В поисках крыши

Москва, 12.07.2004
«Эксперт Урал» №26 (153)
Уральский рынок испытывает острый дефицит офисных и торговых площадей. Повлиять на ситуацию может массовый приход инорегиональных и иностранных компаний

Рынок коммерческой недвижимости на Урале на подъеме (общие тенденции развития рынка недвижимости в жилом и нежилом сегментах проанализированы в ст. "Много бума из ничего", см. "Э-У" 25 от 05.07.04). В Екатеринбурге, например, число строящихся крупных офисных и торговых центров равно числу функционирующих. Это означает, что через два-три года, когда объекты будут введены в эксплуатацию, предложение торговых площадей и офисов в качественном (классы А и В) секторе удвоится (классификация объектов торгово-офисной недвижимости приведена в ст. "В фокусе - офис", см. "Э-У" 37 от 06.10.03). Всего в соответствии с генеральным планом развития города число офисно-торговых центров в Екатеринбурге планируется довести до 65. Существенно выросли объемы ввода коммерческой недвижимости и в других областных центрах. Даже в депрессивном Кургане холдинговая компания "Лидер" начала строительство торгово-развлекательного комплекса площадью 15 тыс. кв. метров. Эта же компания впервые обратила внимание на города, не являющиеся областными центрами: она планирует начать строительство сходного по параметрам 15-тысячника в Нижнем Тагиле (Свердловская область).

Вместе с тем уральский рынок коммерческой недвижимости остается дефицитным и будет таким еще минимум два-три года. "Количество предложения на рынке постоянно увеличивается, но пока не поспевает за растущим спросом, - комментирует ситуацию сертифицированный аналитик Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков. - В первую очередь это видно по динамике цен. Несмотря на то, что предложение на рынке стабильно увеличивается, цены на офисы в 2002 - 2004 годах выросли почти в два раза: с 550 до 1000 долларов за квадратный метр". По словам директора челябинского ООО "Рекком" Андрея Валеева, повышенный спрос на объекты офисной и торговой недвижимости привел к тому, что и стоимость их аренды по сравнению с прошлым годом выросла в полтора раза и продолжает расти.

Показательно, что в первом квартале этого года, по данным общества "Малышева 73" (Екатеринбург), средневзвешенный показатель свободных офисных помещений в современных офисных зданиях составил не более 3%, в торговых центрах - 1%. Практически стопроцентная занятость помещений говорит об их нехватке и о низком уровне конкуренции среди собственников торгово-офисной недвижимости. Ситуация сходна практически во всех крупных городах Урала. Областные центры испытывают нехватку недвижимости во всех секторах от офисов и крупных торговых центров класса А до помещений низкого качества классов С и D.

Спрос: все выше, и выше, и выше

Пять лет устойчивого экономического роста, прошедшие после дефолта 1998 года, принесли плоды и на рынке коммерческой недвижимости. Объем платежеспособного спроса таков, что даже при условии удвоения предложения очень немногие игроки прогнозируют насыщение рынка. Большинство осторожно в оценках. Так, Михаил Хорьков считает, что завершение строительства начатых в Екатеринбурге объектов приведет только к "формированию конкурентного поля и созданию ситуации, когда собственники недвижимости начнут бороться за клиента". А директор департамента коммерческой недвижимости риэлторского союза "Центр недвижимости МАН" (Екатеринбург) Анатолий Лебедев уверен, что рост предложения хоть и положительно отразится на рынке, кардинально ситуацию не изменит: спрос на офисы и торговые площади слишком велик.

Предложение отстает от спроса практически во всех секторах, но можно выделить несколько особенно дефицитных категорий. Первая - помещения класса А. По словам Михаила Хорькова, "до сегодняшнего момента в Екатеринбурге Центр международной торговли занимает практически монопольное положение на рынке офисов класса А, за счет чего держит высокие, на уровне московских, цены. Вновь построенные объекты, позиционируемые как центры высшего класса, назвать таковыми пока нельзя, поскольку класс А подразумевает не только высокий уровень технологий и комфорта, но и качество управления зданием, уровень сервиса, предоставляемый арендаторам". Во вновь построенных объектах оценить эти факторы еще нельзя: срок их работы на рынке минимален.

В остальных областных центрах класс А - только мечта. Потолок цены и качества там олицетворяют здания класса В: "Нужно честно признать, что зданий высшего класса у нас нет. В этом отношении мы качественно отстаем от Екатеринбурга", - подтверждает Андрей Валеев. Между тем опыт Екатеринбурга показывает: городу-миллионнику необходим бизнес-комплекс высшего класса (включающий офисные помещения, развлекательный сектор, гостиницу) - как минимум один и хотя бы из имиджевых соображений.

