, что реальная ставка — на один–полтора–два процента выше, чем он рассчитывал. Почему? «Ставки у банков отличаются. Стабильной цены нет. Комиссии до сих пор сохраняются. Только они завуалированные. К примеру, под более дорогие страховки. Мы постоянно сталкиваемся с тем, что банки требуют у клиентов страховаться в определенной компании, где страховка в два раза выше, чем в другой, которая тоже аккредитована в этом банке. Многие люди не обращают на это внимания. Но это существенное удорожание ипотеки. Причем ежегодное. Вы застраховались в этой компании и будете ежегодно оплачивать эти платежи. Причем переплата может составить каждый год до тридцати тысяч рублей», — комментирует руководитель кредитного центра «Фосборн Хоум» в Новосибирске Елена Рубан. Объясняется это тем, что банки, в том числе и крупные, получают от страховых компаний комиссию, которая влияет на стоимость страховки. По оценкам экспертов, размер комиссии достигает 45% от стоимости полиса. Действительно, страхование ипотечных кредитов стало для страховщиков очень маржинальным сегментом. По итогам рынка страхования, в 2012 году «страхование жизни» выросло более чем на 50%, причем основной рост обеспечило как раз ипотечное и потребительское кредитование (см. «Сослагательное страхование» в «Эксперте-Сибирь» №17–18 за 2013 год).

Кроме того, сегодня низкая ставка, о которой так любят говорить банки, может быть зафиксирована только на год. К примеру, привлекательная ставка 11,25% через год из статуса фиксированной может перейти в статус «плавающей» и зависеть от ставки рефинансирования Банка России. В этом случае клиент несет дополнительные риски. «Банки оставляют за собой такое право — повышать ставку, исходя из ситуации на рынке. Вы узнаете об этом только тогда, когда вы увидите, что ваш платеж увеличится на три–четыре тысячи», — рассказывает Елена Рубан. Реальную цену ипотеки независимые эксперты оценивают сегодня в ставку не ниже 14%.

В результате общая стоимость ипотеки «вылетает» в баснословные суммы. Складывая все «подводные камни» ипотечных условий в одну кучу — эффективные ставки, страховки, размер платежа относительно возраста, статус ставки (фиксированная, нефиксированная) — они оценивают удорожание стоимости минимум на 180%. «Если вы купили квартиру за три миллиона рублей по ставке около 14 процентов, то каждый год идет удорожание в 405 тысяч рублей. Через 15 лет стоимость этой квартиры для клиента выйдет в девять миллионов рублей», — подсчитали кредитные брокеры.

Дальнейший рост ипотечного кредитования и перспективы снижения ставок зависят от целого ряда факторов. Несмотря на то, что за счет ипотеки банки получают на длительный срок устойчивые активы, которые, к тому же, хорошо обеспечены, там низкая просрочка и дисциплинированные заемщики, рост сектора тормозится «высокой стоимостью жилья по отношению к уровню доходов основной массы заемщиков и лишь отчасти — высокими ставками», отмечает, например, заместитель руководителя аналитического департамента ООО «Совлинк» Ольга Беленькая. «Основное ограничение динамики сегодня — не процентные ставки и сроки ипотеки, а несоответствие стоимости квадратного метра, реальным и подтвержденным доходам населения. Основная часть потенциальных ипотечников не проходит банковские требования по доходам. Для частичной компенсации этой ситуации банки и увеличивают сроки, некоторые вплоть до 30 лет, а потом оказываются под огнем критики, поскольку в суммарных выплатах по ипотеке большую долю начинают занимать банковские проценты. Это и понятно, при фиксированной сумме кредита, чем больше его срок, тем больше сумма уплаченных процентов», — отмечает председатель правления «Кузнецкбизнесбанка» (Новокузнецк) Юрий Буланов.

Получается, что стрелки как бы ненароком переводятся в сторону строителей. Все претензии рынка и буквально, и косвенно указывают на высокую стоимость квадрата. От нее зависит и степень доступности ипотеки. Стоимость жилья может быть снижена, во-первых, за счет снижения тарифа на подключение к энергосетям и стоимости земли (тут все зависит от государства). Во-вторых — за счет использования энергоэффективных материалов. По оценкам проектировщиков, тогда стоимость квадрата можно снизить до 8–10 тыс. рублей. «Новые технологии в строительстве могут некоторым образом повлиять на себестоимость строительства, но стоимость жилья определяет рынок, и вряд ли застройщик будет опускать цену и жертвовать частью собственной прибыли. Между тем, значимую часть себестоимости занимает не столько строительная часть, сколько вопросы, связанные с получением разрешений и согласований. К сожалению, новые технологии не в силах повлиять на данную обязательную расходную часть», — отмечает заместитель председателя правления АКБ «Ланта Банк» Ирина Рысь.

