С конца 2025 г. в связи с низким спросом на жилье девелоперы начали распродавать земельные активы, однако покупателей отпугивают высокие цены. Об этом заявили участники отраслевой дискуссии, организованной Единым ресурсом застройщиков 28 мая. Спасением для сложных площадок может стать привлечение банков как соинвесторов, получающих долю в прибыли будущего проекта. Однако застройщики считают такую схему рискованной.
Будущая прибыль вместо «кэша»
С конца прошлого года рынок земли начал оживать — девелоперы, активно скупавшие землю в период роста рынка недвижимости, стали пересматривать свои портфели и избавляться от лишних площадок. Однако многие активы уже обременены накопленными долгами по бридж-кредитам (застройщики берут их, чтобы начать проект — приобрести земельный участок, разработать исходно-разрешительную документацию и т.д. — до получения проектного финансирования), которые сводят привлекательность объектов для покупателя к нулю. И такая ситуация сложилась по большинству лотов, выставленных на продажу в Старой Москве — а это около 20 млн кв. м под жилье, сообщил сооснователь и генеральный директор девелоперской компании «22/11 Девелопмент» Айман Эль-Хашем во время онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды: новые стратегии управления земельным банком в 2026 году». Он показал на цифрах, что купленная в 2021 г. площадка, которую не успели вовремя вывести на следующий градостроительный цикл, в 2026 г. имеет уже отрицательную прогнозную прибыль для нового потенциального покупателя — из-за накопившихся капитализированных процентов по бриджу. На рынке «зависло» большое количество хороших участков в отличных локациях, но по «космической» стоимости, обусловленной этими долгами, отметил Айман Эль-Хашем.
По его словам, «разблокировать» этот объем земли можно, взяв «в долю» банки, а именно — конвертируя накопленные капитализированные проценты в долю в прибыли будущих проектов. Такая практика привлечения банков в партнеры застройщиков уже есть в других странах, например, в США и Китае, где она в свое время помогла спасти отрасль от кризиса, отметил Айман Эль-Хашем.
Банки действительно начали рассматривать возможность работы с земельными активами, однако интересуются, прежде всего, ликвидными проектами, отметил в ходе дискуссии партнер инвестиционно-консалтинговой компании Ricci Александр Давыдов. Кроме того, финансовые организации «страхуют» себя, фиксируя сумму прибыли в будущем проекте, а не просто долю в выручке. А это создает риски для девелоперов в случае, если проект не будет успешным.
Другое дело — частные лендлорды, подход которых гораздо гибче. Если еще год назад собственники земли не были готовы рассматривать рассрочку или получение части оплаты не деньгами, а будущими «квадратами» или долей в прибыли, то в нынешней макроэкономической ситуации «история с разделением прибыли проектов становится приемлемой», подчеркнул другой участник онлайн-встречи — заместитель генерального директора по развитию «Level Group Регионы» Михаил Продан.
Проектам — новый формат
Опрошенные «Экспертом» застройщики скептически оценили идею привлечения банков «в долю» при реализации проблемных проектов. Это сложно и для банка, и для застройщика, считает генеральный директор девелоперской компании «Железно» Юрий Захаров: «Скорее там будет история с перепродажей этих активов третьим компаниям. Банки не любят вести операционный бизнес — это вообще не их роль. Погружаться, иметь какие-то ресурсы, принимать решения вместе с застройщиком — у них нет на это никакой операционной структуры. Либо им придется ее создавать». По его мнению, такие схемы возможны в исключительных случаях — например, если государство даст установку банку поддержать какого-то крупного застройщика в кризисной ситуации.
Подход к привлечению банковского софинансирования для реализации сложных площадок должен быть взвешенным, подчеркнула в беседе с «Экспертом» коммерческий директор ГК «Эскадра Менеджмент» Наталья Кришталь. По ее словам, подобные механизмы предполагают жесткие обязательства по обслуживанию финансирования вне зависимости от динамики продаж. Девелопер сильно рискует, особенно при существующем низком спросе на жилье. Альтернативой может стать привлечение частных соинвесторов, которое предполагает более гибкие условия взаимодействия, в том числе расчеты посредством передачи части построенных площадей.
Есть несколько возможных сценариев работы с менее востребованными площадками, считает Наталья Кришталь. Если приоритетом компании является поддержание ликвидности, часть активов можно реализовать. При наличии достаточного финансового ресурса девелоперы, напротив, могут занять выжидательную позицию до стабилизации рыночной конъюнктуры, чтобы избежать продажи участков с большим дисконтом. Еще один вариант — переформатировать продукт: например, вместо жилья строить гостиничную недвижимость. «Отдельные проекты могут быть адаптированы под форматы, демонстрирующие повышенный спрос, включая сегмент апарт-отелей на фоне активного развития внутреннего туризма», — пояснила Наталья Кришталь.
А Юрий Захаров отметил, что многие федеральные застройщики в свое время наращивали земельный банк просто для того, чтобы повысить стоимость акций: «Это была история про неэффективность. Теперь эти площадки сложно ввести в оборот. Особенно это касается объектов в регионах, где крупные девелоперы не всегда понимали, как работать, и недооценивали низкую маржинальность этого рынка. И эти площадки стали для них экономически неинтересны для реализации реального проекта». По его прогнозам, застройщики поставят менее ликвидные проекты на паузу в ожидании лучших времен, однако, если обслуживание кредитов сильно давит на бюджет компании, с частью площадок будут расставаться — даже по сниженной цене.