Если ранжировать спрос на административные помещения по площади, выяснится, что наиболее дефицитная категория - крупные офисы от 1000 кв. метров. Спрос на них нельзя назвать массовым: и круг компаний-потребителей узок, и объектов на рынке, на первый взгляд, достаточно (в Екатеринбурге - 9% в структуре предложения). Однако предложение оказывается ограничено одним-двумя объектами, и они, как правило, не соответствуют ожиданиям компаний. Это либо бывшие производственные цеха, требующие огромных затрат на реконструкцию, либо заводские административные здания с неудобной планировкой и на закрытой территории. В результате поиски офиса могут затянуться на год и более. Единственный выход - приобретение офисов на первичном рынке через участие в долевом строительстве. Но и этот вариант компании не устраивает: немалые средства нужно вкладывать уже на стадии строительства, кроме того, всегда есть риск, что они зависнут в долгострое.

Помещения площадью около 50 - 100 метров тоже в лидерах востребованности. Спрос на них формируют малые и средние предприятия, начинающие компании, филиалы крупных компаний и т.д. По данным УПН, в структуре предложения небольшие офисы (до 50 метров) составляют 29% по аренде и 12% по продаже, спрос на них самый массовый и дефицит заметнее всего. По оценке председателя координационного совета объединений предпринимателей Свердловской области Анатолия Филиппенкова, нехватка площадей для малых и средних предпринимателей Екатеринбурга только в торговле составляет 900 тыс. кв. метров.

Рост предложения сдерживается тем, что практически исчерпан основной "альтернативный источник" офисов - помещения, переводимые в нежилой фонд из жилого. В последнее время цены на жилье росли гораздо быстрее, чем на офисы (например, в Екатеринбурге в 2003 году прирост составил 35% и 12% соответственно). Это нивелировало разницу между покупкой помещения на первом этаже жилого дома и в специализированном здании. Кроме того, констатируют риэлторы, наиболее ликвидные объекты этой категории уже переведены в нежилой фонд, остались менее привлекательные и те, на которые собственники установили непомерную цену. Еще один сдерживающий фактор - высокие затраты на перевод помещения из жилого фонда в нежилой (в областных центрах они могут доходить до нескольких тысяч долларов). В то же время требования, предъявляемые компаниями, в том числе небольшими, к офисному помещению, постоянно растут, все большее значение приобретает имиджевая составляющая. И хотя "офисы-квартиры" пользуются пока устойчивым спросом, по словам председателя совета директоров ЗАО "Пермь-Уралстальконструкция" Виктора Селиванова, пик спроса пройден. Возможно, с появлением большего количества современных офисных площадей часть бывших квартир будет переводиться обратно в категорию жилья.

Безусловно, место на рынке сохранят бывшие жилые помещения, расположенные в центре города и на важнейших торговых путях. То же можно сказать и о магазинах, торгующих товарами первой необходимости в "спальных" районах. А вот количество офисов на первых этажах жилых зданий в перспективе сократится. Они займут устойчивую, но узкую нишу стартовой площадки для начинающих компаний.

Предложение: недогон

Сейчас востребованы любые торгово-офисные помещения, в том числе и низкого качества. Причина не в отсутствии платежеспособного спроса, а в недостаточном объеме качественного предложения. Теоретически удовлетворить спрос малых и средних компаний могли бы вновь возводимые здания класса А и В. Застройщики осознали потребность рынка и уже на стадии проекта закладывают небольшие офисы. Так, в строящемся в Екатеринбурге ТЦ "Восточный" минимальная площадь офисов - 27 кв. метров. Но цены в этих зданиях для основной части некрупных компаний слишком высоки. "Поскольку рынок торгово-офисных помещений еще только набирает обороты и бум строительства ожидается в ближайшие несколько лет, политика ценообразования в большей степени зависит не от объективных факторов (класс здания, технические характеристики, местоположение, инфраструктура), а от того, сколько хочет получить продавец и сколько может дать покупатель", - считает генеральный директор ЗАО " Тюменинвестстрой" Виктор Беличенко.