Несмотря на то, что в словах экспертов звучит скепсис, этот вектор к удешевлению нельзя игнорировать. При этом важно, чтобы банки подключились к финансированию именно таких проектов — с применением современных инженерных решений и энергоэффективных технологий, повышающих качество жилья и позволяющих потребителю сэкономить. Чтобы ипотека не была такой «жесткой», эксперты советуют населению и даже застройщикам обращать внимание также на мелкие и средние банки. Они более гибкие, при этом ставка для них не является единственным приоритетом. Есть, правда, одно «но»: мелкие и средние банки предпочитают работать на вторичном рынке жилья. «Условия по ипотеке, действительно, сегодня предлагаем более конкурентные, чем крупные федеральные банки, но при этом, естественно, работаем на вторичном рынке недвижимости. Рабочая ставка по ипотеке составляет 11–11,5 %. Есть и частичная вариабельность условий для заемщиков, — комментирует Юрий Буланов. — Застройщиков мы не кредитуем. Причина — слишком большие риски для нашего капитала. Большая и сумма риска, от 200–300 миллионов рублей, это предельно для нас». «Действительно, для банков выгодно и кредитовать застройщика, и получать доход по ипотеке. Проблема в том, что некрупным банкам тяжело найти подходящий объект, так как нормативы максимального риска на одного заемщика не всегда позволяют обеспечить необходимый объем финансирования строительства», — подтверждает Ирина Рысь.        

Критерии «интересности»

В начале августа на пресс-конференции банка ВТБ 24 в Новосибирске управляющий новосибирским филиалом Станислав Могильников отметил, что в портфеле банка увеличивается кредитование застройщиков (по Новосибирску в ВТБ24 за первое полугодие 2013 доля стройки в выдачах ипотечных кредитов составила 45%), потому что они начали строить более «точные, правильные объекты». Эта формулировка нас заинтересовала, а потому мы решили выяснить, что это значит, задав одинаковые вопросы ряду банков и строителей. Критерии «интересности» для банков, как оказалось, не лежат в плоскости эстетики, технологичности или инновационных решений. Они сугубо коммерческие — способность застройщика привлечь как можно больше покупателей жилья, чтобы обеспечить быстрое погашение кредитов, а также рост ипотечной доли в портфеле строительной компании. К примеру, компания «Сибакадемстрой» заявила, что собирается повысить долю ипотеки в своем портфеле от нынешних 52% до 72% к концу года (стоит отметить, что по итогам семи месяцев 2013 года в общей структуре продаж «Сибакадемстроя» число ипотечных сделок увеличилось в 2,5 раза — с 20 до 52%). Такие планы банкам интересны, однако речь идет о типовых застройках эконом-класса, позволяющих сегодня быстро заработать и банкам, и строителям.

Критерии «интересности» подтверждают и другие банки. «Портфель кредитования застройщиков увеличился в несколько раз, если сравнивать с началом прошлого года. Спрос определяется предложением. Поэтому проектов у застройщиков стало больше, они более масштабны, соответственно, и требуемый объем финансирования возрастает. Критерий выдачи кредитов застройщикам всегда один: адекватный уровень риска на возврат размещенных кредитов. Если есть понимание, как компания вернет кредит, источники понятны и они прозрачны, кредитуем проект», — комментирует заместитель директора по работе с крупными клиентами филиала «Новосибирский» Альфа-банка Константин Розвезев. «Самый главный критерий для вступления банка в проект — его экономическая эффективность, рыночная привлекательность», — сообщает Елена Мовчан, начальник отдела финансирования недвижимости Сибирского банка ОАО «Сбербанк России».

Строители также отмечают в плане «интересности» только коммерческую составляющую. «Банки оценивают надежность застройщика, возвратность средств, умение оптимизировать бизнес-процессы, управлять ими для повышения эффективности и привлекательности проекта, сроки строительства, опыт компании при реализации других проектов», — отметили в «Сибакадемстрое». «К критериям интересности проектов для банков можно отнести быстрые сроки строительства проекта, высокий спрос, размер освоенных средств застройщиком до начала банковского финансирования, потенциальная маржа проекта, а также процентная ставка, под которую выдается кредит и обеспечение по кредиту. Им важен сложившийся имидж застройщика, положительная репутация на рынке и количество уже реализованных проектов», — отмечает член совета директоров ООО «Новый Мир Химметалл» Андрей Добринский. Он также говорит и о причине подобного интереса банков к строительной отрасли: «Интерес банков заключается в том, что хотя Новосибирск и является третьим городом в России, по-настоящему глобальные инвестиционные проекты с точки зрения строительства новых заводов и подобных объектов здесь не реализуются. Реально большие деньги банки могут разместить в нашем городе только в крупные оптовые и розничные компании, в основном продуктового сектора, а также в строительство жилья. Ничего другого нет. Банки из-за конкуренции вынужденно снижают требования к заемщикам, но во многом помогает им ситуация с повышением прозрачности строительных документов».

В настоящее время в Новосибирске объективно наблюдается определенный дефицит качественного жилья, строители стали более активны, этим и обусловлен рост их доли в портфеле банка. «Единственное, о чем необходимо помнить, во время экономического спада именно этот сегмент экономики испытывает наибольшие сложности, и в связи с этим чрезмерная доля девелоперов в портфеле банка может нести в себе определенные риски», — замечает Ирина Рысь.