Проблемы отдельных крупных строительных компаний уже требуют участия не только банков, но и государства: Минстрой собирает кредиторов, регионы и ФНС, чтобы не допустить остановки строек. Это еще не системный кризис. Но в жилищном строительстве проблема отдельных компаний быстро становится общественной: за ней стоят сроки сдачи домов, будущий объем предложения и, в конечном счете, цены на квартиры.
Глава Минстроя Ирек Файзуллин потребовал от банков мобилизовать ресурсы на поддержку застройщиков. На совещании с участием представителей органов власти Москвы и Московской области, банков-кредиторов и Федеральной налоговой службы рассматривалась ситуация с «одним из крупнейших застройщиков страны». Министр подчеркнул необходимость завершить все объекты и выполнить обязательства перед покупателями квартир.
На отдельных строительных площадках девелопера требуется мобилизация ресурсов, чтобы не допустить заморозки строек и срыва сроков, пояснили в пресс-службе Минстроя. «Перед остальными банками поставлены задачи по мобилизации всех необходимых ресурсов для поддержки крупных строительных организаций. Участниками совещания было отмечено, что девелоперу необходимо направлять все выделяемые дополнительные кредитные лимиты исключительно на текущие строительные работы. Ключевой вопрос на контроле — своевременный ввод домов в эксплуатацию и передача квартир гражданам», — сказано в сообщении ведомства.
Крупнейшим застройщиком в России является ГК «Самолет». Рейтинговое агентство АКРА понизило кредитный рейтинг этой группы компаний, изменив прогноз на негативный. Снижение рейтинга агентство обосновало ухудшением оценки финансового профиля компании, в том числе оценок долговой нагрузки, покрытия процентных платежей, ликвидности и рентабельности. Кроме того, АКРА обратило внимание на рост задержек ввода объектов застройщика и снижение распроданности портфеля строительства.
Эффект домино: из-за чего у застройщиков начались проблемы
Краеугольный камень нынешней ситуации — высокая стоимость заемных денег, причина чему — инфляция. Дорогая рыночная ипотека сжимает спрос, а высокая стоимость денег увеличивает нагрузку на проектное финансирование.
В августе застройщики реализовали на 16% меньше жилья, чем годом ранее. С 1 октября семейная ипотека стала жестче для самых массовых категорий заемщиков: около 60% выдач по программе приходилось на семьи с одним ребенком, еще около 30% — с двумя. Теперь ставки для них в большинстве регионов составляют 10% и 8% соответственно.
Семейная ипотека — один из главных источников спроса на новостройки. Современная модель жилищного строительства устроена так: покупатель размещает деньги на эскроу счете, а дом строится за счет банковского проектного финансирования.
Это приводит к следующей цепочке событий. Ипотека дорожает — семьи откладывают покупку. Продажи замедляются — эскроу наполняются хуже. А раз хуже, значит, финансирование становится дороже. В результате застройщик откладывает новые проекты. Через два-три года на рынок выходит меньше квартир. А когда спрос восстанавливается, ограниченное предложение снова толкает цену вверх.
Почему вмешивается государство
Объем проектного финансирования уже приблизился к 11 трлн руб., на счетах эскроу находится около 7,4 трлн руб. Мы видим снижение уровня покрытия долгов застройщиков средствами на эскроу счетах. Этот показатель составляет около 70%, что является многолетним минимумом. Банк России оценивает качество портфеля как устойчивое. Системного кризиса нет, но важно его не допустить в будущем.
Россияне ежегодно вкладывают в жилье около 16 трлн руб., поэтому устойчивость стройки нельзя считать исключительно частным делом девелопера и банка. Государство не обязано спасать бизнес от его ошибок. Но оно обязано не допустить, чтобы эти ошибки превращались в долгострой или оплачивались покупателем.
Последние события показывают, что при ухудшении ситуации государству и крупнейшим банкам уже приходится фактически переходить к ручному сопровождению отдельных девелоперов, чтобы не допустить остановки строек и срыва сроков. Если предоставляются дополнительные кредитные ресурсы, они должны идти прежде всего на завершение объектов и исполнение обязательств перед покупателями.
Переход на проектное финансирование и эскроу был правильным решением. Мы помним обманутых дольщиков, поэтому возвращаться к прямому финансированию стройки деньгами граждан нельзя. Но система эскроу защищает деньги, а не саму стройку.
Как решить накопившиеся проблемы
-
Нужен механизм раннего реагирования. Банк видит продажи, наполнение эскроу и финансовую модель, застройщик — темп работ, регион — ситуацию с инфраструктурой. Если сразу несколько показателей ухудшаются, решения должны приниматься до остановки стройки.
-
Поэтапное раскрытие эскроу-счетов в зависимости от готовности объекта. При высокой степени готовности часть средств могла бы направляться в проект. Такой механизм требует жестких критериев и гарантий для дольщика, но способен снизить объем дорогого банковского финансирования без отказа от системы эскроу
-
Реструктуризация долга — это крайняя мера, до которой систему лучше не доводить. Если таких проектов станет много, банк физически не сможет подменять девелоперов и брать на себя управление стройкой: это другая профессиональная компетенция. Банк должен финансировать проект и контролировать финансовые риски, а не превращаться в строительную компанию.
-
Системное управление жилищной политикой. Жилищную политику нельзя делить на отдельные папки: ипотека, ключевая ставка, банки, застройщики, цены — это одна система. Любое изменение в одной части этой системы через несколько лет проявляется в другой.
Нам нужна одна логика: поддержка семьи должна расти с рождением детей, но не за счет ухудшения условий для тех, кто только начинает семейный путь. Система эскроу должна жестко защищать деньги граждан, банки и застройщики — реагировать до остановки стройки, государство — смотреть не только на сегодняшний ввод, но и на предложение через три-пять лет.
Иначе сегодняшнее сжатие спроса через несколько лет обойдется гораздо дороже и приведет:
-
к дефициту новых квартир;
-
к дальнейшей концентрации строительства в наиболее обеспеченных городах;
-
к новому витку цен.
А это будет уже не проблема застройщика или банка. Это будет проблема российских семей и жилищной политики страны.