Поэтому значительную долю рынка офисов занимает предложение низкого качества: старые административные здания, бывшие кинотеатры, учреждения культуры и даже промышленные ангары. Зачастую такие помещения не могут обеспечить и минимальный сервис: парковку, современные коммуникации. Отсутствуют и единые компании хозяйственного обслуживания. "По нашим оценкам, большинство компаний хочет и может позволить себе лучшее помещение, чем занимает в данное время, - резюмирует Павел Кузнецов, генеральный директор общества "Малышева 73". - Современные офисы качественного эконом-класса сейчас больше всего необходимы рынку". Набор требований к таким центрам минимален: качественная и недорогая отделка, удобная планировка, неограниченный доступ к коммуникациям - телефону и интернету. Пока подобные здания на рынке отсутствуют как таковые. Центры старой постройки не отвечают качественным требованиям, а застройщики и инвесторы сосредоточили свои усилия на постройке более дорогих объектов. Общий дефицит помещений позволяет безбоязненно "снимать сливки" в наиболее доходных секторах.

Между тем строительство экономичных офисных центров могло бы дать мультипликативный эффект. Как поясняет Михаил Хорьков, "сегодня уже есть отдельные примеры, когда в целях оптимизации издержек подразделения крупных компаний, работа которых не связана с приемом потока клиентов, переводятся на окраины, а высвободившиеся центральные офисы сдаются в аренду другим фирмам. Чтобы этот процесс стал массовым, не хватает одного - качественных офисных помещений в отдаленных районах".

Строительство, впрочем, не единственный способ пополнения качественного предложения. Большая часть старых административных зданий после реконструкции может превратиться если не в центры класса А и В, то хотя бы в те самые эконом-офис-центры. Однако реконструкция низкокачественных зданий, несмотря на наличие у владельцев необходимых средств, практически не ведется: пока рынок испытывает острую нехватку площадей, повышать собственную конкурентоспособность за счет реконструкции необходимости нет. Достаточно держать низкие цены (12 - 20 долларов за квадратный метр в месяц для офисов и 25 - 30 долларов для торговых помещений).

Прямым следствием дефицита коммерческой недвижимости на Урале стало то, что в структуре предложения подавляющий перевес имеет аренда, причем по завышенным ставкам (арендатор выплачивает полную стоимость помещения всего за 3 - 5 лет). Во вновь построенных зданиях на продажу выставляется не более 15 - 30% площадей. В то же время, с точки зрения задачи увеличения общего количества коммерческой недвижимости, продажа ее конечному потребителю более целесообразна. Это повысило бы ликвидность бизнеса застройщиков. Вырученные от продажи офисов средства можно без промедления вкладывать в возведение новых объектов, вместо того чтобы за счет аренды годами копить инвестиционные ресурсы.

Нужно инвесторов много и разных

Систематическое отставание предложения коммерческой недвижимости от спроса тем более удивительно, что большинство участников рынка сходятся во мнении - инвестиционная привлекательность этого сегмента недвижимости высока как никогда. По оценке директора агентства недвижимости "Золотые ключи" (Тюмень) Галины Беркутовой, в среднем вложения в коммерческую недвижимость приносят 20 - 25% прибыли в год. Себестоимость квадратного метра такой недвижимости лишь на 30 - 50% больше, чем метра жилья, а рыночная стоимость - больше в среднем вдвое (торговых площадей - в два с половиной раза).

Выгода вложений в торгово-офисную недвижимость подтверждается минимум двумя тенденциями. Во-первых, в ее строительство стали активно поступать инвестиции от структур, чей основной бизнес с недвижимостью не связан. Яркий пример - торгово-развлекательный центр "Антей" в Екатеринбурге, стратегическим инвестором которого стали владельцы сети мебельных магазинов "Бабушкин Комод". Во-вторых, сюда в массовом порядке идут инвестиции от частных лиц и мелких компаний, которые вступают в долевое участие с целью сдачи построенного в аренду и получения прибыли. В екатеринбургском ТЦ "Восточный" для этих целей приобретено около 30% площадей.

Основная проблема в том, что инвесторов, которым было бы по силам самостоятельно освоить серьезный коммерческий объект, крайне мало. Большинство проектов реализуется по схеме долевого строительства. Безусловно, как бы ни велось строительство, это положительный для рынка факт, однако построенное по такому принципу здание опять-таки попадет в категорию "аренда", а не "продажа". Кроме того, как отмечает Михаил Хорьков, долевое строительство тянет за собой и еще одну проблему: "Не страшно, если у здания два-три крупных инвестора и, соответственно, собственника. А если это будет муравейник, где собственников десятки и сотни? Качество управления таким зданием будет крайне низким, любое решение придется согласовывать со всеми собственниками".

