Чья это "плаза"?

19 декабря 2005, 00:00

Редакционная статья

Честолюбие и кредит - вот настоящие факторы роста строительной индустрии. Один из наиболее самоуверенных миллиардеров Америки Дональд Трамп унаследовал свой строительный бизнес от отца - крупного строительного подрядчика пригородов Нью-Йорка. Сыну удалось изрядно расширить дело, реализуя в Нью-Йорке не просто добротное жилье, но культовые строительные проекты. Из на редкость нескромных мемуаров Трампа-младшего можно понять, что такое большой и эффективный строительный бизнес. Это - миллиардные долги, бесконечные, тянущиеся годами, переговоры по поводу выгодных участков с местными властями, подарки и услуги оным, продавливание на минимальные цены подрядчиков и поставщиков и невероятный драйв. Трампа не интересовало доступное жилье, престижное жилье - его интересовала стройка как таковая: масштаб, темп, прибыль, слава.

Строительная индустрия России сегодня не готова к тому, чтобы строить так много, как хочется всем. И дело не только в том, что местные власти никак не хотят создать прозрачные условия выделения земельных участков, все норовя за каждый кусок земли получить какую-нибудь услугу. Так было везде. Проблема нашей строительной индустрии заключается в том, что все участники этого процесса бедны: и те, кто пытается строить, не имея возможности взять в кредит необходимую для строительства сумму, и те, кто предоставляет участки, желая как можно больше урвать для города, так как они тоже не располагают деньгами ни для того, чтобы строить необходимое городу количество социального жилья, ни для того, чтобы обустраивать участки для строительства жилья коммерческого. Именно это объективное денежное ограничение и есть причина и недостаточно высоких темпов роста строительной индустрии, и быстрорастущих цен, и дефицита земли, и обмана вкладчиков.

Западные девелоперы говорят, что у них строительство дома не начинается до того, как на счете девелопера не оказывается вся необходимая для строительства сумма. До последнего доллара. Не надо думать, что они такие щедрые и ответственные - инвестируют все из своей прибыли. При такой инвестиционной политике цены на жилье были бы неподъемны для большей части населения западных стран. В основном их строительство идет за счет кредитов.

У нас же, по официальной статистике, в 2004 году доля строительных кредитов в кредитном портфеле банков составила 150 млрд рублей, при этом основная часть пошла на реализацию проектов в области офисной и торговой недвижимости. На рынок жилья было направлено примерно 50 млрд рублей, в то время как его оборот составляет 600 млрд рублей. Почему строители выглядят не очень надежными кредиторами? Плохо строят? Нет. Во-первых, компании маленькие (средняя наша компания имеет оборот 200-300 млн долларов, в то время как оборот их западных коллег составляет несколько миллиардов). Во-вторых, именно таких, маленьких, всегда может пнуть местная власть - увеличить мзду, забрать разрешение на строительство и вообще сделать все что угодно.

Где выход из этой ситуации? Указать властям, что так вести себя нехорошо? Много лет указывали, ничего не получается. Значит, выход в другом. На наш взгляд, он прежде всего в концентрации отрасли, появлении на рынке нескольких крупных игроков, которые (как бы это ни претило нашему демократическому духу) в ближайшее время неминуемо будут иметь устойчивые связи с властями. И если история с "обманутыми вкладчиками" приведет к появлению нескольких по-настоящему сильных игроков, то итог ее может оказаться позитивным. Прежде всего в том смысле, что у отрасли наконец появится объективная возможность развиваться быстро, в том числе за счет нормального кредитного рычага.

Однако, безусловно, он может оказаться и негативным. Получив надежный доступ к земле и очистив рынок от конкурентов, строители могут настроить доступных "хрущевок нового тысячелетия" и успокоиться. И никаких архитектурных изысков и "домов будущего" мы от них не дождемся. От чего будет зависеть результат? Прежде всего от личностей тех, кто возглавит эти строительные компании. От того, найдутся ли среди них люди, желающие когда-нибудь объявить миру: "Я - великий Дональд".