Не хватает не только средств, но и специалистов. Михаил Хорьков: "Если жилой дом достаточно только грамотно построить и продать, то любым бизнес-центром нужно еще и грамотно управлять. Необходимо досконально еще на стадии проектирования здания изучить тенденции рынка, чтобы к моменту сдачи объект оказался востребован. Чисто технологически строительство коммерческих объектов сложнее: начиная от разработки концепции и заканчивая инженерной начинкой здания". Павел Кузнецов солидарен с коллегой: "Цена ошибки на рынке коммерческой недвижимости гораздо выше, чем в других сегментах. Жилой дом, даже построенный не совсем качественно и в неудобном месте, рано или поздно найдет покупателя. Для торгового или офисного центра такие ошибки фатальны". Так что большинство застройщиков сегодня предпочитают работать на менее доходном, но более ликвидном рынке жилья. В коммерческую недвижимость рискуют вкладываться немногие.

Ау, москвичи

Существенно повлиять на локальные рынки может приход инорегиональных игроков. Как показывает опыт Тюмени, бурный рост крупных сырьевых, а следом за ними малых и средних компаний, привлекает немалые инвестиции на рынок коммерческой недвижимости. По словам Галины Беркутовой, "самый активный покупатель крупной недвижимости в Тюмени - московские компании. Интерес проявляют и соседи: Екатеринбург, Курган, Новосибирск". В результате Тюмень ближе всего подошла к установлению жесткой конкуренции на рынке торгово-офисной недвижимости. В ближайшие два-три года здесь будет дополнительно введено около 30 крупных объектов. "Неоднократно высказывалось мнение, что рынок Тюмени на этом направлении перегрет, однако количество договоров, заключенных с арендаторами, показывает, что у строящихся центров проблем с заполнением торговых и офисных площадей не будет. Действительно, обеспеченность торговыми площадями в Тюмени уже превышает норму, зато застройщики конкурируют друг с другом, а клиенты могут быть более разборчивыми", - считает заместитель генерального директора тюменского ООО "Сибинтел-девелопмент" Сергей Зыблев.

В остальных регионах интерес тех же москвичей к бурно растущим уральским рынкам остается стабильно высоким, но по большей части абстрактным. В Екатеринбурге стартовали только три заметных проекта: начались подготовительные работы на строительстве центра IKEA, самарская группа компаний "Время" строит торгово-развлекательный центр "Парк-хаус", представители компании Metro Сash & Сarry заявили о намерении возвести торговый центр. Но этого явно недостаточно, чтобы серьезно повлиять на рынок, и конкуренции со стороны инорегионалов местные застройщики не ощущают. В остальных областных центрах проектов и того меньше. По мнению большинства игроков, инвесторов отпугивает путаница в решении вопросов с землеотводами и согласованиями. Между тем Павел Кузнецов уверен, что приход иностранных и московских компаний на рынок может существенно подхлестнуть конкуренцию: "Если проект IKEA завершится удачно, придут другие крупные сети. Они скорее всего начнут сбивать цены, создадут стимулы для конкуренции. В этом отношении у европейцев грамотная политика: они могут построить центр, три года работать в ноль, лишь бы завоевать нишу на рынке".

В целом рынок коммерческой недвижимости развивается стабильно и поступательно. Волнообразность развития рынка жилья, когда периоды активности и ажиотажа сменяются спадом и стагнацией, ему не свойственна. Рост спроса и цен прогнозируется как минимум в течение двух-трех лет. Чтобы приток инвестиций, в том числе из столиц и других регионов, увеличился, необходимо сделать не так уж много: упорядочить процедуры согласований и выделения землеотводов, опубликовать подробные градостроительные планы. Отдельный вопрос, многократно поднимавшийся, но ни в одном регионе не решенный, - перенос промышленных предприятий из центральных районов крупных городов, поскольку незанятых участков под большие бизнес-комплексы там практически не осталось. Эта мера наверняка привлечет солидных инвесторов.

Приход инорегиональных и иностранных инвесторов на уральские рынки недвижимости не за горами. Местным компаниям стоит к нему заранее подготовиться. Вполне возможно, им трудно будет конкурировать в наиболее доходных сегментах - строительстве офисов класса А, крупных торгово-развлекательных комплексов. У экспансионистов и инвестиционных возможностей больше, и финансовых ресурсов для демпинга хватит. А вот сектор строительства качественных офисов среднего ценового сегмента и небольших, районного значения торгово-развлекательных центров пока вовсе не занят, и местным застройщикам стоило бы в нем закрепиться.

У партнеров

    Реклама